开发商面临“交房大考” 预备300预案应对退房

“我已经联系了好几个业主，并找到了当律师的同学，一同商讨如何在收房时达到退房的目的。”陈先生，东五环外某项目业主，昨天告诉记者，他和一些业主原先与开发商协商过退房，开发商说“不可能，完全按照合同来办事”。“那我就以牙还牙，对比合同，研究通过那种合理手段合理退房”，陈先生说，为了寻找开发商未能达到合同的约定证据，他会常常到现场拍摄照片。陈先生表示，目前已经有多个业主响应他的号召，“通过有理由的不收房的方式，是我们实现退房的最后机会”。

记者从多家去年降价幅度比较大的楼盘的业主论坛上发现，类似的号召帖还有不少。他们均在讨论如何利用收房的时机，抓住哪些问题实现退房。有业主甚至找到了多达8种可以退房的合理理由。开发商们正面临一场“交房大考”。

【探营·“赴考”】“三人小组”严密对接一个业主

“我们做了300个预案。”今年准备交房的某品牌开发商相关负责人告诉记者，该公司开发的某楼盘，去年曾降价销售，今年就要交房了。为了能够相对顺利地完成交房，他们已经开始进行此方面的模拟预案。

“我们今天还有两场专门针对交房的员工培训。”昨日，该负责人向记者介绍，为了应对交房“大考”，公司除了对交房流程进行更为合理的完善外，还加强对员工交房的业务培训，提高服务态度。“员工人人必读《交房手册》。手册很详细很周全。”

据介绍，该楼盘即将收房的每个业主，都有一个“三人小组”对接。这三人分别是来自营销、工程及物业三个方面的专业人员。“三人小组”要熟悉所对应业主的房屋的详细情况。在业主收房之前，“三人小组”要对房屋进行一次验收。此外，在交房之前，将会通知到业主先到房子中进行一次验收，按照业主提出的整改意见及合同约定进行整改。

“交房时，我们对每个楼座和每一户都要进行精心的非毛坯，布置一些鲜花，在现场为业主营造一个温馨的家的感觉。”该负责人表示，他们还把多年积累的交房经验自成体系地制作了《交房手册》的程序部分。他举例说，程序中包括业主来了，“三人小组”该如何迎接。“单身人士、两口之家、三口之家的接待方法是不一样的。如果业主带小孩，那会有专人服务小孩，并送给小孩礼物。”又如，从售楼处到业主所在楼栋的路线如何走也有专门的“设计”，“就是走景观最好的路”。此外，手册对业主的各种要求该如何回答等方面，都有详细的预案。

【延伸·“考场”】交房成多数开发商今年工作重点

据记者了解，去年至少有80％以上的楼盘选择了降价。有些开发商进行打折降价时，采取了相对技术性的手段，比如以产品不同，或新开楼座为理由。但有些完全是原楼座直接降价的楼盘，这就使得其交房的时候，不可避免地遇到像业主陈先生这样抓住收房最后一次机会要求退房的情况。

“去年降价销售的楼盘估计有上百个，大部分将在今年、明年迎来交房高峰期。”一位不愿具名的专家表示，这样数目庞大的交房量，势必会给那些开发商产生巨大的冲击。

记者对去年降价销售，今年即将交房的近10个开发商的调查发现，有6个开发商都将交房作为今年的主要工作。甚至有一个开发商表示，他们将交房升级为能否在北京立住脚的高度，公司专门成了交房小组，并正在制定相关交房注意程序。

记者在某楼盘业主论坛中看到这样的跟帖；“既然开发商认为降价不能退房是遵循合同，那么我们就在他们交房时，寻找到合同中规定可以退房的理由，我们也是遵循合同原则。”此外，还有跟帖表示，“最后一个机会了，收了房就没机会退房了。”

楼盘能不能按时交房？房屋质量是否经得起挑剔？遭遇业主维权怎么办？一系列的问题，不仅关系到楼盘的后续销售，关系到品牌的声誉，甚至关系到企业的生死存亡。

开发商们，你对这场交房“大考”准备好了吗？考试时间开始。

一边是持续低迷的市场，一边是如期到来的交房大潮。

今年的收房大潮，紧随于去年的降价潮之后，这对于不少开发商来说，犹如一场“大考”。最终评判这张答卷的，是面临收房的成千上万个购房者。在经历了降价之后，业主们可能在收房时对房屋质量、配套建设等方方面面的问题更加“苛刻”，这些房子的质量是否经得起挑剔？业主以某些问题为由可以要求退房，开发商会怎么办？一系列的问题，不仅关系楼盘后续的销售，关系到品牌的声誉，甚至关系到企业的生死存亡。

2009年，交房“大考”。

观察：练好内功迎“大考”

风水轮流转。在房子升值的时候，交房现场开发商都是“大爷”，业主稍微提出一些房屋问题，开发商就立刻会提出：如果觉得不满意，那就退房吧。而今年，如何顺利交房，则是不少开发商“头大”的问题。有的开发商甚至将其升级到能否在北京楼市立住脚的高度。这显然不是危言耸听，而是开发商也意识到今年的交房该有多难。

据记者了解，一部分遭遇房产“缩水”的购买者，把今年的收房当作其退房的最后一次机会。虽然从法律的角度来讲，其成功的可能性比较小。但购房者无穷的退房战斗激情，仍会支持着他们不停地去寻找各种拒绝收房的理由。

我们绝非在放大开发商与购房者之间的这种矛盾。因为目前已经有多个降价楼盘的业主论坛上，出现了召集“不收房，来争取最后一次退房”的号召帖。显然，这对开发商而言，交房将是他们今年要面对的一场“大考”。能否相对稳妥地处理好这次交房问题，对于其品牌的建设，尤其是对于其后续产品的销售等，都有着至关重要的意义。

躲也躲不过的时候，还是积极面对吧。

厦门某个曾大幅降价的楼盘的交房做法或者值得借鉴。该项目交房时除了采取一对一的验房、整改服务外，还在交房现场的氛围营造上做足了功夫，不仅提前为业主制作了小区的生活指南读本，还在中庭园林设置了下午茶红酒吧，让业主可以一边收房，一边享受悠闲受捧。

对北京的开发商而言，今年能不能顺利交房，首先还是需要踏踏实实做好楼盘品质，交房时呈现给业主的是一个温馨的家园，而不是“园林”只栽几棵树、“大道”还坑坑洼洼，“河系”只是一条灌点水的小沟。

套用“小沈阳”的流行语：今年交房可难了，业主拒收，整个项目就过去了。

对话·购房者

“不停挑刺，不放弃退房”

记者：你是什么时候要收房？

郭茜子（某项目业主，化名，以下简称“郭”）：购房合同上约定的是今年3月15日前交房，后来开发商通知说，提前到2月20号前。

记者：你会按时收房吗？为什么？

郭：收房的时候我会去，但是不会轻易收。我会从中找毛病，因为我现在还是想要退房，而收房无疑是退房的最后机会了。

记者：想退房的原因是什么？

郭：2007年10月，我贷款买了这套房子时，当时价格是13100元/平米，到了2008年10月份，这个楼盘新开的一栋楼均价变成了10800元/平米，有的房子9000多元/平米都能买到。我算了一下，我的房子一下子缩水了21万元。尽管开发商送非毛坯修，但是我的损失还是很大。

记者：你对于收房有什么打算呢？

郭：我想在收房中找到理由退房。我是做工程工作的，对于建筑方面也比较在行。去收房的话，我肯定会很仔细地检查房子有没有问题。如果没有找到合同中能退房的问题的话，等到开发商非毛坯修以后，我还会再次去挑毛病。

记者：你觉得在收房中找到理由退房的胜算大吗？

郭：说实话，机会不大。有一些之前跟我一起闹过退房的业主，现在都已经收了。但是我不会放弃。

中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰：购房者退房要有理有据

交房难是今年开发商不得不面对的问题。而且去年开始的房价下降，是北京楼市有史以来首次出现的问题，政府、购房者及开发商都没有经历过这种情况，因而谈不上如何很好地应对。

目前，购房者想通过收房时寻找退房机会的心情是可以理解的。开发商肯定也会做好这方面的预案，购房者选择通过不收房来退房，一定要有理有据，如果是借此闹一闹，是达不到效果的。一定要找到符合合同约定的退房条件，才可能达到目的。

适当给业主补偿或优惠是上策

对于开发商来说，应该有上、中、下三种策略应对这种局面。

下策：一切按照合同或法律规定来办事，只要开发商未出现购房合同中约定的达到退房的情况的话，开发商一般是不会轻易退房的，因为这个口一开那是收不住的。按照合同规定，开发商通知业主收房，若业主找不到合适的退房理由，仅仅凭不收房是退不了房的。只要在规定的时间内通知了业主，并达到一定期限的话，就会视为收房。这种开发商一板一眼地做事，是下策，可能会引发业主的维权，但从法律上也找不到什么差漏。

中策：在交房前，把业主提前召集起来，和他们进行沟通，听取他们的合理意见，进行有效的沟通。其实，开发商也不愿意看到房价下降。以感情交流的方式和业主沟通，尽量解决他们提出的问题。尤其是要有高质量的房屋、良好的交房环境以及交房时员工态度要和蔼可亲等，用感情来打动业主，动之以理、晓之以情，大部分业主还是能接受的。

上策：适当给业主一些变相补偿，比如减免业主一年的物业费，或者免费使用一年停车位，是能够得到业主认可的。因为买房的业主多数是为解决自家的居住需求，只要他们在收房时心情舒畅，同时开发商还能给一定的优惠补偿，业主还是能够接受房价下降的事实的，因为他们也明白，如果找不到正当的理由，仅仅凭借闹一闹是退不了房子的。与其闹了事达不到目的，还不如享受眼前的优惠。

最后，提醒一下开发商，一定更要认真应对今年的交房问题。首先要保证房屋质量，其次要对配套及园林建设做到位。这些都不能仅是口头说说“重视”就过去，必须有实际行动，否则一定会死得很难看，尤其是那些还有后续楼盘要销售的开发商。记住，老业主闹一闹就可能影响到后续的销售，甚至对公司多年积累起来的品质有严重损害。