黄志亮：东莞城市发展使得水濂山价值被挖掘出来

瑞峰置业区域策划经理黄志亮

    东莞不缺豪宅板块，同时也不缺宜居豪宅片区。相比黄旗山片区、松山湖片区、横岗湖片区，中央生态区无疑走在了景观、生态规划的前沿。
目前，中央生态区已汇聚了清华居、世纪城国际公馆、万科翡丽山、中信森林湖、御泉山、中信凯旋公馆、中信凯旋国际、金域中央、恒大百悦尚城、御花苑等等中高端楼盘，形成了新兴的豪宅居住板块。

    在2011接二连三的调控政策下，东莞中央生态区经历2009、2010年的发展后，呈现出了什么样的变化？该片区楼盘的抗跌性和保值性如何？东莞中央生态区如何在调控大势下突围？3月29日下午，各位嘉宾在房掌柜谈房论市沙龙上，纷纷表达了各自的观点，现整理如下。

    中央生态区说法应该是从国外传进来的，中央中央生态区这个概念的提出，其实区域上目前的优势已经非常明显，首先具备了丰富的自然山水资源和人文底蕴，其次从东到西来说是东莞大道的发展，是作为一个城市的主轴来发展。在这两个优势之下，必备的两个条件：一个是从城市发展的角度来看，应该是一个城市的中轴线，不管是景观轴线还是未来城市空间方向上移，它是承担城市功能的结合；其次从房地产开发的角度来看，中央生态区应该是未来的一个高端物业的聚居区，自然的生态资源会变成未来城市的潮流，再加上未来城市配套的完善。这两个必备的条件才是一个中央生态区。

    可以说10年前看东莞的话各个区的发展，基本上是各自为政的发展。但从2002年东莞提出了5年建新城的规划，东莞出现了翻天覆地的变化，城市南移成为目前东莞城市发展的主流。目前根据市政府的十一五十二五规划的提出，东莞的城市发展以南移为主，以目前的城市中心为延点，向东莞大道各个环发展，向外的扩张成为一个新的中心区，目从这个区域来看，从南部的方向看，土地资源和生态资源等一系列的优势都是非常明显。所以，未来东莞发展南扩是一个方向，尤其是近几年，东莞大道延长线一系列的市政的投资，该区域的发展是东莞主要打造的中心区域。

    关于中央生态区的功能，这一块的功能不是简单的居住的功能，应该是融合了城市功能的复合型，向独特的生态旅游区和高端居住区还有一个文化教育等一系列的市政配套，重点打造成为东莞休闲、宜居城市定位的工程，是一个标志性的工程。
   
    东莞城市的发展，使得水濂山的价值被挖掘出来，既然水濂山的价值被挖掘出来，那么它承载的功能是很重要的，后发优势可能是体现在几点：

    一、未来政府的规划和投资。对比的话，传统的中央生态区更多的会想到水濂山、黄旗山。黄旗山现在周边的城市配套和交通相对来说比较完善，这是之前自发形成的。

    二、水濂山未来的规划会更加的合理，表现在人文、文化、商业和交通等方面，东莞大道延长线未来对东部的影响很重要。所以后发优势是作为一个城市的发展。
   
    回到调控的话题，也是一些网友在购房当中比较敏感的话题，尤其是目前的经济环境之下，都要求保值和升值，解答中央生态区置业的方向，有以下几点。

    第一个是政策的方向。了解房地产，2007年后中国对房地产的调控比较密集，但从整个的趋势发展来看，东莞房价的发展比较稳定，并没有出现一线城市那样快速发展的情况。所以不管是2007年以前可能相比高价值买入了，还是目前的房价都可以验证到这点，就是东莞房地产的发展比较稳定，并没有出现太大规模的调整，所以对网友来说，如果觉得有需要，而且遇到喜欢的房子，在目前的形势下出手也是一个好的时机；

    第二个方向，是中央生态区的本身的价值。网友可能会对比几个方面，如果把黄旗山作为一个文化来看，更多文脉文化，水濂山是自然环境资源，所以中央生态区价值，置业还是体现在幽静的环境和优美的湖景资源等一系列的大的环境，是未来的文化的倾向，更多的高端人士都会有这方面的需求，就是靠近城市区域中心的有山水资源的区域发展；

    再次，中央生态区的价值对比其他的区域离南城非常近，一些业主在这里置业的情况，有几个因素，其实他看到的就是周边的生态环境好；品质和低密度，因为中央生态区有一个限高的规划，这是低密度成本价值也是网友重点考虑的。最近像环莞快速的开通，而且未来轻轨开通，中央生态区的价值应该使更多的客户向中央生态区转移。因为以往的经验告诉我们未来是往中心区聚集，而且有山有水这样本身的价值，是值得网友考虑的。

    第四，客户这一块，跟清华居业主访谈时，他们喜欢东莞的客户都居住在一起，未来这块，森林湖等一系列的项目开通，对客户提出配套要求在逐渐完善。所以，中央生态区在这个市场环境下，以后会成为购房者重点考虑的方向。