中原地产发布:2011年“五一”东莞楼市专题分析
——延续4月旺销趋势,住宅成交持续升温
第一部分:“五一”楼市观察:
4月30日, 2011深圳“春交会”开幕。与以往相比,本届深圳房地产交易会上,深圳盘却多数缺席,外地楼盘唱起了主角。据深圳市土地房产交易中心提供的数据显示,本届参展楼盘70个,其中深圳楼盘十余个,占比约24%,以东莞、惠州为主的珠三角地区约占37%,香港约占17%,外省项目约占21%。在广州、深圳等城市纷纷出台限购令的背景下,东莞开发商被注入市场信心,纷纷展开行动......
观点一:本周住宅供应持续放量,大户型高端物业同比去年明显增加
据东莞中原研究部监测数据显示,本周住宅持续放量,供应项目8个,合计1597套,总供应面积为18.63万㎡,环比上升37.39%。洋房供应1477套,供应面积14.31万㎡,环比上升29.97%,其中60-120㎡的中小户型洋房供应比例较大,占住宅整体供应的71.63%,项目主要来自寮步的玉兰花园、樟木头的富盈•山水华府二期、万江的深业•欧景城、东城的新世纪星城三期和莞城的高价地广场二期•翰林;别墅放量明显,供应套数为120套,面积约4.32万㎡,环比上升69.41%,其中300-400㎡别墅供应比例大,占住宅总量的6.64%,别墅项目主要来自高埗的新世纪颐龙湾、南城的中信•凯旋公馆和大朗碧桂园等。
去年五一期间供应住宅以中小户型为主,60-100㎡供应表现尤为突出;而今年五一虽然60-80㎡仍占主导,比例却仅占31%,而高端洋房、豪宅洋房和别墅供应比重同比却大幅增加。5月加推项目中,大户型的普通住宅加推比重占比45.61%,别墅加推比重占24.56%。原因在于:一、近期多个开发商项目工程进度相近,市场供应以中大户型项目为主;二、加推的以楼栋产品较多,不少全新别墅盘或别墅新推组团入市;三、深圳豪宅需求的外溢使得此类产品成交良好,开发商由此顺势加推。
观点二:限购预期下,开发商提前出货,新增供应放量明显
2011年1月26日,新“国八条”的出台让市场变得扑朔迷离,“限购”传言的风起也着实让东莞疯狂了一阵。很显然,政策的频频出击已经打乱了楼市的正常运行规律,“3月预热、4月蓄势、5月爆发”已表现得不那么明显。限购预期下,开发商表现积极,出货速度已大为提前,3月新增供应大幅放量,新增住宅供应6442套,供应面积701932平米,同比去年3月增加2倍以上; 由于3月东莞限购风声盛极一时,所以不少楼盘纷纷加快推盘节奏、提前上市,致使4月份供应出现一定程度的回落,4月新增住宅供应4259套,供应面积494172平米,同比去年4月增加13%。 从近几个月的住宅存量来看,2011年3月可售住宅存量为36035套,存量面积为4110034㎡,4月可售住宅存量为35112套,存量面积为4072753㎡。随着5月项目的陆续入市,开发商出货压力相对较大。
观点三:今年五一期间未出现集中成交局面,更多是延续4月热销趋势
“五一”一直被称为楼市“黄金周”,往年的五一都是需求释放的节点,去年五一期间东莞楼市人气较旺,但因4月17日“国十条”的出台,让当时的楼市观望情绪陡然上升,看房的较多,出手的较少,成交不那么理想。
今年五一期间(4.25-5.1)住宅成交1371套,环比上升48.54%,同比上升42.66%,合计成交14.18万㎡,环比上升40.13%,同比上升57.76%;普通住宅(洋房+公寓)成交1315套,合计12.51万㎡;别墅成交56套,合计1.68万㎡。本周住宅日均成交196套,环比上升48.5%,同比上升43%。今年五一未出现往年集中成交的局面,虽然住宅成交的持续上扬,更多是延续了4月的旺销趋势。主要原因在于受限购预期的影响,买卖双方积极入市,市场需求提前至3-4月份释放;另外,客户对价格也已经产生一定的抗性,尽管五一期间的促销折扣依然普遍,但客户已经麻木,对刺激需求作用有限。
观点四:同比去年“五一”中小户型产品成交大幅萎缩,大户型产品成交比重上升
从住宅成交面积区间比重来分析,去年五一中小户型成交相对占主导,60-80㎡户型表现尤为突出,占比达52.11%,而大户型成交却表现平平。今年五一却大有不同,中小户型面积产品成交大幅萎缩,60-80㎡的户型产品成交仅占23.12%,大户型产品成交明显上升,去年120㎡以上的户型产品成交占比为9.18%,但今年却达到19.61%,成交比重增加了10%。原因在于部分首次置业者因担心限购而选择了“一步到位”的方式,改善型需求者也积极入市,同时也与大户型产品供应放量促成交有关。
观点五:住宅价格稳中有升,洋房价格环比小幅回落,同比却上升7.6%
今年五一期间(4.25-5.1)住宅成交1371套,成交均价为6472元/㎡,环比小幅上升0.84%,同比却增加14.65%,主要是因为今年大户型高端物业产品成交比例较大,因此拉高了整体住宅均价。其中,洋房成交均价为7777元/㎡,环比小幅下跌0.76%,同比却上升7.60%,主要是本周普通洋房、高端洋房和豪宅洋房环比价格均有回落;公寓价格环比、同比上升幅度分别为9.42%和41.72%,主要是因为今年塘厦的观澜高尔夫花园和长安的沃多夫的价格较高,拉高了整体公寓价格,而去年五一期间公寓项目的价格普遍在7000元/㎡左右;本周别墅均价为15483元/㎡,环比上升11.64%,同比小幅上升2.02%
观点六:受广深限购影响,今年五一期间近广深片区成交相对火热
今年因广深限购的原因,东莞部分与这两个城市接壤的镇区,均成为投资置业的热点区域,先看临近广州的水乡片区,广州的限购直接利好东莞的沙田、洪梅、麻涌和中堂等镇区,去年四个镇区的住宅成交比重还不到1%,洪梅更是没有成交记录,而今年五一期间(4.25-5.1)四个镇区的成交比重达到6.56%,主要是因为供应的放量促进成交上涨,且价格相对广州来说有明显的价格优势,吸引了不少广州客的关注。价格方面,这些镇区的住宅均价同比均有上涨,特别是麻涌由去年同期的4169元/㎡上涨到今年的5499元/㎡,主要是新世纪•江畔湾花园的成交所致。随着交通的逐渐便利,这些区域的市场需求将会进一步增旺。
再看临近深圳片区,因为今年三线镇区的异军突起,使得塘厦和凤岗等镇区的成交比重有所降低,但成交量依然保持良好。价格方面,塘厦本周因万科•棠樾和观澜高尔夫花园项目的成交,使得该镇区均价将近2万元/平,去年同期价格却维持在8500元/㎡左右;凤岗住宅价格较去年同比上涨25.31%
此外,继城区和水乡片区之后,沿海片的虎门和长安的外地置业者比例也明显增加。虎门和长安两地除了地段、经济因素外,市场上的产品供应量不足也造成市场供求紧张的表面关系,从而使得两地的投资热潮持续增加。
城区中心区中,南城、东城和莞城等区域的成交比重均有下降,特别是南城去年比重占44.3%,今年却仅有10.87%,松山湖和万江的成交比重因供应的放量以致成交比重有所上升。价格方面,城区均价较去年同期均有不同程度的上升,东城的上涨幅度最大,达到41.6%。
观点七:区域竞争激烈,开发商促销活动精彩纷呈,制定价格策略更趋谨慎
去年4月17日,“国十条”的铿锵落地,让当时即将来临的五一黄金周楼市瞬时罩上一层“失意”的色彩。在这种前提下,很多客户持币观望,部分开发商则迅速作出反应,高折扣优惠、直降价等开始在市场上谨慎流通,但从降价的项目和产品来看,都是一些尾货或边角单位,并且项目本身规模不大,价格松动幅度很小,并没引起市场的太大反响。
今年1月26日,新“国八条”的出台又让市场变得扑朔迷离,早在3月份,一度被传得沸沸扬扬的东莞限购令被后续的“房价控制目标”暂代,尽管东莞仍然存在限购的可能性,但政策从紧的信号在逐渐弱化,开发商此时的心态已变得相对积极、乐观。五一黄金周的悄然来临,激发了开发商对它的热切期盼之情,各片区各开发商的举措一览无遗。南城因其配套的日渐成熟,供求一直处于相对活跃的状态,楼盘活动更是应不暇接,如国际公馆贝丽湖、中信凯旋公馆、景湖时代城剩余美墅单位都将在这一期间集中推出,万科翡丽山、江南第一城、精英世家等纷纷加入“阵营”,金域中央三期高层楼栋新品、清华居等项目都将蜂拥入市,这些让南城无疑成为“五一”期间东莞楼市的明星。相对南城片区,寮步、石碣、万江和东城等区域也不甘落后。30日,寮步的香缤雅苑二期正式发售,鼎峰品筑也推出中央心湖楼栋新品;东城的黄旗山一号、新世纪星城三期等楼盘新品入市,鼎峰尚境则在5.1-5.15,穿越史前时空之旅—国内最大猛犸象化石展,其营销用意可谓一览无余;其次石碣的达鑫•江滨新城和万江的富通•天邑湾二期、深业•欧景城、上东国际二期等在五一期间精彩呈现。另外,在广州、深圳纷纷出台限购令的背景下,临近两地的东莞镇街开发商市场信心大增,并纷纷展开行动。这种特性,在今年五一期间表现得更是淋漓尽致。
今年五一期间,开发商们普遍采用“几万抵几万”的打折促销方式,并在现场举办各类活动以吸引客户眼球,而实际降价的却并不多见,说明开发商已变得更加冷静,在制定价格策略上也更趋谨慎。
第二部分:一级市场
本周新增供应地块(按公告时间):
本周成交地块:
中原点评:
本次挂牌成交的商务金融用地位于清溪镇行政中心区、御鹿华庭东南侧,紧邻中心大道,地理位置较好,仅以挂牌底价2780万元成交,折合楼面地价1048元/平方米。
编号为2011G038的商务金融用地,成交总价2780万元,楼面地价1048元/平方米,相对2010年以来商业类土地1500元/平方米左右就楼面均价偏低,总价也不高。此地块位于东莞市御鹿华庭建造有限公司开发的御鹿华庭小区东南侧,最终被东莞市御鹿华庭建造有限公司以底价收入囊中,并不意外。东莞市御鹿华庭建造有限公司系南峰集团子公司,在清溪开发了御鹿华庭项目,此项目已开发至第四期,且已开发了御鹿华庭的商业配套项目台湾风情街。2010年至今清溪商品房的均价约5300元/平方米,2010年商业物业均价约7600元/平方米。在国家调控住宅地产的情况下,业内地产巨头纷纷进入商业地产,东莞各开发商也大举进入商业地产领域,如万科的长安万科中心项目、万达的长安万达广场项目。
第三部分:二级市场
一、一周住宅成交量价走势
中原点评:据东莞中原研究部监测数据显示,2011年4月25日至5月1日,东莞住宅成交面积14.18万㎡,住宅中位数价格为6472元/㎡,环比上周小幅上升0.84%。本周住宅成交面积环比上周上升40.13%,同比上升57.76%。今年五一期间未出现往年集中成交的局面,虽然住宅成交的持续上扬,更多是延续了4月的旺销趋势。主要因为市场需求已提前至3-4月份释放,客户对价格也已经产生一定的抗性,尽管五一期间的促销折扣依然普遍,但客户已经麻木,对刺激需求作用有限。
二、住宅成交价格每周走势
中原点评:从各时段住宅中位数价格每周走势来看,2011年3月中下旬东莞住宅价格曾经出现过短暂的调整(蓝线),进入4月,由于大户型豪宅入市增多,住宅中位数价格又出现缓慢上升的势头。从周均线来看,呈震荡上行态势,“五一”期间大户型高端产品入市增多,周均线继续上行;月均线、季均线均呈缓慢爬升迹象;而年均线则走势较为明显,自2009年一季度触底回升后,近2年来呈稳步、缓慢上涨态势,期间并未出现过任何的调整阶段。总体来看,近2年来,东莞住宅均价呈平稳上涨态势。
三、一周区域住宅成交情况
四、一周楼盘成交情况
本周洋房成交情况(前10名):
本周公寓成交情况(前10名):
本周别墅成交情况(前10名):
本周商铺成交情况(前10名):
本周写字楼成交情况(所有项目):
本周车位成交情况(前10名):
2023-11-03 14:55
2023-11-03 14:45
2023-11-03 12:00
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