深晚一兵：房地产市场发展有空间 呼吁规范市场

　　最近几年我国陆陆续续一直在出台宏观调控举措，目的其实很明显，对楼市出现的这种偏差进行一个纠正，当然在纠正的过程当中，可能也会有反复，包括有些政策可能面临着短期和中期的调整，所以90/70政策是否有必要取消呢？这是一个很有意义的话题。

　　因为我们都知道不管是地方政府还是媒体对中央的一些指令基本上都是举双手拥护的，在执行的过程中会存在着阳奉阴违的情况，政府出台了很多政策，但是落实到位的政策几乎没有。仅仅在金融这块执行比较的到位，据我所了解，在金融这块，包括贷款的比例、利率仍然有松动的空间，有很多银行在这方面都有擦边球，甚至有走关系的情况。

　　这里面我再来回顾一下90/70政策出台的背，我们进入二十一世纪以来，特别是2002、2003年深圳的房地产开发有一个缺豪的趋势，通过前十多年的房地产开发，有很多开发商都是按照规划要求，严格执行规划要求，建什么就建什么，在产品创新方面也是在摸着石头过河。后来走了十多年以后，大家发现开小户型产品卖不出去，买小户型的人可能会围绕着100-200元讨价还价，但是开发大户型，或者开发别墅来卖的人不仅仅是一次付款，而且基本上都不跟你谈价格，你说多少钱就去买了，开发商不是傻瓜，开发商很聪明的，这些人一对比就知道开发大户型，开发豪宅能够赚取更高的利润，所以2000年以后，深圳基本上都是开发豪宅的，特区每个区域都可以作为豪宅区。为了抑制房价过快上涨，为什么普通的老百姓提供更多适合自己居住的住房，但是这样的政策依然没有阻挡住这个民间智慧的冲击。其实我们开发商在开发一个楼盘当中是耗费了大量的心血，包括除了集合自己的集体力量之外，他们还会到全球上，到国际上去寻求一些国际知名的包括规划、设计、产品、行销各种各样国际顶尖的一流机构帮他们策划和推广，围绕着一个产品，不惜重金投入，这样就导致了产品整个开发成果提高。

　　所以，从开发商层面来说，这种民间智慧对政策的解读能力非常强，知道90/70政策的规划有哪些漏洞，所以说市场上大量出现这种拼合住宅，多种是双拼，也出现上下拼的情况，例如复式，有些是大家意想不到的，我们知道2-3个房产本成为一套住宅，但是大家是否知道在深圳一些别墅物业里面，最高出现一套别墅拥有8个房产证，也就是说这样的别墅实际上是多层住宅，不仅仅是左右拼，而且还要上下拼，只有这样才会实现作为一个别墅形态的目的。

　　当然我看到介绍使王石、杨红旭认为90/70不合时宜，这个我是非常认可的，为什么这样说呢？国家政府推出了很多限制，限购、限价、限贷，这些政策造成惊弓之鸟不利的影响，有很多开发商和地方政府在阳奉阴违的同时绞尽脑汁做一些手段，为产品和土地增值提供一些帮助，但是在这样的情况下，为什么说已经不合时宜。我们可以简单的理解一下，大街小巷都是地产广告，有很多新项目要推出来，有很多套住宅要面世，如果这样的局面，大家还会急着去抢房吗？我想不会，大家为什么会抢房呢？因为前几年的“荒房论”，造成了市场紧张的局面，市场的供应一直会源源不断的，如果我们能够严格执行90/70的政策，套数会大比例的提高，如果大家都觉得市场供应量还充足，开发商能够卖出高价吗？现在限购、限贷、限价同样给市场造成了人为的紧张氛围，我认为政策出台初衷是好的，但是在执行过程中不是仅仅因为这样一个政策而导致现在的局面，实际上现在中央政府跟地方政府博弈的情况，地方为了土地财政收入对上面政策有些执行不到位的情况，所以才会有更严厉的措施出台。

　　另外，请大家注意，目前我们依然面临高通胀的预期，全球也是如此。黄金、燃油这些都是持续的上涨，黄金已经从2008年不足以1000美元，现在上升到1560多美元，上升的幅度非常的惊人，相对稀缺的资源，包括土地、房产肯定成为大家争相购买的对象，政府可以不围绕着90/70是否取消，地方政府在执行90/70政策过程当中，能不能最大限度的提高90平方米以下的普通住宅。

　　所以，我个人的看法是取消不取消无所谓，但是你只要是地方政府不严格执行的话，我觉得问题就很大，但是从目前的情况来看，因为有限购的要求，所以对很多拼合大户销售产生比较大的压力，我认为可能会促使以后的开发商在规划的过程中减少这个拼合户型或者干脆取消拼合户型，我认为这是一种市场的行为。当然具体效果怎样，我们有待于观察。

　　我判断中央政府推出的政策，从土地一直到现在的限购限价思路是明晰的，针对性也是非常强的，应该是没有什么错，在执行过程中就会出现一些问题，比如说90/70政策，这个政策颁布以后，深圳所有的土地出让都对90/70有些要求，比如说按什么比例提供90平方米以下住宅，但是一到开发商进行拼合、违规销售的时候，为什么政府就没有进一步的举动呢？这里面会存在一些问题，再打一个比方面积，我们在2006年的时候，深圳颁布过住房面积赠送的规范，要求面积不能低于多少的，为什么现在市面上赠送面积依然大行其道。我们现在面临的问题规范要求有，但是监管不到位。大家认为这里面有些利益关系，我们不否认会有，但是如果说把房价过高都推到这上面我觉得不是太准确了。实际上房价目前过高仍然会呈现比较快的态势发展，除了政策方面规范不到位之外，我觉得还有两方面，大家可以重点思索一些，中国的城市化进程，以前都说10亿中国人，8是亿农民，有80%是住在农村的，对城镇的商品住宅不需要有什么需求，在城镇的住房里面有些激励产权，真正需要商品房解决的比例应该是更低，但是现在中国城市化发展速度非常快，目前已经达到40%的水平，未来目标是达到70%的水平，人们还有大量的人口需要大城镇去居住。

　　前年我国公布的数字，中国的人口是13.9亿人，虽然这个数字好像低于我们的想象，按照这个测算，我们从20-40%经过了差不多20年左右的时间。从40%发展到70%假设再用30年时间达到的话，我们去推算还要有多少农村人口需要到城镇去住，需要多少商品住宅或者是住房。

　　我们对近期国际国内经济走向有一定的了解。大家都知道今年经济的主旋律就是通胀或者是通胀预期，包括CPI每年都维持在很高的水平，目前专家普遍认为没有到最高点，国家推出一些加息，现在新的加息周期已经基本上开始了，包括国际资本市场，包括国际商品市场价格在持续刷新历史的高度。在这种情况下，任何东西面临着贬值威胁，房地产作为保值增值非常好的一个品种，受到市场关注、抢购，我认为这是很正常的。在这种情况下，走高是一种正常的趋势，如果说要特意打压下来，我觉得只有违背市场规律，通过暴利手段和严厉举措可以做到，但是对整个国民经济水平影响都会非常大，如果我们认真的分析的话还是感觉到中国目前房地产市场有发展的空间，但是存在很多问题，通过各种声音对政府进行一些呼吁，希望他能够在规范市场方面做得更加聪明和睿智一点，不要病急乱投医，反而会把市场搞坏。