李兴旺：东莞中央生态区南扩的重点在水濂山一带

东莞合富辉煌市场研究部经理李兴旺

    东莞不缺豪宅板块，同时也不缺宜居豪宅片区。相比黄旗山片区、松山湖片区、横岗湖片区，中央生态区无疑走在了景观、生态规划的前沿。
目前，中央生态区已汇聚了清华居、世纪城国际公馆、万科翡丽山、中信森林湖、御泉山、中信凯旋公馆、中信凯旋国际、金域中央、恒大百悦尚城、御花苑等等中高端楼盘，形成了新兴的豪宅居住板块。

    在2011接二连三的调控政策下，东莞中央生态区经历2009、2010年的发展后，呈现出了什么样的变化？该片区楼盘的抗跌性和保值性如何？东莞中央生态区如何在调控大势下突围？3月29日下午，各位嘉宾在房掌柜谈房论市沙龙上，纷纷表达了各自的观点，现整理如下。

    上周东莞的规划部门出台了一个关于中央生态区的规定,包括了莞城等区域。里面提到对于它实施时间是2015年完成。中央生态区对于东莞有什么发展的影响。从大的方面从珠三角的高度，在未来几年珠三角有一个城市的融合,这个趋势是不可改变的，东莞跟深圳的融城。随着深圳土地资源的减少和房价的进一步的提高，越来越多的像深圳的高端人才，肯定会往东莞这边过来。东莞在珠三角有很大的优势，地理位置的优势和交通的优势，包括高速等等都发展比较迅速，东莞有别于周边的城市很大的优点是城市的绿化，包括城市的道路规划比较超前。所以它在整体上会把东莞整个城市的生活配套打造成一个宜居的城市。

    再回到东莞来看，东莞的发展是向东还是向南，如果是南的话，从三环到四环到五环，再到最南边。它也是随着城市发展的轨道。再放眼东莞来看，从卫星地图来看，明显看到三大绿化地带，一个是同沙水库，一个是黄旗山，再一个水濂山。黄旗山和水濂山是东莞不可多得的。随着东莞的开发，现在城市的建设逐步的发展，近两年五环这一代的开发比如说凯旋国际、包括南边的清华居等等，这一带区域的生活氛围有很大的提升。

    东莞以前是向东发展，向南的话，就是五环路。这个区有比较大的优势，目前这里有比较丰富的土地资源，还有自然的资源，通过东莞大道可以很方便的到达市区繁华位置，南扩的重点，应该是水濂山这一带。近两年这一区域增加了商务功能。所以，未来无论是从居住、商务、需求等等各方面都会有比较大的突破，这个片区会承担东莞高端居住区，就是打造一个东莞的高端的会客厅，相当于集中东莞最主流高尚的住宅区，主流是承担居住，其次是完善需求娱乐功能。应该说是一个综合各方面的发展。
    
    中央生态区未来的发展机会就是东莞市政府对这个城市是怎么定位？其实中央生态区不是一个居住功能和住宅功能，还反映了文化的素质，应该说它同时是东莞的城市名片，在很多人的心目中东莞是一个文化商务，最近东莞在文化投入比较大，无论是城市名片也好，还是扭转外界对东莞的误区有很大的优势。具体的方向来讲，中央生态区最突出的就是自然资源，是不可再生的自然资源，土地开发一片就少一片。离东莞最近的一个是旗峰山，一个是水濂山，一个是同沙水库。旗峰山已经开发完毕，同沙对市区来说有相对较远的距离，只有水濂山较近。所以它无论是城市地段的优势，还是自然资源的优势都是其他区域不可替代的；轨道交通、高速路这些区域的优势都会比较的明显。

    
    现在购房者担忧房价下跌，从国家的基调来看，可以得出四个字，就是理性上涨，从最近观察全国有30多个城市出台地方性年度房价的控制规定来看，基本上是保持8%的涨幅，所以消费者可以吃下一个定心丸，房价下跌不太现实，会理性的上涨，只不过涨幅会比较小，对自住的话也不存在这个问题。东莞楼市的状况，东莞楼市健康理性，无论是业内还是老百姓普遍的声音都证明东莞的房价是比较健康和理性的。去年可能涨高了一点，但是前几年的涨幅基本上是维持在10%左右，甚至是低于10%，加上一些客观和现实的因素，比如说像城市配套资金的投入、物价上涨包括通货膨胀这些因素加起来，所以说房价保持一定的幅度的上涨是非常正常的。

    关于横向的比较，比较一下东莞的房价和中国内地一些三四线城市的状况。最近内地一个线城市，应该说它的房价基本上跟东莞差不多。GDP只有东莞的四分之一，房价跟东莞差不多。比如说买7千的楼层它的楼层品质绝对不会高于东莞的品质，在东莞买房性价比是比较高的。应该允许市场的短期的波动，不可能永无止境的上涨和下跌，市场总是不断的波动当中，最终还是要平稳上涨，所以说消费者不要看到房价下跌就不买了。要看长远的趋势。

    第三，地段和规划，用比较通俗的话说就是跟着政府和规划走，像南城规划比较好的就是中央生态区、中央商务区、中央生活区，所以买房要看到长远情况，不要看目前，中信凯旋国际一些业主不是看中生活配套，如果看中配套的话，应该说是非常欠缺的，他们看中南城区的规划，看中凯旋国际未来的发展势，包括有很多的别的地方人过来，把房子买到南城区，觉得在南城买房，在东莞有一席之地，身份和地位都有提升，包括以后会享受更多的配套，包括教育配套等等。

    第四点，买房要量力而行。