观望情绪加重 户型产品和价格制约东莞住宅成交

　　中原地产：观望情绪加重 户型产品和价格制约住宅成交

　　第一部分：一周楼市观察：

　　新增供应逐步放量，住宅成交有所回升。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房新增供应环比上升明显，供应项目3个，供应套数1288套，总供应面积为9.47万㎡，环比上升约2倍。其中，住宅供应1130套，供应面积7.98万㎡，项目来自塘厦的城蕊首府、洪梅的雍景家园和黄江的棕榈泉五期。城蕊首府主要以中等偏大户型为主，面积集中在80-160㎡之间，雍景家园则是60-100㎡的中小户型占主导，棕榈泉五期则主攻40-60㎡的公寓产品。非住宅中，商铺项目主要来自雍景家园，供应22套合计1705㎡；写字楼本周放量明显，项目来自棕榈泉五期，供应136套，合计面积13183㎡。

　　本周住宅成交1085套，环比上升8.94%，同比增加81.44%，合计成交11.40万㎡，环比增加13.93%，同比增加71.15%；普通住宅（洋房+公寓）成交1051套，合计10.35万㎡；别墅成交34套，成交金额1.05亿元。本周住宅日均成交约155套，环比上升9.15%。

　　豪宅市场交投活跃，住宅价格持续上扬。

　　进入5月后，入市的豪宅项目日渐增多，市场需求也呈现出上升趋势。据东莞中原研究部监测数据显示，本周豪宅洋房成交79套，成交面积11687㎡，环比上升47.66%，主要以城区成交居多，如东城的黄旗山1号和万科•松山湖悦，分别成交23套和18套；镇区豪宅洋房主要是虎门的万科紫台项目；本周别墅成交34套，合计10522㎡，环比上升33.52%，其中城区的别墅成交比重虽然小于镇区，但环比上周城区别墅成交量大幅提升，由上周的2套上升至14套，项目主要来自世纪城•国际公馆香榭里，而镇区别墅项目则主要集中于高埗的新世纪颐龙湾和塘厦的万科•棠樾等。

　　价格方面，本周住宅成交均价为6598元/㎡（中位数价格法），环比上周上升4.28%。其中，普通住宅（洋房+公寓）成交均价为6447元/㎡，环比小幅上升2.45%，主要是本周豪宅洋房的价格上升幅度较大，均价为13386元/㎡，环比上涨6.11%，故而拉高了整体住宅均价。从住宅成交价格区间比重分布来看，本周单价在10000元/㎡以上的成交比重上升也较明显，价格重心上移。

　　观望情绪渐浓，主打深圳客项目成交比例降低。

　　自深圳限购以来，近深片区如凤岗、塘厦和樟木头等镇区受益颇多，成交客户中深圳客占据较大比例。然而近来东莞市以及近深片区的深圳客成交比例却有所走低，虽然来访量不少，但成交意向不大，大多数客户保留着观望态势。主要原因在于以下几方面：1、政策持续收紧，存款准备金率多次上调，申请银行房贷已越发困难；2、限购预期的减弱，整个市场氛围已没那么紧张，客户积极入市的心态发生了明显改变，直接导致成交量下滑；3、存量减少，市场可供选择的房源较少，目前市场以大户型产品供应为主，不符合客户的需求；4、国家房地产调控政策步步加码，东莞“一房一价”政策的推行，加上深圳等一线城市成交量持续走低和部分项目的价格下调，更是加强了客户对东莞市场的观望情绪。

　　产品供应不对称和价格持续上行，是制约住宅成交的主要瓶颈。

　　虽然本周住宅成交环比有小幅提升，但连续几周住宅成交一直处于相对平稳态势，没有明显突破，产品供应的不对称和价格的持续上行，成为了东莞住宅成交的主要瓶颈。目前，市场上中小户型存量逐步消化，而大户型产品供应却日渐增多，随着政策效果的慢慢消化，“一步到位”的置业观念叶将随着慢慢转变，东莞市场以刚性需求为主，客户关注更多的仍然是中小户型产品。本周万江和寮步的成交情况很好的说明了这一点，万江以145套的成交量获得本周全市住宅成交的冠军，寮步则成交109套位居第三位，产品均以60-120㎡的中小户型为主。再看近深片区的凤岗和塘厦，本周凤岗成交量环比上升明显，主要是益田•大运城邦二期的成交量大，且户型面积主要集中于60-100平米之间；塘厦成交量则有下跌，160㎡以上的大户型产品成交放缓，但60-100㎡的中小户型产品成交比重则由上周的27.08%上升至本周的38.46%。显然，中小户型产品更能满足客户的需求。

　　除了产品供应的不对称外，房价的持续上行也直接影响到住宅成交。在本周有成交记录的156个楼盘中，除了上周无成交的39个项目外，其余117个项目中有约43.59%的项目价格上涨，31.41%价格有所下跌。从成交套数看，价格变化幅度稳定在5个百分点（5%至-5%）以内的成交比重较大，约占69.59%。在本周住宅成交排行榜中，东城的新世纪星城三期以较为明显的价格优势而稳居第一位，此外，如万江的阳光海岸三期•晶岸、深业•欧景城和凤岗的益田•大运城邦二期等等项目也因合理的市场定位而受到较高关注度，还有些楼盘则大搞促销活动，采用“几万抵几万”等等暗降方式，以此赢得市场。

　　目前，东莞住宅市场需求依然强劲，而客户的观望情绪也渐浓。调整产品供应类型、加快中小户型产品建设进度势在必得，同时，合理的定价以符合消费者的市场预期，也是促进成交的关键。

　　优质地块陆续上市，土地市场逐步活跃。

　　4月的土地市场关注度不高，优质地块更是少之又少。进入5月后，交易中心推地热情高涨，土地市场一改4月的颓势而逐步热闹起来。根据市国土资源局网上公布的土地交易信息，5月东莞市土地交易中心将有13宗商住和商务金融用地进行交易。本周长安、谢岗、东坑和横沥均推出商住地块，面积合计达214370平米，其中，5月9日，长安镇霄边社区继续推出的商住地块面积约88540平方米，是该镇近年来体量最大的地块，因长安的区域优势，该地块的出让势必引起业内的高度关注。后期松山湖、塘厦和厚街等热门区域将有一些优质地块供应，优质地块的陆续入市，将会搅热土地市场。

　　第二部分：一级市场

　　中原点评：这宗编号为2011G039的中堂镇东泊村商住地块，占地面积1.34万㎡，容积率为2.52，位于该镇核心位置，地理位置十分优越，周边配套亦一应俱全，并且靠近东港城，拍卖现场只有东莞市东沙港建设发展有限公司投标报价，并以2553万元的总价收入囊中，折合楼面地价752元/㎡。

　　由于该商住地块位于东莞房地产发展的三线镇区，并且地块面积偏小，故其他开发商对这块商住地提不起兴趣，但东沙港建设并不会放过将这块家门口的土地收归门下、扩大版图的良好机会，不到800元/㎡的楼面地价相对较为合理，中堂之前成交的大部分商住用地价格都在600-900元/㎡之间。而目前中堂的楼盘，如南国雅苑、东港城二期单价却都已经逼近5000元/㎡，所以依然具有比较大的开发价值。近年来中堂楼盘供应持续偏紧，楼盘数量屈指可数，在售的3个楼盘分别是南国雅苑、莞都国际花城、东港城，楼市竞争压力较小，并且已经进入尾盘清货阶段，截止4月底全镇住宅存量仅有4644㎡，不过从长远来看，中堂地产项目逐渐增多，据东莞中原研究部监测，潜在供应项目有益居公馆、富盈项目、高威建材项目、同悦大酒店旗下项目、中天力通项目，随着这些项目的扎堆入市，未来几年的竞争压力会逐渐凸现开来。

　　第三部分：二级市场

　　一、商品房总体成交情况

　　二、一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，2011年5月9至5月15日，东莞住宅成交面积11.40㎡，环比上升13.93%，同比上升71.15%；住宅中位数价格为6598元/㎡，环比上周小幅上升4.28%。本周住宅有所回升，豪宅关注度持续加大，且本周豪宅洋房的价格上升幅度较大，环比上周上升6.11%，本周单价在10000元/㎡以上的成交比重上升也较明显，住宅价格重心上移。

　　三、一周区域住宅成交情况

　　四、一周楼盘成交情况

　　本周洋房成交情况（前10名）：

　　本周公寓成交情况（前10名）：

　　本周别墅成交情况（前10名）：

　　本周商铺成交情况（前10名）：

　　本周写字楼成交情况（所有项目）：

　　本周车位成交情况（前10名）：