限购预期加剧 开发商加快推盘节奏 加大促销力度

　　中原地产：限购预期加剧，开发商加快推盘节奏

　　第一部分：一周楼市观察

　　住宅成交有所回升，普通洋房均价为6122元/㎡。

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（3月14日至3月20日）商品房成交面积9.86万㎡，环比增加8.41%，同比上升16.31%。成交套数1081套，环比上升5.88%，同比增加27.48%，成交金额为8.95亿元。本周住宅成交9.23万㎡，共计872套，环比增加10.24%，成交金额8.29亿元。其中洋房和公寓成交8.14万㎡，合计845套；别墅成交1.09万㎡，合计27套。本周非住宅成交面积为0.63万㎡，共计209套，成交金额为0.67亿元。

　　价格方面，本周普通洋房成交均价为6122元/㎡，环比上涨1.37%。另外高端洋房成交均价为7409元/㎡，豪宅洋房为14063元/㎡，别墅为22335元/㎡，公寓为9069元/㎡。

　　限购传言甚嚣尘上，开发商加快推盘节奏，加大促销力度。

　　从近期楼盘动态来看，本周全市有多个项目启动认筹计划，如诚意登记、样板房开放、新品发布会等，同时亦有多个项目于本周或近期开盘或加推，如东江豪门“帝1座”、滨江公馆纯水岸江景大宅、中央豪门“天鹅湖”楼栋组团、凯悦美景、香槟雅苑等项目。两会过后，政策风向进一步趋紧，限购令在全国一些重点城市逐步推广，而有关东莞本土出台限购的传言也是愈传愈盛。3月18日，佛山限购令的出台更是加剧了东莞限购的预期。受此影响，一些开发商加快了推盘节奏，一些原本于四月份上市的项目提前至3月底，三月下旬至四月初，全市或有多个项目扎堆上市。

　　就在不少项目加快上市的同时，近期开发商加大了促销力度，如认筹2万抵7万，买房送车位、新品认筹 2万抵10万优惠、购房赢名车再减7万、一次性付款96折，按揭98折、现场凭邀请函登记享10万优惠等。开发商促销力度的加大，一是近来新上市的项目较多，通过加大促销力度来为新项目拉动人气，带动成交；二是有关东莞限购的传言也促使开发商必须加快出货，尤其是一些合拼户型较多的项目；三是2011年以来银根逐步收紧，部分开发商资金面临严峻考验，必须通过加快出货来回笼资金。与此同时，一些开发商更是通过直接降价来促销。一些楼盘的降价动作也使得局部地区房价有所松动，尽管规模较小并未形成气候，但如果出货效果理想，再加上东莞限购令一旦出台，不排除全市出现较大范围降价促销的可能。

　　公寓产品持续热销，东莞投资需求有所升温。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周公寓成交107套，成交面积为7210㎡。进入三月，公寓产品成交逐步走高，从三月首周的61套，到第二周的74套，再到本周的107套，公寓投资需求升温。从本周的成交情况来看，成交较多的项目有寮步镇的菁英时代成交35套，长安镇的沃多夫成交23套，东城区的迪纳酒店公寓成交10套等。尤其是菁英时代项目，3月份以来实际销售套数已经接近160套。东莞公寓产品的热销，得益于深圳客，尤其是一些开发商通过二三级市场联动的方法，转介大批深圳客到东莞市场。深圳限购令的实施，促使当地部分资金外出寻找出路，东莞市场由于房价较低，一套小户型的公寓总价也仅相当于深圳一套普通住宅的首付，于是便成了这些游资理想的栖身之所。随着政策的持续高压，投资客在深圳市场严重受阻，部分投资资金外溢，也在一定程度上促进了东莞3月份投资需求的升温。

　　佛山首出限购，限购范围扩至三线城市。

　　继广州2月24日发布落实“新国八条”的限购令，深圳3月2日出台细则之后，佛山于3月18日正式对外发布《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》，成为广东省第三个出台“限购令”的城市。

　　佛山限购令的出台，也就意味着限购令在全国已经完成从一线城市到省会中心城市，再到地级市的三级跳，也表明了中央政府调控楼市的决心之大，同样作为广东省内二线城市的东莞或会步其后尘。首先，尽管东莞、佛山在全国只是属于三线城市，但2010年佛山GDP在全国城市排行榜中名列前10，东莞也排在20位左右，是名副其实的经济重镇，实施房地产调控意义重大；其次，东莞、佛山都是制造业重镇，是近几年来从中央到省政府极力推行的产业转型升级战略的重要棋子，战略意义重大。由于两地房地产行业的飞速发展，促使大量实体经济尤其是制造业资金源源流向房地产行业，对当地产业转型升级形成较大阻力，也有产业空心化之虞，自然引发高层的重视。第三，与佛山相类似，由于广州投资客的大举进驻，造成佛山局部区域房价上涨过快，东莞部分镇区也由于深圳客的涌入致使当地房价出现非理性上涨，对东莞房地产发展产生不利影响。因此，东莞市尤其是部分房价上涨过快、房价过高的镇区实施限购的可能性还是存在的。3月18日佛山限购令的出台，广东二线城市限购的序幕或许就此拉开。

　　存款准备金率年内第三次上调，银根进一步收紧。

　　3月18日央行宣布，25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行年内第三次上调存款准备金率。此次上调后，大型商业银行存款准备金率已达到20%的历史最高位，可大致冻结商业银行资金逾3600亿元。尽管央行此次上调存款准备金率的初衷是回收流动性抑制通胀，但仍然对房企资金链产生重大影响，开发商资金来源增幅已经由去年的25.4％快速回落至16.3%，资金压力进一步加剧。此外，包括个人房贷在内的楼市贷款也受到影响，银行的信贷额度明显缩小，而其中利润相对比较低的首套房贷款很可能继续收紧。上调存款准备金率、加息、限购、提高首付、上调利率，2010年以来的一系列政策叠加的效果逐渐显现。在如此密集的政策调控下，楼市调整的可能性越来越大。四月过后，各大房企的推盘量将逐渐增大，打折促销的项目数量和幅度也有望加大，部分开发商可能会率先做出价格调整。

　　第二部分：一级市场

　　本周新增供应地块（按公告时间）：

　　本周成交地块：（无）

　　第三部分：二级市场

　　一、商品房新增供应情况：

　　中原点评：本周东莞商品房新增供应面积12.49万㎡，合计543套。进入3月，随着开发商推盘的增多，商品房新增供应逐步恢复常态并逐步走高。本周中信御园项目新上市40套别墅，由于该项目总价高，对房价的拉升作用非常明显，再加上其它豪宅项目，后市或使得东城乃至全市住宅均价面临结构性上涨的局面，加剧当前东莞房价过高的舆论压力。值得注意的是，本周松山湖新增写字楼5.56万㎡，说明随着市政府对松山湖开发的深入，当地商业地产尤其是写字楼物业或迎来新发展机会。

　　二、商品房总体成交情况：

　　三、一周住宅成交量价走势：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2011年3月14日至3月20日，东莞住宅成交面积9.23万㎡，住宅中位数价格为6220元/㎡，环比上一周的5979元/㎡上涨4.03%。

　　中原点评：与上周（2011.3.07-3.13）相比较，本周住宅有成交记录的149个项目中，成交价格下降幅度在5%以下的比例为23.20%，变动幅度在-5%至5%的比例为50.78%，上涨幅度在5%以上的比例为26.02%。从本周住宅价格变动情况来看，住宅价格基本保持稳定的比例近一半，有较为明显的上涨或下降的比例大体相当，跌涨双方势均力敌，呈现出胶着状态，价格涨方由于稍占优势，使得本周住宅中位数价格略有上涨。目前有部分项目价格有下调迹象，但并不明显，后市价格走势仍有待进一步观察。

　　四、一周区域住宅成交情况：

　　本周各区域住宅成交排行：

　　 从一周区域住宅成交情况来看，由于星城国际花园、菁英时代等项目成交突出，本周寮步镇以138套的纪录继续排名榜首；南城区则得到江南第一城、精英世家、中信凯旋国际等项目的有力支持，成交105套排名第二；排在第三位的是凤岗镇84套，主要成交项目有祥利上城、三正卧龙山、益田大运城邦等。

　　中原点评：近期来由于城区新上市项目较多，如万江区的滨江公馆荣爵馆、葡萄庄园，南城区的中信凯旋国际、江南第一城等。新项目的增多也促进了城区住宅的成交。本周住宅成交排行中，南城、万江、东城都进入前6位。寮步镇则由于房价较低以及作为“第五城”的优势，吸引了附近的东城、茶山等地的购房者，再加上深圳客的持续入市，住宅成交近期一直处在高位。凤岗镇同时是因为深圳客的效应，境内的祥利上城、三正卧龙山、金桂华府等项目一直保持热销态势。

　　本周各区域普通洋房成交价格排行：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞普通洋房成交均价为6122元/㎡，环比上涨1.37%。从一周区域普通住宅成交价格来看，上周成交均价最高的是松山湖，14679元/㎡，成交均价最低的是桥头镇，3848元/㎡。从各区域普通洋房成交均价分布情况来看，普通洋房均价在5000元/㎡以下的有企石、石排等8个镇区，5000-6000元/㎡的有塘厦、常平等12个地区，6000-7000元/㎡的有万江、长安等3个区域，7000元/㎡以上的则有南城、莞城等5个地区。

　　中原点评：从本周区域普通洋房成交价格分布来看，5000-6000元/㎡仍然为各镇区普通住宅主流均价，全市近5成镇区房价处在这一区间。

　　五、一周楼盘成交情况：

　　1、普通住宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞普通住宅成交面积8.14万㎡，合计845套，其中普通洋房成交均价为6122元/㎡，环比上涨1.37%。

　　本周普通住宅成交排行（前10名）： 

　　中原点评：从本周普通住宅个盘成交情况来看，销售较好的项目主要有菁英时代、祥利上城、阳光海岸三期•晶岸等项目。市场客观存在的刚性需求仍然是普通住宅项目热销的最大动力，但也还有其它因素，如深圳客的持续入市，以及近期来开发商优惠促销力度加大，如寮步某楼盘打折后实际折扣在89折左右，万江一项目均价6500-7000元/平，折后约5500-5600元/平等。开发商促销力度的加大，客观上也促进了不少项目的成交。

　　2、豪宅成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞豪宅成交面积1.69万㎡，合计56套，成交金额为3.28亿元，占本周住宅成交总金额的近40%。其中豪宅洋房成交29套，成交均价为14063元/㎡，别墅成交27套，成交均价为22335元/㎡。

　　本周豪宅洋房成交排行（所有项目）：

　　本周别墅成交排行（前10名）：

　　中原点评：本周东莞豪宅成交较为突出，如豪宅洋房项目万科•松山湖悦成交12套，锦绣山河二期•鹭栖湖成交6套，别墅项目世纪城•国际公馆香榭里成交7套，中信御园成交5套等。由于豪宅成交金额巨大，如本周尽管豪宅成交套数仅有56套，但成交金额却占到了40%，因此对住宅均价的拉升作用非常明显，本周住宅的均价也达到了8547元/㎡，其中3月18日住宅均价更是高达11061元/㎡，原因就是当天别墅成交8套，成交金额近1亿元，占当天住宅总金额1.80亿元的56%所致。18日别墅主要成交项目有中信御园3套，另有三正卧龙山、世纪城国际公馆等。

　　3、商业地产成交情况：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞商业地产成交面积4493㎡，合计70套，成交金额为5337万元。其中商铺成交62套，成交均价为12138元/㎡，写字楼成交8套，成交均价为9732元/㎡。

　　本周商铺成交排行（前10名）： 

　　中原点评：从近几周商铺成交情况来看，春节过后，商铺成交渐趋升温，近4周平均每周成交套数维持在55套上下。随着调控政策的日益加码，不作为政策调控对象的商铺物业更是受到投资客的青睐。从本周商铺成交情况来看，寮步镇的菁英时代、中堂镇的中堂东港城由于受到广州、深圳投资客的热捧因此成交良好。

　　本周写字楼成交排行（所有项目）：

　　六、可售存量：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，截至2011年3月20日，全市商品房可售存量为535.92万㎡，合计73993套，其中住宅可售存量为377.14万㎡，共33717套。

　　中原点评：目前住宅可售存量不足400万㎡，仅有377.14万㎡，住宅库存连续数月低位运行。住宅可售存量水平偏低将为近期房价走势提供一定支撑，下行压力减小。

　　七、市场工程信息：

　　本周新开工信息：

　　本周商品房预售许可信息：

　　第四部分：三级市场

　　本周一手房与二手房区域销售对比情况：