开启张志芳：利用中央生态区的优势打造宜居片区

东莞开启公司策划总监张志芳

    东莞不缺豪宅板块，同时也不缺宜居豪宅片区。相比黄旗山片区、松山湖片区、横岗湖片区，中央生态区无疑走在了景观、生态规划的前沿。
目前，中央生态区已汇聚了清华居、世纪城国际公馆、万科翡丽山、中信森林湖、御泉山、中信凯旋公馆、中信凯旋国际、金域中央、恒大百悦尚城、御花苑等等中高端楼盘，形成了新兴的豪宅居住板块。

    在2011接二连三的调控政策下，东莞中央生态区经历2009、2010年的发展后，呈现出了什么样的变化？该片区楼盘的抗跌性和保值性如何？东莞中央生态区如何在调控大势下突围？3月29日下午，各位嘉宾在房掌柜谈房论市沙龙上，纷纷表达了各自的观点，现整理如下。

   东莞中央生态区的后发优势

    东莞城市的发展，使得水濂山一块的价值也被挖掘出来，后发优势体现在几个点上面。如未来政府的规划和投资，对比的话，传统的中央生态区大家更多的会想到水濂山这一块，还有黄旗山。黄旗山现在周边的城市配套和交通相对来说比较完善一点，这个是之前自发形成的。而我觉得水濂山未来的规划会更加的合理，而且人文的、文化的、商业的会像轨道的交通，东莞大道延长线未来对东部的影响，所以我觉得后发优势是作为一个城市的会客厅发展的。

    利用中央生态区的优势打造楼盘品质

    从2007年我们就一直谈中央生态区这个话题了，我们讲优势也好，资源环境也好，居住环境也好，一直是在探讨的，因为水濂山板块在4、5年之前就开始发展，最早的代表是森林湖和御花苑这两个楼盘，今天回望水濂山板块的发展，我的感触有几个。
   
    第一，从东莞几个居住版图来看，黄旗山板块，松山湖板块，中心城市板块和中央生态区板块，目前来看会慢慢适合于居住。可能松山湖离城市中心比较远，深圳客户买的比较多一点，可能是一个渡假、或者说是投资保值性的区域。黄旗山则是一个传统的富人居住区域，都是比较高端的楼盘，虽然说资源很重要，但是居住成本和人群挤进去会比较低一些。然后在资源环境上面我们可以看到有水濂山公园还有绿色世界，政府也是定位成文化、休闲、娱乐的定位，宜居的指数已经是非常高了。
 
    第二，政府把中央生态区的行政级别的定位越来越高，包括东莞的超五星级的国宾馆，轻轨的规划都在这里，为什么东莞把国宾馆放在这个地方，就是对外的形象有会客接待的功能在这面，就如瑞峰置业策划黄经理也讲到的“城市会客厅”的概念。

    第三，对于真正住进去里面的人来讲，我们一直谈到中央生态区的不足，现在回望来看，配套已经是慢慢的在完善了。比如说周围的学校，交通的通达性，未来2、3年配套功能会慢慢的成熟，森林湖就是一个很好的居住的板块。如果你是用比较低的置业成本住进比较高端的区域，如万科的翡丽山，金域中央等等这些都可以说是城市的中高层区域，城市的形象定位是比较高的，黄旗山是纯粹的富人的居住区，这里面可能是中间阶层、白领阶层比较合适宜居的中高端的居住区域，刚才大家也谈到了品质这一块，我刚才说的几个楼盘都是比较中高端的，形象也是比较偏高的。

    中央生态区相对于成熟的片区的突围在于高性价比

    这个片区跟那一个区域比，黄旗山是1.6万，松山湖可能都快2万了。中央生态区强调的是可以花低成本或者是高性价比的钱，去享受到高品质、生态型、资源环境不可复制的片区，其实宏观大势下受弱的是网友和马上要居住买房的客户群体。比如说森林湖原来的标准是凯旋城那样的园林打造的。或者说比较生态的园林环境里面去找60年的大树，品质上面、玻璃上面都采取非常好的材料，价格真的不是很贵，大家现在去买，我会强调花比较少的钱，去享受比较好的品质，你的品质和你的居住品质都有一个提升。这些都是非常适合居住的，空间上面做的非常好，内部的环境也是非常不错的。包括金域中央我是觉得这个片区的房子非常不错，包括大家刚才讲的，交通通达性可能没有黄旗山好，大自然没有松山湖好，但是我觉得每一个片区的定位不一样，包括我们这里有一个南开学校，出门就是水濂山和绿色世界，平时有小朋友和老人，平时周末出去特别的方便，在控制调控方面要独具慧眼，要有一个比较好的选择，因为黄旗山是比较成熟的，置业的成本会比较高的。在中央生态区升值性和保值性一定比其他的区域强。

    市场大环境下，消费者该出手就出手

    最近东莞网络也好、报纸媒体也好，包括开发商和置业者大家一直都在猜测这个鞋子到底什么时候掉下来，其实按照预估，因为中央的政策是3月底动作要求下面的城市全部要做完这个事情，现在广佛深圳已经出来，东莞应该不会迟过5•1这个结点。谈到限购的话，为什么国家一直谈调控，就是因为房价上涨过快，前两天总理也讲房价和国家GDP要结合在一起并控制在8以内，我们的房价也不可能像2008年金融风暴的时候一下子跳很多，大家每天吃的东西都在涨，发展商的成本也在涨，房子也是小幅上涨和缓慢上涨的过程，如果是刚性需求或者是改善性需求的消费者还是不要观望和犹豫，如果遇到合适的房子该出手就出手。大家要珍惜自己的置业机会，因为有限购令，所以不要浪费你的指标；因为限购，还是要多多比较、多多参考，这个比较就是环境、地段也好、配套的比较，尽量的能够做到一步到位，可能你原来要一个90平方米的是作为过渡的，你现在挤一挤就是长时间过渡的，你原来要买三房的，现在可能要买三加一，或者是四房的，我要提醒置业者多比较，多看看，在限购的情况下尽量买到一步到位的房子。