光大地产副总经理俞韶毅：五一之后 市场会明朗

俞韶毅 光大地产副总经理、地产运营中心总经理

　　如果房产处于使用状态，即便是卖三万块、五万块一平方，它都不叫泡沫。但现在作为保值工具应付通胀，放在那里等它增值再转手，把房子变成投资品的比重越来越大，这个过程中，酝酿了相当一部分泡沫。

　　我自己这段时间一直在想一些事情，在过去这么长的时间里，房地产很特殊，它在过去十年里，从居住功能演变成居住、投资功能，房地产已经可以把它划分成几块功能来看了。03年到06年，会有很多人买房子，要么自己住要么出租，出租是投资的表现。07年热过之后，投资已经演变成另外一种形式，人们买了房子，不仅仅是为了出租，出租也满足不了期待。

　　07年只是一部分人有这种意识，08年很快被打压下来，之后市场开始回暖，越来越热，让全民产生这种感觉，加重了第三块的比例。也就是说，买房子不仅仅是为了住，它作为保值工具应付通胀，放在那里等它增值再转手，把房子变成投资品的比重越来越大，这个过程中，酝酿了相当一部分泡沫。泡沫实际上是在第三块产生的，不是在前面产生的，如果房子都是用来住的，即便是卖三万块、五万块一平方，它都不叫泡沫。就像LV包可以卖很贵，但没人说它是泡沫。一种产品，只要它在使用状态，而不是炒作状态，泡沫是炒作之中形成的，这里面形成了一个接力棒，不断有人进去，以更多的价格买进卖出。现在调控政策的轨迹是比较清晰的，是解决第三块的泡沫。

　　风险有没有，其实是有的，投资市场没有可能大家永远都是赢家，这是不符合规律的，但是在过去的岁月里面，唯有投资房地产，是稳赚不赔的，财富效应非常显著，激发了越来越多的人进入房地产市场，没有条件创造条件也要进入，证据在于最近一年来全国二三线城市全面普涨了，这间接推高了房价，这是后知后觉者的一次觉醒。2010年的楼市，基本上进入到全民炒楼的状态，类似于07年股市的财富效应，07年有紧张感，身边的人因为炒股都在赚，生活差距拉开了，逼迫他们进入，楼市的财富效应也是同样的。酝酿了泡沫，就酝酿了风险，泡沫没有爆破之前，没有人能知道风险是怎样的。当多数人都在认同一个道理的时候，这个道理本身就变得十分危险。

　　今年，泡沫深重的地方，伤害会比较大，泡沫不重的地方，伤害应该只是短时间的。所以，2011年应该是结构性的挤泡沫，是区域性的调整。

　　东莞的楼价，现在在全国排二十几名，不算是一个非常高的位置，它的楼价走势跟地产界人士说的一样，炒作的氛围一直不浓，泡沫比较轻。2011年，东莞会在某个阶段受到广深的传导，但是最终这个城市的内在因素会起决定性作用。

　　只要执行力度够的话，调控一定会显现威力，发展商会出现分化。我认为，过了五一之后，市场会更明朗一些，去年政府调控的节点，都是踩着五一、十一、春节这些节点。

　　2011年炒房的人，可以收收手，但是刚需的人群，看到合适的房子，还是可以出手，选择自己需要的产品，没有太大的问题，房地产真正可以称为长线的产品，更长的时间来说，调控的影响是微不足道的，楼价不可能下降几十个点，可能就是那十个、八个点，合适的房子，是自己需求的可以做自己的选择。楼价温和下降，对于购买其实不会形成太大的影响。