限购预期减弱 4月份东莞市的商品房供应有所放缓

　　提要

　　限购预期减弱，供应有所放缓；4月商品房总供应51.76万㎡，环比减少34.34%，同比上升6.41%。

　　一线城镇寮步、虎门、南城、东城、万江独揽前五，寮步表现突出，供应继续领先全市。

　　60-100㎡中小户型供应放缓，多次置业的大户型、超大户型扎推入市，供应放量剧增。

　　截至2011年4月30日东莞商品房的累积可售存量为563.13万㎡，环比下降1.17%，后市随着需求逐步回落，预计存量会掉头向上。

　　4月新开工量为134.20万，创月度历史“新高”，其中横岗片其高档洋房、别墅亮点较多，开工量高达20多万㎡。

　　4月东莞楼市成交58.43㎡，持续上升，环比上升14.93%，同比上升30.69%。

　　各物业涨跌互现，4月住宅价格8444元/㎡，环比下降1.99%，同比上升8.18%；其中由于豪宅项目中镇区别墅供需较多，而价格低洼，将拉低整个住宅均价，东莞房价调控压力有所减缓。

　　60-100㎡中小户型备受刚性自住及改善性刚性客户青睐，140-160㎡及160㎡以上大户型供需两旺。

　　4月份普通住宅中位价格为5876元/㎡，房价经过短暂调整后平稳向上；大户型成交势头强劲，中高位房成交增幅明显。

　　万科快速出货，4月份以销售金额9.91亿元，连续四个月领跑东莞市场。

　　一、整体市场供需分析

　　（一）新增供应状况

　　限购预期减弱，供应有所放缓；4月商品房总供应51.76万㎡，环比减少34.34%。

　　2011年4月东莞新增商品房供应总体情况：

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，4月全市共24个新增供应项目，总供应面积为51.76万㎡，环比下降34.34%，同比上升6.41%。3月由于限购预期加剧，开发商担忧限购出台，原本打算在4-5月份供应项目提前在3月底集中推货，使得3月份供应达到一季度供应“高峰”；4月由于限购风有所减淡，前期供应已经放量透支，使得4月份供应环比有所减缓，其次4月供应大多属于大户型，大户型相对来说蓄客期较长，因此推货也会注重节奏，整体有所延后；但随着五一的到来，推货热情仍较高涨，供应比去年也有小幅上升，推货回归季节性正常化。

　　从物业类型来看，各物业环比纷纷下降，同比全新飘红，其中住宅供应49.42万㎡，环比下降29.59%，同比上升12.99%，供应套数为4259套。

　　一线城镇独揽前五，寮步表现突出，供应继续领先全市。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2011年4月商品房新增供应中一线城镇供应占据了前五位，如：寮步、虎门、南城、东城、万江，其中寮步供应再接再厉继续领跑全市，供应量为8.18万㎡；二线城镇的沙田由于个盘集中供应，表现也不错，缓解了区域性供应偏紧局面；三线城镇供应相对缓慢，仅高埗、石碣两个区域有供应，因此后市供应压力较大。

　　60-100㎡中小户型供应放缓，大户型、超大户型供应放量剧增。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，4月份东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型（60㎡以下及80-100㎡）供应有所放缓，其中81-100㎡所占比重下滑很明显，这主要是由于市场上中小户型供应暂且缓慢，许多项目还没有达到预售条件。中大户型101-120㎡紧凑型及141-180㎡舒适型三四房所占比重增幅较大，一是部分前期在售项目后期推货户型逐步增大；二是松山湖区域、水濂山片区高档洋房、豪宅项目供应较多。181㎡及以上超大户型扎堆入市，这些项目除了松山湖区域、水濂山片区大户型洋房外，镇区别墅的供应贡献也较大。 

　　（二）库存供应状况

　　4月商品房可售存量为563.13万㎡，环比下降1.17%。

　　根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2011年4月30日东莞商品房的累积可售存量为563.13万㎡，环比下降1.17%。4月份开发商推货量仍较多达到51.76㎡万，限购预期虽有所减弱但阴影没有完全消除，出货意愿仍很强，各种促销优惠活动仍在如火如荼的进行，由于市场上可选择机会较多，很多自住需求入市加上豪宅项目扎推入市，改善性需求抬头，使得成交量比3月再上一个台阶，成交量为58.43万㎡，需求的增多使得可售存量有所下滑。5月份新盘及加推项目仍较充裕，需求由于五月份是一个传统旺季，只要不出台更严厉的政策，成交仍值得期待；但随着五月需求的释放，后期基本属于自然消化，因此成交量也会随着回落，届时存量也将会掉头向上。

　　目前东莞住宅存量为407.28万㎡，环比下降0.91%，共35112套；其中洋房存量为312.62万㎡，环比下降1.80%，共28895套；公寓存量23.71万㎡，环比下降4.51%，共4392套；别墅存量70.94万㎡，环比上升4.59%，共1825套。

　　2011年4月东莞商品房各物业类型可售存量变化：

　　（三）潜在供应状况

　　4月新开工量为134.20万㎡，创月度历史“新高”。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2011年4月全市商品房新开工面积为134.20万㎡，环比3月份上升82.15%。新开工的项目共17个：海逸豪庭、万科•紫台、万科•金域华府二期、万科•金域松湖花园、新竹苑、蔚蓝城邦、皇家公馆、江山花园等。这一波开工放量为下半年及明年上半年供应做足了功夫；从开工的物业类型看，以洋房和别墅为主，其中横岗片区别墅量较多，海逸豪庭别墅量高达19.14万㎡；洋房项目不同档次的都有，其中品牌开发商占的份额较大。

　　2011年4月份新开工项目一览：

　　（四）市场成交状况

　　4月东莞楼市成交持续上升，成交面积环比上升14.93%，同比上升30.69%。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年4月东莞有商品房成交面积为58.43万㎡，环比上升14.93%，同比上升30.69%；成交总金额为48.12亿元，环比上升8.43%，同比上升37.88%；其中商品住宅成交54.24万㎡，同比上升33.24%，成交金额为45.15亿元，同比上升43.29%，共成交5277套；非住宅成交面积为4.19万㎡，同比上升4.75%，成交金额为2.97亿元，同比下降12.65%。

　　4月份本属于楼市旺季前夕，京沪广深等一线城市楼市出现回暖迹象，部分地区现“量价齐升”情况；但整体来看，仍处于胶着状态。

　　东莞楼市在4月份成交量继续攀升，价格经过短暂的下跌后平稳向上，3月份限购预期使得开发商提前推货及加大促销力度，成交量得到了很大的提升，4、5月份按常理说是传统楼市的旺季，虽然限购预期有所减弱，但是作为商家，同样不会放弃这个黄金时期，因此4月份推售情况仍较活跃，但全新项目的大户型供需趋旺，因此带动了整体量价的全面回升。

　　二、价格分析

　　各物业涨跌互现，住宅价格8444元/㎡，环比下降1.99%；房价调控压力有所减缓。

　　2011年4月东莞各物业商品房成交量价情况（单位：元/㎡）：

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，4月份除商铺与别墅价格环比下降幅度较大外，其余物业价格环比全线飘红，其中商品房均价为8498元/㎡，环比下降2.66%，成交套数为6222套，环比上升18.33%，住宅价格为8444元/㎡，别墅价格下降幅度为20.80%，公寓与洋房价格小幅走高。其中普通住宅方面，由于新项目在3月份底开盘成交取得不错效果，所以后期开盘优惠收回，价格也有小幅提升，同时由于松山湖片区及水濂山片区大户型豪宅成交不错，且部分项目高端带非毛坯修发售，对价格拉高很明显。后市由于旺季的来临，需求在旺季释放后也会有所回落，住宅价格方面，由于今年豪宅供应比重较去年有所下降，成交来看，镇区别墅成交较多，但价格低洼，对全市住宅价格有所拉低，因此可以推论东莞今年房价调控压力不会太大。

　　（1）洋房

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，4月洋房总成交面积为 44.82万㎡，成交套数为4495套，套数环比上升 17.03%，成交均价为7613元/㎡，环比上升5.72%，其中万科•金域松湖以631套签约量，排名全市第一，比第二名多出390套。

　　（2）别墅

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，4月别墅总成交面积为5.32万㎡，成交套数为167套，套数环比上升14.38%，成交均价14863元/㎡，环比下降20.80%，其中新世纪颐龙湾以28套签约量排名第一。

　　（3）公寓

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，4月公寓总成交面积为4.09万㎡，成交套数为615套，套数环比上升50.37%，成交均价为9409元/㎡，环比上升8.65%，其中盛都花园以133套的签约量占据公寓成交第一名。

　　（4）商铺

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，4月商铺总成交面积为2.04万㎡，成交套数为207套，套数环比下降26.07%，成交均价为9883元/㎡，环比下降18.04%，其中大朗毛织贸易中心以35套签约量排第一位。

　　（5）写字楼

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，4月写字楼总成交面积为1.42万㎡，成交套数为176套，套数环比上升259.18%%，成交均价为8558元/㎡，环比上升13.53%，其中盛都花园以135套签约量占居第一。

　　（6）车库

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，4月车库总成交面积为0.73万㎡，成交套数为562套，套数环比上升5.44%，成交均价为8753元/㎡，环比上涨9.44%，其中景湖名郡以236套签约量排名第一。

　　区域成交升降“五五分”，一些城镇成交贡献成主力。

　　从各区域成交情况来看，4月份东莞成交的32个区域中共成交58.43万㎡，其中成交量环比上升与下降的区域各占一半；其中南城以近9万㎡占全市各区镇龙虎榜首，紧跟其后的是：松山湖、虎门、寮步、常平等；价格方面，塘厦区域价格由于个盘原因，均价达到16094元/㎡，其余区域价格仍保持平稳，涨跌互现。

　　附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：平米）

　　60-100㎡中小户型备受青睐，140㎡及以上大户型供需两旺。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，4月普通住宅（洋房+公寓）成交中，40- 60㎡的小户型成交比重环比有所增加；而60-100㎡的中等户型成交占整体比重有所上升，主要是由于中小户型前期供应较多，加上累积的刚性需求在选择性较多情况下有所释放；100-140㎡大户型，表现不容乐观，环比有所下降，说明了改善性需求在政策不太明朗时期，需求并不是非常迫切，观望心态仍存；140-160㎡及160㎡以上的超大户型高档洋房及豪宅项目成交节节攀升，这种需求多属于多次置业，经济实力较强，在CPI居高不下，人民币升值通胀时期，投资资金转向这些保值的高档产品当中，同时由于一些城市投资资金外溢趋势增加，使得这部分资金在三四线城市寻找机会。

　　4月份普通住宅中位价格为5876元/㎡，房价经过短暂调整后平稳向上。

　　中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

　　4月份东莞楼市成交量仍保持良好势头，普通住宅成交48.91万㎡，环比上升15.73%，共5110套。从价格分析，普通住宅中位房价为5876元/㎡，环比上涨3.69%，房价经历了短暂调整之后平稳向上，这主要是4月份延续了3月份成交的好势头，开发商赶在五一前继续保持推货的高涨热情，加大营销推广的力度，前期卖的较好的项目价格有所上浮，而大户型洋房与豪宅项目扎堆上市，成交整体表现不错，整体价格有一种向上的趋势；公寓方面由于个盘盛都花园近期集中签约且价格非常低对公寓价格影响较多，剔除个盘影响，公寓价格仍处于高位运行。后市随着五一的到来，东莞政策面趋于平静，因此成交量在五一这波释放后基本处于自然消化，价格方面，由于4月份成交情况尚好，且大户型在五月份仍较多，因此仍会稳中有升。

　　大户型成交势头强劲，中高位房成交增幅明显。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，4月份普通住宅总价区间中60万以下所占比重环比都有不同幅度下降，60万以上户均总价都有不同幅度增加，其中60-80万增加明显，而100万及以上的豪宅、高档洋房大幅增加，占整体16.5%，这主要是由于大户型在4月份成交仍较好，且这些产品多属于抗通胀性需求，买家也多属于多次改善性需求，因此对于这些金字塔阶层的人来说价格不是最主要的，社区的硬环境与软环境才是优先关注的。

　　普通住宅价格略有上调，整体保持六四开。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，4月份东莞普通住宅共有203个项目有成交记录，其中相对3月份价格情况来看，价格上涨项目有103个，占整体项目个数的50.74%，主要是一些新开盘项目由于前期开售较理性，后期价格有所调整；价格下降项目有74个，占整体的36.45%，其中25个项目在上月无成交，1个项目价格不变，整体来看价格上升比重较大。而从价格变化幅度分析，价格变化幅度在0~5%之间项目数目比重最大，占36.52%，其次是-5%~0之间的，占整体的21.91%，其余价格上涨与下跌区间幅度各有千秋。总的来看，上涨项目较多，下跌项目较少，因此整体价格稳中有升。

　　三、4月东莞房企及普通住宅销售情况

　　万科快速出货，连续四个月领跑东莞市场。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，4月份东莞开发商借助3月份火热市场仍然加大供应，加大推广力度，为五一到来做好准备。从成交金额前十名分析看出，东莞万科1-4月销售金额为22.05亿元，但相对全年的销售任务，压力还是较大。4月份以9.91亿元连续第四个月占领东莞市场第一的位置，其中万科•金域松湖项目在4月份签约量达到631套，出货速度非常迅速，而旗下其它高档豪宅项目也取得不错成绩；其它开发商由于有新盘上市或者加推了新货也跻身前十，如：东莞市东方伟业房地产开发有限公司的虎门地标广场、深圳香槟投资的香槟雅苑等等，这些项目由于前期定价低于市场预期或区域价格，因此成交也取得不错效果，其它开发商由于货量不足或推货策略不同，目前排名相对落后，但是随着后市上市项目的增多，排名也会迈上一个新台阶。

　　2011年4月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

　　个盘成交抢眼，超大户型整体成交强劲。

　　从4月份普通住宅成交排行前十看，万科•金域松湖以631的签约量遥遥领先，第二、第三的分别被香槟雅苑、地标广场夺得。从这些成交量较多项目分析得出：一是全新项目占主导共有7个，二是入市价格低于市场区域或片区价格，使得成交量有很大提高；三是超大户型豪宅、高档项目表现突出，这些项目有地标广场、中信森林湖•兰溪谷、万科•紫台、黄旗山1号等，这些项目要么是品牌开发商项目，要么就是占据非常优质的山水资源，因此备受高端客户喜爱。

　　2011年4月普通住宅销售套数排行（按销售套数）