2009年高价地猜想：全面退潮趋势将继续

再没有比用“高价地”这个词汇来描绘过往数年的土地市场更恰当的词汇了。

这个集财富、先天知名度与明星效应于一体的事物一经炒作出现，立刻成为土地交易这场大戏的主角。它未必是最能带来经济收益的，但是各种脸谱、情绪与欲望到了这里均被无限放大。

在牛市，一个高价地的出现是给另一个高价地的诞生暖场。但如今，一个高价地的出现往往意味着一段悲剧故事的开始，一个公司的黯然消退，一个公司股价大幅下挫的引线。但或许也意味着一段新传奇的诞生……

提起高价地，人们自然会回想起整个行业集体亢奋的2007年。那年的高价地诞生在长沙，一个中部区域相对发达的城市，一幅块成交总价高达92亿元，由北辰与北京城开两大国企联手制造。这属于总价高价地，如若从单价高价地的角度寻找的话，2007年的单价高价地应在成都与上海。成都由港资公司九龙仓72亿元拿下82亩地块后制造每亩地价高达8800万元的神话；在上海，单价高价地由地产界的后起之秀苏宁环球(000718,股吧)制造，每平方米土地价格超过6万元。

但频频诞生的高价地却只是一个悲剧故事的开始。2008年，楼市风云突变，不断传来的退地消息令往昔的高价地风光不再。而土地市场的低迷，也令制造高价地的游戏偃旗息鼓。

在2008年，根据可见的资料，高价地的成交总价与单价都有所收敛，总价在40亿元、单价过1万元已经具备高价地候选资格。

归纳来看，2008年的高价地开始全面退潮，规格亦有所降低。

有了过往两年的经验，自然会给今年我们观察高价地带来一些启发。那么，2009年，围绕着高价地，又会发生怎样的故事？

总体而言，高价地的全面退潮趋势还将持续，而且在今年将表现得更加明显。

此外，随着土地价格的持续走低，以及开发商销售回款不畅，今年高价地退地的案例还可能增加。那些“不幸”在过去两年染指高价地的地产公司，可能在今年制造出更多高价地退地事件。

但是，在2009年的土地市场上，并不排除某一地块的成交总价或单价异军突起、创造出新的单一指标记录的可能。

不过，如果发生这类案例，应该具备以下两个特点：其一，这类高价地很可能发生在商业地产领域，该宗土地地块很可能是商业、办公、写字楼等性质用途，且还应符合“城市核心商业区”这个要素；其二，这类高价地出现的城市屈指可数，京沪穗深四地而已。

事实上，在北京CBD区域，由远洋地产负责土地整理、中服大厦后面的商业地块如果能在今年年内顺利面世，就具备一飞冲天、成为新高价地的潜力，其未来成交总价很可能刷新以往北京高价地的纪录。

而在2009年的高价地游戏中，地产上市公司、国有地产企业以及拥有巨大投资冲动的非地产集团将是创造高价地的主角。

具体而言，在香港上市的地产公司更有可能成为“高价地先生”。此外，拥有巨大现金流的港资公司以及内地的保险巨头均有大量机会。

但是，随着住宅市场的继续调整，住宅用地高价地则可能光景惨淡。即使出现，30亿~40亿元的土地总价也将是一个难以逾越的门槛。

而在2009年结束时，敢于抄底的企业很可能会在商业地块上一试身手。但更多的地产公司将继续对高价地保持警惕，甚至惟恐避之不及。而在对高价地的宣传包装上，也将采用一个很低调的宣传策略。