上市项目逐渐增多 短期东莞楼市成交得到较大支撑

　　中原地产：本周住宅成交显著放量

　　第一部分：一周楼市观察

　　住宅成交显著放量，普通洋房均价为6130元/㎡。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周（3月21日至3月27日）商品房成交面积13.74万㎡，环比增加39.34%，同比上升62.87%。成交套数1310套，环比上升21.18%，同比增加52.50%，成交金额为12.50亿元。本周住宅成交13.05万㎡，共计1134套，环比增加41.39%，成交金额11.68亿元。其中洋房和公寓成交11.77万㎡，合计1104套；别墅成交1.28万㎡，合计30套。本周非住宅成交面积为0.69万㎡，共计176套，成交金额为0.81亿元。

　　价格方面，本周普通洋房成交均价为6130元/㎡，与上周相比基本持平。另外高端洋房成交均价为7562元/㎡，豪宅洋房为11933元/㎡，别墅为20295元/㎡，公寓为8179元/㎡。

　　开发商加快推货，购房者加紧入市，住宅成交环比大增四成。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交13.05万㎡，共计1134套，环比增加近四成，日均成交约162套，住宅成交显著放量，创下了春节以来的最高水平。从本周住宅成交情况来看，成交较多的项目有南城区的世纪城•国际公馆贝丽湖70套，松山湖的万科•松山湖悦59套，凤岗镇的三正卧龙山花园二期49套等，另外公寓产品菁英时代和沃多夫也持续热销，分别成交35套和24套。一方面，受前期限购传闻影响，不少开发商加快推货，出货意愿强烈，推货的增多也激活了部分潜在需求；另一方面，出于对限购的担忧，购房者也是加紧入市，尤其是投资客，抢搭政策末班车入市。多重因素叠加，促成了本周住宅成交显著放量。

　　合拼户型和大户型豪宅成交突出。

　　从一周住宅成交结构来看，本周合拼户型和大户型豪宅洋房成交突出。从合拼户型项目（合拼前套数）来看，成交较多的有东城区的华凯帝庭园50套、凤岗镇的三正卧龙山二期49套、石龙镇的佳兆业•中央豪门三期35套、大朗镇的东方银座中心城14套等。而从大户型豪宅来看，本周豪宅洋房成交132套，其中万科•松山湖悦成交59套，华凯帝庭园成交50套、锦绣山河•鹭栖湖成交8套等。从产品结构来看，一旦限购令在东莞落地，首当其冲的无疑是合拼户型和以改善性需求为主的豪宅产品。因此开发商近期有意识地加快了合拼户型和豪宅洋房的推售，尽早出货来回笼资金。

　　上市项目逐渐增多，短期楼市成交得到较大支撑。

　　从一周楼盘动态来看，本周东莞楼市活动逐渐升温，有多个项目加推新品，如一些项目提前加推45套楼栋新品、11栋新品加推、117-157平新品26日开盘、108平江景三房3月27日发售等，同时也有全新项目首次开盘。与此同时，部分计划于近期开盘的项目也是积极开展暖场活动，如新品认筹、会所开放、别墅新品发布会、举办百万兰花展等。一方面，限购预期的加剧促使开发商必须加快推盘节奏尽早走货；另一方面，不少蓄客已久的项目近期也逐渐达到开盘时机，有必要尽早解筹来防止客源流失。市场开盘项目的增多，一方面使得楼市供应短期内得到放大，有利于促进市场成交，近期内住宅成交预计将保持较高水平，迎来开春以来的一波高峰；另一方面，随着政策面的持续高压，以及楼市供应面的增大，市场供应偏紧的态势在短期内得以扭转，购房者议价空间加大，房价松动的可能性也在增大。

　　第二部分：一级市场

　　本周新增供应地块（按公告时间）：

　　本周成交地块：

　　中原点评：本周塘厦平山村拍卖的两宗地块是2011年塘厦地理位置最优越的商住用地，位于深莞接壤处，紧邻观澜高尔夫球会，而且占地面积较大，但并没有如预期般出现激烈的竞拍场面，只有深圳珠江投资和碧桂园集团果断出手，分别以2029、2017元/㎡的楼面地价收入囊中。显然，在东莞限购传闻越演愈烈的敏感时期，不少开发商都对后市的政策风险有所顾虑，塘厦楼市属于外向型十分明显的区域，在深圳投资客、塘厦本地刚需、改善客户多重叠加释放下，近期各个楼盘成交十分理想，而一旦东莞限购将截流掉部分买家，增加潜在的市场风险，造成此时开发商的拿地热情大幅下降。当前只有熟悉塘厦楼市环境，曾经开发骏景高尔夫花园的珠江投资，以及准备在塘厦“大展拳脚”的碧桂园依然果断拿地。

　　第三部分：二级市场

　　一、一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，2011年3月21日至3月27日，东莞住宅成交面积13.05万㎡，住宅中位数价格为6381元/㎡，环比上一周的6220元/㎡上涨2.59%。

　　从近三周住宅成交量价走势来看，受限购预期加强影响，开发商逐步加大推盘力度，市场需求得到激活，住宅成交稳步走高。与上周相比，本周住宅中位数价格小幅上涨2.59%，主要是因为本周一线城镇高端项目成交增多，二、三线镇区普通住宅成交比重减少，价格重心有所上升，但变动幅度不大，走势较稳。

　　二、一周住宅成交结构

　　本周住宅成交套数区间分布情况：

　　中原点评：从一周住宅成交情况来看，本周住宅成交13.05万㎡，共计1134套，环比上周的872套增加41.39%。从本周住宅成交结构来看，成交套数在15-19套的比重为5.19%，比上周增加0.46个百分点；成交套数在20套及以上的比重为6.49%，比上周增加2.44个百分点。其中成交套数在30套及以上的项目有7个，合计329套，占本周住宅成交总比重的近30%。成交套数在15套及以上的项目逐渐增多，比重也渐趋变大，一方面说明总体市场成交渐趋升温，另一方面也表明楼市成交渐渐向优势项目集中，那些拥有地段优势、配套完善、产品品质较高、价位合理的项目在市场竞争中拥有较大优势，在带动总体市场成交的同时，后市也使得不同项目成交情况出现分化。

　　三、一周区域住宅成交情况

　　中原点评：从一周区域住宅成交情况来看，本周住宅成交排名前10名的有南城、凤岗、东城等区域，其中南城住宅成交170套，位居榜首，此外凤岗成交105套，东城成交102套。另外成交较多的地区还有松山湖75套、长安41套，塘厦39套等。上述这些区域无一不是具有重大限购“嫌疑”的地区，在前10名当中也占据6席。这也说明由于限购预期的加剧，那些存在较大限购可能的地区的项目也是有意识加大推售力度，加紧出货，同时当地的购房者也是加快入市步伐，因此促成了上述地区住宅成交的走高。

　　四、一周楼盘成交情况

　　本周洋房成交排行情况（前10名）：

　　中原点评：从本周洋房成交情况来看，成交较多的项目有南城区的世纪城•国际公馆贝丽湖70套，松山湖的万科•松山湖悦59套，凤岗镇的三正卧龙山花园二期49套等。从区域分布来看，排名前10 的项目主要分布在南城、松山湖、凤岗、东城等限购热点区域。本周洋房成交排名前10 项目的另一个特点是合拼户型项目较多，如三正卧龙山花园二期、华凯帝庭园、佳兆业•中央豪门三期等项目。

　　本周公寓成交排行情况（前10名）：

　　中原点评：从一周公寓成交情况来看，公寓成交再趋升温，本周公寓成交7549㎡，合计121套，环比上周的107套增加14套，成交较大的项目有寮步镇的菁英时代35套、东城区的帕萨迪纳26套、长安镇的沃多夫24套等。限购预期的加剧，促使闻风而动的投资客加快出手，抢搭政策末班车入市。