限购预期加速东莞楼市主动出击 成交呈大幅反弹

　　东莞楼市周报

　　（2011年3月21日至3月27日）

　　总述:

　　限购预期加速楼市主动出击 成交大幅反弹

　　上周东莞政府相关部门虽站出避谣“限购”传言，但“正在研究方案”这一表态无疑为东莞楼市增加变数，限购预期反而愈演愈烈。东莞GDP“保八”、房价“控八”（不超过8%上涨、全年均价不超过8000元），已基本敲定。然而，如果任凭市场自由发挥，今年东莞房价“控八”难度较大，故今年楼市调控将不可避免。面对随时可能限购的市场预期，开发商采取主动出击。主要表现为原计划4-5月开盘的项目加快工程进度提前开盘，部分楼盘加大促销力度尽可能“走货”。“如何抢占更多的客户”将成为未来楼市营销重点。上周末东莞上演楼市盛宴，楼盘活动达到今年以来最高峰，其中不乏新品上市楼盘。从市场现象可看出，上周楼盘出货意愿异常强烈，市场对于“限购”担忧可见一斑。上周（3月21-27日）东莞市一手住宅网签面积达13万平方米，环比前一周大幅增加43%，达到春节以来最高峰；网签均价约8394元/平方米，环比基本持平，东莞市自去年10月以来，均价一直维持在8000元上下，整体走势较平稳。上周成交量的激增，主要原因为上市楼盘较多，且促销力度有所加大，激活了一定市场需求。同时，限购预期也使部分潜在购房者加速了置业计划，故在东莞出台限购之前，整体成交量将受到支撑。

　　土地供求

　　（2011年03月21日-2011年03月27日）

　　一． 上周无土地供应

　　二． 上周商住用地成交情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0314-0320)全市成交了2宗商住用地，总面积约18.9万平方米，地块均来自塘厦镇平山村，2地块均被深圳开发商所得，其中一块被深圳市珠江投资有限公司以高出底价的两百万获得，折合楼面地价约2029元/平方米；另一宗地块因只有一家公司参与竞拍，被深圳碧桂园房地产开发有限公司以底价获得，折合楼面地价约2017元/平方米。上周两地块位置都相当优越，但是只有深圳的2家开发商参与竞拍，可见现时的土地市场已经进入疲劳之状，要拿地的开发商都十分谨慎。

　　上周成交地块具体信息

　　楼市供求

　　小结：上周东莞市各主要楼盘活动以旧盘加推新品及新品上市前的准备活动为主，上周有一个新盘入市，为领尚天地，位于大岭山镇；

　　东莞是否会出台限购令及何时出台，已成目前楼市最热议的话题，尽管日前政府相关负责人出面澄清东莞并未确定是否限购，但各种猜测仍不绝于耳，业内更是闹得沸沸扬扬，部份楼盘也以此为借口催促购房者尽快买房，同时加快了推盘节奏，并针对目前市场情况推出相应的促销活动，“地处城市中心地段，物业保值增值能力强”、“低首付，高回报”、“地铁口物业，升值潜力大”……不经意间，以往常见的诸如此类的楼盘广告宣传语，突然就变成了朵朵浮云，消失在越传越烈的传言中，取而代之的多是强调产品本身及楼盘优惠的广告，如：“超实用户型，买三房享四房”、“购房享巨额优惠”等，甚至有楼盘直接将“一户一证，绝无合拼”作为产品最大卖点之一；

　　很显然，限购令之后，东莞楼市将出现调整，刚需客户将成为整个楼市主力军，虽然目前各种折扣优惠漫天飞扬，且部份楼盘已出现降价现象，但部份购房者特别是刚需客户还是在观望在犹豫，同时在期望着“限购令”早日面市；但另一方面，名下已拥有一处或多处房产的客户（多为房改客及投资客），对将可能实施的“限购令”显得“忐忑不安”，因为限购令无非就等于给部份人判了“死刑”！ 简而言之，“喜悲参半”是对目前东莞楼市最真实的写照！

　　二. 上周全市商品房销售情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年3月21日至3月27日全市商品房共成交1313套，环比前一周1081套增加232套，签约面积约为13.8万平方米，环比与前一周9.9万平方米增加约3.9万平方米；其中住宅签约1131套，环比上一周859增加272套，签约面积约13万平方米，环比前一周9.1万平方米增加约3.9万平方米。全市签约均价8393元/平方米，环比前一周8457元/平方米下跌64元/平方米；非住宅成交182套，销售面积约0.72万平方米。

　　三．各区域销售情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 2011年3月21日至3月27日共有31个区域住宅签约成交1131套，其中四大城区共成交362套，约占全市住宅成交的32%，环比前一周27.3%上涨了4.7%。

　　南城区签约成交173套连续两周位居全市首位；凤岗镇、寮步镇分别签约成交105套并列全市第二；东城区签约成交102套全市排名第三。

　　价格方面，松山湖以14881元/平方米位居全市首位；长安镇以11336元/平方米排名第二；虎门镇以10975元/㎡排名第三。

　　四．上周供应情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年3月21日至2011年3月27日新增商品房供应12.5万平方米，新增产品类型为洋房、别墅、商铺及车库，共1188套。

　　五．上周各类型商品房签约情况

　　 （一）洋房

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0321-0327) 洋房签约面积约9.95万平方米，环比前一周签约的7.3万平方米增加2.65万平方米，签约套数约959套，环比前一周签约的745套增加214套。上周市区洋房签约面积约3.34万平方米，签约套数约292套。上周全市洋房主要签约的项目是南城区的国际公馆香榭里签约73套，排名全市第一；松山湖的万科虹溪诺雅签约65套，排名全市第二；排名第三是凤岗镇的卧龙山花园项目，签约49套。

　　（二）别墅

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0321-0327)别墅签约面积约1.8万平方米，环比前一周签约的1.3万平方米增加约0.5万平方米，签约套数约91套，环比前一周的58套增加约33套。上周主要签约的项目有常平镇的万科城签约11套，排名全市第一；企石镇的东江豪门签约10套，排名全市第二；东城区的中信御园签约9套，排名第三。

　　（三）公寓

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0321-0327)公寓签约面积约0.31万平方米，环比前一周签约的0.29万平方米基本持平，签约套数约48套，环比前一周的44套增加约4套，上周成交的项目主要有长安镇的沃多夫签约24套，排名全市第一；虎门镇的地标大厦签约7套，排名第二；大朗镇的汇盛发展大厦常平汇盛发展大厦各签约3套，排名第三。

　　（四）商铺

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0321-0327)商铺签约面积约0.52万平方米，签约套数约72套，主要签约的项目有石龙镇的彩虹湾签约28套，中堂镇的中堂东港城签约11套，南城区的东骏豪苑签约5套等。

　　（五）写字楼

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0321-0327)写字楼签约面积约0.2万平方米，总共签约21套，签约项目有常平镇的嘉骏中心签约12套、塘厦镇的骏豪商务中心签约6套、松山湖的松科苑签约2套及大朗镇的新世纪添一居签约1套。

　　（六）车库

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0321-0327)车库签约套数约143套，主要签约项目有东城区的天骄峰景签约50套、南城区的东骏豪苑签约12套、东城区的星河传说签约11套等。

　　新开工

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（0321-0327)全市商品房新开工只有一个项目，新开工面积约94979平方米，产品类型为洋房。