上周东莞住宅成交量止升回跌 市场可能隐含变数

　　住宅成交止升回跌 市场或隐含变数

　　瑞峰置业三月第2周东莞楼市报告

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　2月CPI增幅超预期 紧缩政策会再度出台

　　2月CPI同比涨4.9%， PPI同比涨7.2%，两者创去年5月以来最高水准，其中PPI的上涨速度是两年多来的最高点。上游原材料价格传导压力很大，未来CPI仍将面临上升的较大压力。固定资产投资增速维持20%以上高位，而居民消费增速只有15.5%的同比涨幅，明显低于2010年第四季度平均18%的增速，中国通胀形势依然严重。预计央行的紧缩政策将会持续，存款准备金率提高和加息预期增强。

　　住建部：建保障房需1.3万亿元 政府出5000亿

　　3月9日，住建部副部长齐骥两会期间表示，2011年拟建1000万套保障房，投资大概在1.3万亿左右。其中的200万套经济适用住房和两限房的建设资金需要5000亿，主要由社会机构通过市场运作方式来解决，土地无偿划拨。400万套左右各类棚户区改造需要资金5000亿左右，中央和地方政府共补助1600亿元，尚有3400亿元需要自筹。今年1000万套的任务，有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿的资金，将由政府筹集。政府资金来源于计提土地出让净收益和住房公积金。

　　住建部：时刻准备出台新一轮楼市调控政策

　　住房和城乡建设部部长姜伟新8日在接受媒体采访时表示，如果房价不能稳定，时刻准备出台新一轮楼市调控政策。下一步，会制定更为细化的遏制房价上涨系列措施。

　　住建部分析房租大涨  租金将纳入房价调控

　　9日住建部房地产市场监管司司长沈建忠分析近期租金上涨有三个特点：一是主要集中在一些热点城市、重点城市、大城市。二是一些中小套型的普通住宅。三是在特定的区域，包括一些地铁的沿线和一些学区即有重点学校的周边地区。上涨的原因有三个方面：季节性因素影响、房源分散，租售比高。下一步，房租也应该在调控范围之内。

　　各地房价调控目标本月公布  限购无取消时间表

　　住建部长姜伟新3月10日表示，住建部已让各个城市制定今年的房价调控目标，并督促各地方要在一季度末之前出台。关于限购令，姜伟新回答，目前还没有考虑“限购令”结束的问题，眼下已经有34个城市出台了限购措施。

　　远洋地产率先跳水 楼市降价潮暗涌

　　3月4日，远洋一方北润园二期项目8、9、11栋楼开盘，并推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，均价约为21000元/平方米，最低价格甚至为19000元/㎡，比上期下调了4000元/㎡。而区域内在售的北京新天地等项目为主，均价均在26000元以上。远洋地产相关人士透露，公司决定降价，是基于他们对未来市场预期过于悲观，而总部要求该项目在开盘一周销售必须达到六成以上。“他们认为，比起可能发生的品牌受损，公司的持续经营、销售回款在今年尤其重要。”3月9日，恒大内部人士向媒体证实，目前旗下部分楼盘确实在进行8.5折销售，不过只是普通的销售策略。同时，远洋、万科、中海等主流房企旗下楼盘也频频传来打折降价的消息。

　　二、土地市场

　　1、本周成交信息：三地块底价成交  凤岗地块溢价237.5%

　　本周(3月5日-3月11日)东莞市国土资源局共有五宗地块进行交易，交易结果冷热反差较大。其中，清溪和沙田两宗金融性质地块加上桥头镇邓屋村桥龙路北侧的商住地块都以底价成交，桥头地块成交楼面地价更低至551元/㎡，由鸿华实业投资有限公司竞得。清溪地块是08年以来该镇推出的第一宗商业金融用地，该地块的成功试水对该镇房地产市场具有里程碑意义。另外，凤岗一直以来都是东莞房地产市场的大热镇区之一，本周推出的地块位于三联村昌盛北路西侧，地块位置十分优越，附近有三正卧龙山、祥利上城等多个在售成熟大楼盘，交通、生活配套便利，最终经过33轮竞拍被东莞市时珍医药有限公司以8100万元竞得，折合4045元/㎡，溢价率高达237.5%，创造了该镇08年以来第二高楼面地价地块。方略实业投资有限公司则以楼面地价1536元/㎡拿下位于大朗镇银朗南路的优质地块，助推大朗以及东坑等房地产市场的持续升温。

　　2、下周待拍土地：

　　下周（3月12日-3月18日）无商住/商业用地挂牌交易。

　　3、本周出让公告：再接再厉 清溪再推商住地块

　　三、房地产市场

　　1、新增供应量：高埗打破沉寂  大盘颐龙湾面世

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，本周有5个项目新增供应，均为住宅，两个为别墅项目，其余为洋房，合计新增住宅面积约10.2万㎡，比上一周增加9%。值得注意的是高埗镇新上市项目新世纪颐龙湾，打破高埗镇多年来无在售项目的尴尬场面，以双拼别墅高调宣布进入房地产市场，给高埗镇乃至整个东莞房地产市场注入新鲜血液。该项目本周新增共88套别墅，其中84套为双拼户型，其余为独栋，合计约3.2万㎡。此外，中信•凯旋国际花园本周洋房也有新增，户型面积从126㎡到150㎡，共380套；万科松山湖1号•悦也推出了樱花湖8栋，以96-175㎡的三、四房为主；而中惠香樟绿洲二期继上月推出第51幢之后再推出第52幢，主要是100㎡左右的三房。中信御园则推出了一套758㎡的超大户型别墅。

　　2、成交情况

　　2．1  商品房整体成交情况：住宅成交节后首降  非住宅均价上涨

　　本周东莞商品房共签约917套，比上周下降19%，成交面积约8.6万㎡，比上周下降21%。商品房整体成交环比下降比较明显，主要原因是商品住宅签约量的大幅下降，下降幅度最大的是住宅签约面积，达到23个百分点。随着多个城市推行限购令以及各地新国八条细则的落地，一线城市楼市出现跳水，观望情绪波及至东莞，再加两会期间频传国家继续调控的决心，观望情绪或将继续蔓延。另一方面，商业地产因不受政策影响，本周成交套数和面积虽有所下降，但成交金额和成交均价环比都增加了20%，显示出了强大的生命力，后市投资者对非住宅项目的关注恐将有增无减。

　　2．2 住宅成交量价走势：成交量下跌价格小幅回落  市场心理出现变化

　　根据商品住宅量价走势图显示，本周住宅签约均价保持稳定，出现0.8%的小幅下跌，但成交量并没有实现连续四周的增长，而是出现较明显的回落。春节后，东莞市商品住宅的签约情况与年前的井喷相比，明显的回落，本周的签约量萎缩更是发出了强烈的信号，各地严厉调控政策明细或已或将出炉，对商品住宅成交的影响将进一步加大，所以房地产市场后市须保持谨慎态度。

　　2．3  区域住宅成交排名：万江再发力  临深近广镇区持续良好

　　受滨江公馆、尚书华府和富通天邑湾成交的支撑，万江本周荣登区域住宅成交排名第一位，共签约84套，环比增长35个百分点。南城则有中信•凯旋国际等多个楼盘成交，以9套之差排名第二，环比签约套数下降19%。而东城本周仅签约29套，排名下降至第十位，但签约均价达到了17935元/㎡，是全市最高的签约均价。凤岗、塘厦、洪梅、麻涌等临广近深镇区、中心区以及虎门、常平、寮步、大朗等中心镇区表现持续良好。

　　2．4  商品房各物业类型签约情况：洋房别墅签约下降  商铺办公大涨

　　本周洋房和别墅成交量大幅下降，洋房比上周减少1.5万㎡，别墅比上周成交减少0.4万㎡，而存量都有所增加。商铺和办公成加量都大幅增加，市场反应的信息非常明确。

　　2．5  商品住宅签约排名：万江三楼盘入选前十

　　本周前十名楼盘多出现在万江、凤岗、洪梅、寮步、麻涌等区域，区域特征明显。引人关注的是，排名前十位的项目中，三个来自万江镇，合力助推万江市场走向高潮。凤岗两盘发力，表现不俗，而洪梅市场雍景家园节后连续四周成交20套以上，持续抢眼。

　　2．6  周末楼盘活动：大户型楼盘促销活动多

　　3、新开工工程

　　本周仅一个项目取得开工许可，是骏豪房地产开发的骏豪商务中心，位于塘厦镇。分别是1-5栋的办公楼和6-9栋的商铺，合计面积20606.78㎡，住宅方面依然无新开工。

　　总结：

　　本周公布CPI数据4.9%，超过此前预期，PPI更是高企，后期通胀形势严峻，市场预测近期或将再度出台紧缩政策，包括提高存款准备金率或利率。严厉的调控政策在一线楼市已经显现效果，不少楼盘价格出现跳水，释放强烈的市场信息。

　　东莞土地市场方面，凤岗继续热闹，清溪、沙田、桥头地块底价成交，大朗小幅溢价，区域市场分化明显。

　　本周市场新增依然以中大户型为主，高埗本周打破沉寂，颐龙湾大盘面世。成交方面，终结节后三连升，住宅成交量首次出现下降，而价格出现微落，似乎也并不是特别坚挺。东莞市场观望情绪或从此蔓延。

　　区域成交方面，中心区和临深近广区域继续表现良好。个盘成交方面，万江三盘进入前十，吸引市场关注。
新开工方面，对比去年同期，2011年至今新开工量都处于低位。