节后住宅市场逐步回暖　东莞楼市成交量快速回升

　　中原地产：节后东莞楼市成交量快速回升

　　——一周楼市回顾（2011.2.28-3.06）

　　一周楼市观察：

　　注：1、依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通住宅、高端洋房、豪宅洋房和别墅四大类。另外普通住宅可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、投资型公寓、纯深圳盘四小类。

　　小户型产品上市，大户型产品推货量增加

　　随着节后住宅市场的逐步回暖，洋房供应量开始逐渐上升。据东莞中原研究部监测数据显示，本周洋房供应1027套，环比增加672%，供应面积93419㎡，环比上升351%。从区间面积来看，本周21-80㎡的洋房供应开始上市，共供应459套，供应面积26796㎡。而随着“一步到位”置业者的增加，开发商抓住机遇趁机大量推出大户型产品，从而使得180-300㎡的大户型产品推货量也大幅增长，供应套数环比上升179%，供应面积环比上升145%。

　　节后东莞楼市成交量快速回升，与去年节后三周比较成交上涨41.02%

　　回顾近2年东莞楼市春节之后的市场行情，自2009年底开始，国家就有一系列房地产政策出台，而春节前夕1.10“国11条”政策出台，2010年春节期间为“零”成交，节后两周成交量也不尽人意；而2011年市场同样受史上空前1.26“新国八条”政策影响，且政策力度升级加码，但从节后三周东莞市场成交情况来看比2010年要理想，节后三周总成交同比上涨41.02%，主要存在以下原因：一是政策出台频繁，市场对于政策的消化时间明显缩短，且每次调控后市场都会有一个大幅反弹，因此客户对政策已经麻木，抗性明显增强，且东莞刚性需求潜力很大，因此市场经过短暂观望后仍将恢复正常态；二是政策的初衷是打击投机、投资需求，而东莞属于三线城市，主要以刚性需求位置，这部分客户占到总量的70%以上，这部分客户都属于首次置业，因此心理因素影响较大，实际的累积需求仍有所释放。

　　住宅成交量平价稳，镇区普通住宅成交比重相对较大

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房成交1041套，环比下降5.45%，同比增加30.94%；成交面积10.25万㎡，面积环比下降3.02%，同比增加39.34%。本周住宅成交853套，合计9.60万㎡，其中普通住宅（洋房+公寓）成交818套，合计8.18万㎡；别墅成交35套，成交金额2.58亿元；非住宅成交188套，合计面积为0.65万㎡，面积环比下降44.28%，同比下降25.26%。本周住宅日均成交约121套，与上周基本持平。

　　按中位数价格法计算 ，本周住宅成交均价6038元/㎡，环比有2.58%的小幅回落，价格基本平稳。主要是镇区普通住宅成交比例大，成交套数占比55.22%，成交均价环比略有下降，从而使整体均价有轻微波动。

　　60-100㎡户型供应放量推动成交上涨，别墅量价齐升。

　　随着本周小户型产品供应量的逐步上升，60-100㎡的户型产品成交也缓慢上涨。从近两周住宅成交面积区间比重分布对比分析，60-80㎡和80-100㎡的成交量共占比50.88%，环比分别增涨20.16%和9.12%，而100-200㎡的户型产品需求则有小幅下降。

　　本周别墅成交量持续上涨，价格也大幅上升。据东莞中原研究部监测数据显示，本周别墅成交35套，环比上升34.62%，成交面积1.42万平方米，环比上升37.11%。其中城区别墅成交15套，占比43%，镇区成交20套。别墅成交主要集中在南城的世纪城•国际公馆香榭里、东城的中信御园和塘厦的观澜高尔夫花园等项目。别墅成交均价达18173元/平米，环比上升31.25%，主要原因在于锦绣山河和中信御园项目的成交价格高，从而拉高了别墅整体均价。

　　广州客持续活跃，水乡片区楼盘变成交主流。

　　借助广州限购令带来的利好，东莞水乡片区如洪梅、沙田、麻涌等镇区住宅成交一片火热。占据东莞楼市成交前十的楼盘中，洪梅的丰泽园和雍景家园、沙田的狮子洋1号、麻涌的新世纪•江畔湾花园等洋房成交均占有一席之地。其原因之一在于其项目地理位置靠近广州，而水乡片区自然环境稀缺、交通便利，又是东莞楼市的价格洼地，从而受到部分广州置业者的青睐；广州限购更使得大量广州客纷纷转移阵地，助推了水乡片区楼市的成交上涨。与此同时，不少开发商也瞄准时机在水乡片区推出新品或准备开发新项目，也充分说明开发商对这些镇区楼市的看好。

　　一周楼市资讯

　　1、 宏观经济

　　2010年，我国GDP近40万亿

　　据《2010年国民经济和社会发展统计公报》,去年全年国内生产总值397983亿元,比上年增长10.3%。其中,第一产业增加值40497亿元,增长4.3%;第二产业增加值186481亿元,增长12.2%;第三产业增加值171005亿元,增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%,第二产业增加值比重为46.8%,第三产业增加值比重为43.0%。

　　2月份新增信贷或超7000亿

　　申银万国预计，2月份M1增速预计为15.5%，比上月提升1.9个百分点，M2增速继续回落，预计为16.6%。2月预计投放贷款7000亿元，贷款增速继续回落。鉴于通胀仍然是主要矛盾，维持三率齐升控通胀的观点不变，年内还要加息两次。

　　四大行全年预增贷款规模2.85万亿

　　2011年四大行贷款预增规模分别为:工行8800亿元(对下安排暂为8200亿元),建行7500亿元(对下安排暂为6800亿元),农行6200亿元,中行6000亿元以上(根据资本充足率和贷存比的情况动态调整)。

　　综合四大行的预增贷款规模来看,四家银行今年预计新增贷款规模合计约2.85万亿元。往年的经验显示,四大行全年新增贷款的规模约占整个银行业新增贷款规模的35%至40%。

　　东莞最低工资涨至1100元/月，不含特殊补贴

　　根据市政府上月发出的通知，东莞企业职工最低工资标准将调整为每月1100元，折算成小时标准为6.32元/小时(这也是加班费的计算标准)，非全日制职工小时最低工资标准调整为10.5元/小时，调整后的企业职工最低工资标准将从3月1日起正式执行。

　　东莞市2011年将设房价控制目标筹建4500套公租房

　　按照此前公布的《东莞市主城区住房建设规划（2010－2012）》，我市计划在2011年在主城区建设1200套公共租赁住房。朱川透露，省对我市下达了4500户公租房任务，并要求我市解决好新增困难户的住房问题。

　　2011年建设管理工作会议上，市住建局相关负责人透露，公租房的供应对象包括东莞户籍中低收入居民、新就业职工和新莞人。这也就意味着，公租房将逐步放宽供应范围从而最终能够惠及新莞人。

　　石排：2011年生产总值计划增长10%

　　《政府工作报告》提出，2011年石排全镇经济社会发展的目标确定为生产总值增长10%；镇本级可支配财政收入增长10%；固定资产投资总额增长10%；社会消费品零售总额增长14%；实际利用外资增长10%；农民人均纯收入增长8%；城镇登记失业率控制在3%以内；人口自然增长率控制在8％以内。

　　寮步：2015年GDP力争破200亿

　　3月2日,寮步镇召开2011年镇委工作（扩大）会议，镇委书记何绍田在会上强调，十二五期间，寮步镇将实施土地储备运营战略，编制年度土地储备和出让计划，加强土地统筹管理，提升土地经营水平与运作效率，实现土地资源向土地资本的效益转化。
根据寮步镇规划，到2015年，寮步将力争实现地区生产总值突破200亿元，年均生产总值增长10%。工业总产值达到500亿元以上，税收总额达到30亿元以上。

　　2、 政策法规

　　国务院提请提高个税起征点

　　国务院总理温家宝1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《中华人民共和国个人所得税法修正案（草案）》。会议认为，为加强税收对收入分配的调节作用，进一步减轻中低收入者的税收负担，有必要对个人所得税方法进行修改，提高工资薪金所得减除费用标准，调整工资薪金所得税率级次级距，并相应调整个体工商户生产经营所得和承包承租经营所得税率级距。会议决定，《中华人民共和国个人所得税法修正案（草案）》经进一步修改后，由国务院提请全国人大常委会审议。
银监会：各银行要切实执行好房贷差别化信贷政策

　　中国银监会有关负责人２日强调，相关银监局要督促银行业金融机构严格履行房贷合同，严厉查处银行个人按揭贷款业务中出现的捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为。 银监会同时要求，各银行业金融机构严格按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等政策法规要求，审慎开展个人住房贷款业务经营，切实做好差别化信贷政策执行工作，在房地产市场调控中发挥应有的作用。

　　房产税改革试点或将扩至全国

　　国务院办公厅日前向全国人大常委会办公厅转来《发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》。报告介绍说，2010年以来，针对部分城市房价上涨过快等问题，国家出台了一系列房地产市场调控政策，取得了积极成效。我国将加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

　　5年内新建3600万套保障房

　　国务院总理温家宝2月27日在与广大网友网聊时指出，我们计划在今后五年，新建保障性住房3600万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造，不要走偏方向。届时，保障性住房的覆盖率将达到20%，将有力缓解住房问题的压力。

　　沪经适房准入标准再放宽，人均财产限额增至12万

　　考虑到2011年经济适用住房的可供房源数量将明显增加，上海市政府决定再次放宽经济适用住房，即有限产权住房的准入标准，加快解决本市中低收入家庭的住房困难。其中，户籍年限、住房困难面积标准、五年内未出售和赠与住房的限制条件、单身人士年龄标准等不作调整。主要放宽收入和财产准入标准，3人及以上申请家庭的人均年可支配收入限额调整为39600元（相当于月均3300元）、人均财产限额调整为12万元；2人及以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上进一步上浮10%，即人均年可支配收入限额为43560元、人均财产限额为13.2万元。再次放宽准入标准后，三口之家的人均月可支配收入限额已接近一万元。

　　广东拟规定土地出让金提取5%建保障房

　　2011年广东除了将建设筹集31万套保障房外，《广东省城市住房保障条例》也即将出台。目前，《广东省城市住房保障条例》草案已送至广东省政府法制办征求立法公众意见。当中提到，每年提取土地出让收入5%以上的资金用于建设保障性住房。

　　东莞:经适房申请门槛降低,廉租房申请收入放宽

　　记者昨日从东莞市政府了解到，住房保障部门开始接受新一轮的廉租住房保障申请受理工作。无论是廉租房还是经济适用房，申请人家庭人均月收入上限和人均资产标准均有所提高，门槛有所降低——从今年开始，本市户籍住房困难家庭再想要申请购买经适房，家庭人均资产上限不得超过10.05万元，比原来的9.6万元提高了4500元。

　　3、市政规划

　　2011年东莞市完成“三区”规划设计

　　“三区”（中央商务区、中央商贸区和中央休闲区）是加快我市现代服务业发展、提高中心区首位度的重要举措。市城乡规划局将加强规划指导，加大协调力度、强化督促检查，今年努力建成260公里的城市绿道，在未来的4~5年，力争建成2263公里（含225公里的区域绿道）的绿道，构建一个功能完善、结构合理、便民利民的区域—城市—社区三级绿道网络体系。

　　主城建十分钟文化圈，镇村建十里文化圈

　　东莞市印发的《东莞市建设全国公共文化服务名城实施意见（2011-2020年）》中提出了以上的发展目标：到2015年，东莞市将基本建立起结构合理、发展平衡、网络健全、运行有效、惠及全民的公共文化服务体系。拟通过实施“三大工程”等方式，5年拟投约16亿元，建全国公共文化服务名城。

　　横沥：将建首家五星级酒店

　　3月1日，横沥镇两个“三旧”改造项目——东江嘉华酒店和东江华源房地产签约。其中东江嘉华酒店将是该镇首家五星级酒店，而高达28层的东江华源房地产项目将成为该镇“一河两岸”的新地标。

　　虎门：白沙高铁站6月初建成

　　广深港高铁通车后，虎门到广州、深圳、香港均只需要半个小时左右，前往武汉只需5个小时。承建项目经理李先生介绍，白沙火车站拥有上下三层售票厅、候车室和设备区，面积近1万平方米，目前主体建筑已完成，正进入全面非毛坯阶段，预计整个非毛坯6月初完成。此外，除了狮子洋隧道外，广深港高铁沿线均已铺好轨道，其中虎门段项目部工程正待验收。

　　新火车站茶山侧站8月底可迎客

　　东莞新火车站配套道路工程正在开展施工图设计工作，站前广场及相关配套正在抓紧启动相关设计招标工作。根据广铁集团的计划，2011年8月25日前火车站茶山侧站前广场需具备旅客出站条件，10月中旬石龙侧站需具备旅客出站条件。

　　东莞高楼再刷新纪录，厚街名家具总部大厦跃第一

　　现为东莞第一高楼的台商大厦的宝座尚未坐稳，记者了解到，将于3月10日动工建设的厚街名家具总部大厦将达到102层，成为新东莞第一高。总面积100万平方米的“名家具世博园”项目将于3月10日启动，届时将宣告厚街“临时展会”时代的结束。“名家具世博园”一期项目约30万平方米，其中包括名家具总部大厦和系列新展馆，预计2012年3月投入使用。

　　凤岗:南门山森林公园已启动建设

　　据了解，面积约12.65平方公里的凤岗南门山森林公园本月开始启动建设，目前公园入口主干道路A段已完成招投标，B段本月进场施工，全长2.4公里的环水库绿道及长约2.1公里的登山道已完成施工设计方案，入口主干道、登山道、入口广场、停车场等项目年底前均将完工。

　　高埗:东江梨川大桥确定3月动工

　　原定去年年底动工兴建的东江梨川大桥，由于增加部分立交和延长连接线，工程延迟动工。目前，已确定了增加高埗立交工程方案，为此，市将新增5000多万元资金。大桥建设工程将于本月动工，预计两年后建成。通车后，高埗前往莞城、东城将不必绕道万江、石碣，可节省15—20分钟车程。东江梨川大桥由市投资建设，总投资为9亿元，大桥北接高埗镇莞潢路，南接莞城红川路及东江大道，横跨沿江路、中堂水道、大王洲岛、东莞水道、东江大道，全长约2.3公里，总用地面积约405亩.

　　4、市场动态

　　北京：2月商品住宅成交量环比降7成，创三年来最低

　　根据北京市房地产交易管理网数据显示，2月北京二手房住宅网签总量仅8335套，环比下降64.5%，同比下跌2.45%。这也是2009年1月以来的最低成交量。2月二手房的成交均价为22283元/平米，环比降7.01%。这是成交价连续8个月上涨以来的首次下跌。 2月成交量平均下来，每日成交仅300套。但2月16日一天的成交量就达2057套，占总成交量的四分之一。据悉，这是因为新政在2月16日出台，于次日执行，为赶政策的末班车，不少购房者选择在2月16日集中网签。

　　业内人士表示：连续三轮的调控明确向购房者传达了从紧的信号，严格的限购政策不仅限制了大量购房需求，也使得具备购房资格的消费者更慎重地做出购房决策，持币待购者增多，直接导致2月成交量大降。此外，春节长假以及供应量较少也是原因之一。

　　上海：多重因素下，2月楼市跌入五年来最低点

　　今年2月份上海楼市成交跌入五年来的最低点。据统计数据显示：2月份上海新建商品住宅成交面积仅为17.8万平方米，环比1月份下跌83%，创下了2006年以来新建商品住宅月成交量的最低记录。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，2月份上海楼市成交低迷，受几个因素影响。首先，“国八条”限购令和房产税政策出台后，投资性购房基本消失，部分改善型需求家庭也暂缓了新购住房的步伐；其次，1月31日“沪九条”出台后，很多购房者在等待“子女与父母共有房屋，购房时如何计算套数”等关于限购的操作细则，直到2月17日细则公布后，仍有不少购房者在咨询和消化政策，相关的交易操作节奏放缓；再次，春节假期因素也不容忽视。从往年数据来看，春节所处月份的楼市成交量，普遍要环比缩水5至6成，春节前后的低迷局面往往持续2至3周。 此外，房企预期冷淡，新增供应乏力。去年年底时，楼市调控压力已非常明显，多数开发企业都做好了收缩过节的准备，这让随后到来的春节假期交易缺少了供应的推动。

　　广州：楼市新政“发威”，2月一手楼成交减半

　　随着新一轮楼市调控政策效应显现，加之春节销售淡季影响，广州2月份楼市成交惨淡。根据网易房产数据中心统计显示，2月1日—2月28日，广州十区二县网签成交4200套，比上月的8867套大幅减少52.63%，同比则增长19%；网签销售面积为51.78万平方米，环比上月大幅减少50.02%，同比上涨31%。

　　价格方面，2月份广州市(十区二县)网签成交均价约为12157元/平方米，环比上月的12225元/平方米微降0.56%，但同比涨幅依然达到18.58%。其中，中心六区2月一手住宅均价达20632元/平方米，环比下跌3.45%；新四区与二县市一手住宅均价则为9485元/平方米，环比涨幅达到13.54%。可见，外围区域均价出现明显上涨，导致全市均价仍然维持在较高水平。

　　业内人士认为，由于现时政策与信贷环境空前严厉，尤其是银行房贷额度紧缩，对购房需求的抑制将愈加明显，上半年广州楼市成交状况与去年同期相比或将更加低迷。
深圳: 2月住房成交环比降6成

　　深圳正快步进入温暖春日，而一度火热的楼市仍停留在寒冷的冬天。市规划国土委公开数据显示，2月份，深圳一、二手房市场共成交5023套，成交面积42.5万平方米，环比1月分别下滑64%、63%；与去年同期相比，成交面积下滑22万平方米，降幅达34%。

　　一手房方面，2月成交1806套、约15.2万平方米，环比1月的4128套、34.5万平方米分别下跌56%、56%；成交均价20588元／平方米，与1月基本持平，比去年同期的24166元／平方米历史高点下跌3578元，跌幅15%。 2月二手房成交量降幅更大，仅成交3217套，27.3万平方米，而1月相关数据为9712套、81.4万平方米，分别下跌67%、66%。中原地产和世华地产的统计数据都表明，2月深圳二手房成交均价与1月基本持平。

　　业内人士认为，2月份深圳一、二手房总成交量环比、同比都有大幅度的下跌，这是政策调控与春节淡季双重因素共同作用的结果。目前，深圳正严格执行限购规定，住房贷款不仅大大提高了门槛，而且放慢了发放速度，一些准买家因实力不够或看淡后市等主、客观原因暂时退出了市场，买房需求得到有效抑制。

　　数字透视

　　一、 一级市场：

　　一周土地供求：

　　二、 二级市场：

　　1、 一手房总体供需情况：

　　1) 一周商品房供应：2011.2.28-3.06期间商品房新增供应面积9.34万㎡，合计1027套。

　　2) 一周商品房成交：2011.2.28-3.06期间商品房成交1041套，环比下降5.45%，同比增加30.94%；成交面积10.25万㎡，面积环比下降3.02%，同比增加39.34%。本周住宅成交853套，合计9.60万㎡，其中洋房和公寓成交818套，合计8.18万㎡；别墅成交35套，成交金额2.58亿元；非住宅成交188套，合计面积为0.65万㎡，成交金额为0.52亿元。

　　3) 一周商品房存量：截至2011年3月6日，全市商品房累计可售存量为542.42万㎡，合计74393套；其中洋房和公寓可售存量为332.90万㎡，合计32964套；别墅可售存量为57.53万㎡，合计1376套。

　　4) 一周商品房价格：

　　2、 区域住宅销售排行：

　　3、各物业类型销售排行：

　　4、地产工程信息：

 

　　5、 商品房预售许可信息：

　　三、 三级市场：