四月东莞土地供应有所回落 商住地缺乏优质地块

　　4月关键数据一览：

　　月度总体叙述：

　　2011年4月，东莞土地市场供需同比去年同期有所上升，但其供应绝对值并不算高，所以相比今年前期还是小幅回落。细分到商住用地方面，虽然缺乏热点片区的优质地块出让，但原先并不被市场看好的偏远镇区商住地块，却被深圳以及本土开发商如数笑纳，并且出现较为激烈的叫价场面，当中尤其以樟木头樟罗村地块最为给人惊喜，此前该地块曾经三度流拍、实属悲惨，但此次这块“大龄剩女”商住地竟然风光出嫁长虹置业；而在5月份最为引爆眼球的是，热点片区的长安、大朗、常平都有优质商住用地上市拍卖，恐将令不少知名开发商摩拳擦掌、馋涎欲滴，欲将其据为已有而后快，这将是开发商除了楼市营销出货之外的另一个“重要战场”。

　　一、四月全国土地供应放量、成交下跌，一线城市尤为显著。

　　4月，全国120个城市合计供应土地面积7548万㎡，环比、同比都增加18%，其中住宅用地供应面积2452万㎡，环比增加11%，同比减少15%；然而受到政策保持紧绷，信贷进一步收缩的影响，各地土地市场陷入低迷，全国120个城市成交土地面积3759万㎡，环比减少42%，同比减少21%；其中住宅用地成交1434万㎡，环比减少47%，同比减少40%。

　　北京：住宅用地放量入市，溢价率持续走低。

　　4月供应住宅用地面积106万㎡，环比上月大幅增长，同时成交面积36.87万㎡，终于摆脱3月无成交的尴尬处境，但成交的商住地溢价率较低，整体成交楼面地价4839元/㎡。

　　上海：土地市场归于沉寂，保障房用地渐成主角。

　　4月住宅用地市场供需双双萎缩，仅仅推出两宗动迁安置商品房用地，合计面积为24万㎡，并且均已819元/㎡的底价成交。

　　广州：住宅用地供应仍然有限，同时积极探索土地出让新模式。

　　4月供应住宅用地三宗，面积合计27万㎡，环比减少41.56%，成交住宅用地两宗，成交面积20万㎡，环比减少3.85%，这两宗住宅地块均以1956元/㎡、433元/㎡的底价成交。广州土地市场除了受到地块位置较偏僻影响之外，地方政府对地块增加的硬性条件，以及对开发商资质的限制也是影响地块低价成交的主要因素。此外，广州开始试水“限地价、竞配建”的土地出让新方式，也将从源头抑制高地价的产生。

　　深圳：住宅用地供应四个月“缺粮”。

　　2011年以来四个月的时间，深圳没有任何住宅用地供应，显然土地资源稀缺成为当前深圳发展遇到的重要瓶颈，特别是发展最为成熟的罗湖、福田、南山可供开发的住宅用地日趋缺乏，将逐渐进入到依靠旧城改造为主的城市更新阶段。

　　全国土地政策扫描：完善土地出让制度，建立土地监测系统。

　　4月19日，国土资源部表示2011年将继续加大住宅用地供应力度，今年普通商品住宅的用地量将高于前两年的平均水平，特别是保障性住房、廉租房的建设用地比重大幅提升，同时将继续完善“招拍挂”制度，逐渐摒弃过去价高者得的规则，综合考虑各种因素来限制地价飞涨，例如部分城市推出的“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建”等方式值得研究。

　　此外，国土部为了研究判断土地市场走势，确保调控政策落实到位，将建立土地市场月度报告制度，及时将土地供应和地价变化态势按月上报国务院，要求地方督促各市、县及时将《国有建设用地出让合同》和《国有划拨用地决定书》通过监测监管系统及时报备，以确保分析数据及时、准确。

　　二、四月东莞土地供应有所回落，商住用地缺乏热点优质地块。

　　土地挂牌量回落，商住用地散落偏远镇区。

　　2011年4月东莞市国土资源局挂牌上市15宗土地，总面积53.62万㎡，环比减少4.45%，同比增加9.84%，其中商住用地5宗，占地17.64万㎡，同比增加239.48%；8宗工业用地，占地29.90万㎡；本月供应量虽然同比去年同期有所增长，但环比上月出现小幅回落，特别是商住用地的供应减少明显，并且大部分是位于偏远镇区，所以受关注度较为平淡。

　　2011年4月东莞挂牌上市土地情况一览：

　　三、四月东莞土地市场整体平淡，商住用地成交比重下降。

　　2011年4月东莞市成交10宗土地，成交面积为55.99万㎡，环比减少42.84%，同比增加148.73%，成交金额7.37亿元，同比增加231.64%；其中商住用地成交3宗，成交面积11.31万㎡，成交金额4.72亿元（10年4月没商住地成交）。与3月商住用地扎堆成交相比，本月商住用地显然平淡许多，仅仅有4宗商住、商务地块出让，即使在石碣镇南堤滨江路、樟木头镇樟罗村出现多轮的竞拍，但对东莞楼市业界的影响或者吸引力仍然偏弱。

　　2011年4月商住、商务用地成交一览：

　　四、东莞偏远镇区商住地如数成交，成为开发商争抢的“香饽饽”。

　　1、清溪楼市供应持续偏紧、前景看好，新上市的商住用地被深圳开发商一眼相中。

　　4月13日，东莞四月商住用地第一拍尘埃落定，编号为2011G036的清溪镇清凤大道东侧地块，经过28轮激烈竞拍，被深圳市创展置地实业发展有限公司以5600万元的代价收入囊中，楼面地价1706元/平方米。据悉，深圳创展置地具备一定的开发实力，曾经开发了深圳市龙岗中心城的阳光广场与徽王府，正在深圳、东莞、惠州寻找合适的商住用地进行开发。

　　这是2011年清溪出让的首宗商住用地，并且是为数不多的优质地块，现场引来7家开发商的激烈抢夺，主要原因是清溪楼市发展潜力巨大，本地刚需、外来购房者较为活跃，但是前几年住宅供应持续偏紧，仅御鹿华庭、盛和新都会、茂恒商住小区等几个项目有断断续续的供应，明显满足不了积聚多时的购房需求；从另一个方面看，清溪房地产发展水平与经济实力严重不相匹配，例如清溪在东莞所有镇区当中GDP排名第8位，但是2011年住宅销售金额排名仅排17位，年供应面积仅有8万平方米，这一系列数据都说明清溪楼市空间广阔、后劲十足，自然吸引不少开发商争相进驻。

　　此外，今年土地市场外来开发商大放异彩，特别是深系开发商的表现更加积极进取，每当有成熟地块出让，都频繁现身参与竞拍，并且屡屡斩获颇丰；究其原因，深圳特区经过几十年的高速发展，可开发土地资源所剩无几，毎年供应的商住用地屈指可数，已经进入旧城改造的城市更新阶段，市场环境复杂、竞争激烈，需要庞大的资金以及社会资源作为后盾，一般只有知名上市房企或大型国企才有较多机会参与其中，况且现在深圳限购正酣，楼市调整风险激增，在这些因素的综合影响之下，不少的深圳中小开发商选择进入东莞市场，以谋取更大的发展空间。

　　2、石碣楼市潜在巨大，盈拓实业继续拿地扩大区域楼市版图。

　　位于石碣镇南堤滨江路的商住用地，地理位置十分优越，周边配套完善且紧邻东江，现场吸引3家开发商追逐，经过77轮快节奏的竞价，最终被盈拓实业以1.6亿元总价收入囊中，折合楼面地价2219元/平方米。编号为2011G037的石碣镇南堤滨江路商住地块，相比之前其他开发商在石碣拍下的商住用地价格，从表面来看有点偏高，毕竟其他地块楼面地价普遍在1500元/平方米上下，但开发商热情高涨地将其“占为己有”，主要是石碣楼市在售楼盘数量少，特别是2011年以来仅达鑫•江滨新城、盈拓•郦苑、誉轩3个楼盘有一定的货量，大部分楼盘售价在5000元/平方米附近，但标杆江景洋房售价则达到6000 -7000元/平方米，所以开发商仍然有较大的利润空间进行挖掘；此外，近年来石碣的经济发展良好，片区规划主打“东城北”概念，未来将逐渐融入东莞主城区，其价格洼地将被逐渐填平，所以吸引不少购房者趁低吸纳，最明显的特征是新盘第一次开盘或老盘新品加推都取得非常不错的销售率。

　　3、即使曾经三度流拍，樟木头“大龄剩女”商住地仍风光出嫁长虹置业。

　　2011年4月22日，樟木头樟罗村商住用地 “浴火重生”，解决了老大难问题、风光出嫁，拍卖现场吸引了3家开发商踊跃竞标、惊险连连，多次拍卖师叫了第3次仍然无人加价，每每准备落锤之际，却有开发商心有不甘、再度出价厮杀，最后经过36轮激烈的抢夺，被四川长虹置业有限公司以2.56亿元收入囊中，折合楼面地价1567元/㎡；该地块的成交价格对樟木头楼市而言并不算低，但仍然引起开发商为其出手阔绰。据悉，这次来拍地的长虹置业在深圳开发有商业项目，而目前深圳楼市前景堪忧、成交萎靡，并且市场竞争激烈，土地价格高企，所以放眼长远发展的开发商，特别是行业之外新进来的开发商，依然极力进入毗邻深圳的东莞镇区战略布局，这也是长虹置业第一次进入东莞市场。

　　从另一方面来看，目前樟木头在售普通住宅价格普遍在5000元/㎡左右，即使情景美墅价格可以达到8000多元/㎡，不过樟木头楼市二手房充斥市场，交易气氛活跃，并且价格相对低廉，分流掉不少潜在的客户。2011年1季度樟木头楼市二手房成交量全市第一，为1369套，而一手房仅有370套，差距十分明显；此外，2011年1季度，樟木头二手房成交均价仅为2612元/㎡，与一手房相比有较大的价格优势，这也是多年以来樟木头一手楼市发展规模被压抑的原因之一。

　　五、5月东莞土地市场风云再起，将是开发商争夺市场的另一个“重要战场”。

　　根据市国土局的公告显示，5月东莞土地市场进入最后竞价的土地达到17宗，合计63.58万㎡；其中商住用地8宗，合计面积40.75万㎡；商业金融用地1宗，占地面积5.24万㎡。可见，5月正值楼市传统旺季，当市场普遍聚焦开发商如何推货、如何促销，进而打赢这场营销大战的同时，土地市场也不甘寂寞，即将迎来今年的第二个拍卖高潮，最为引人注目的是，作为房地产发展热点片区的长安、大朗、常平都有大宗商住用地上市拍卖，引得不少知名开发商馋涎欲滴、摩拳擦掌，欲将其据为已有而后快；此外，近期鲜有土地供应的厚街，也有面积达到11万㎡的大型地块寻找婆家，所以炎热的红五月土地市场又将是开发商的另一个“重要战场”。

　　5月挂牌交易的商住、商务用地一览：