三正李启清：交通便利或成深圳人居向北基础要义

三正地产副总经理李启清

    伯爵山庄酒店在整个深圳的北面又将崛起，这个酒店对我们是一个挑战，也是一个机遇，挑战是又有一家新的酒店和我们分享微薄的一些蛋糕，机遇肯定就是更强的做大了这个市场，让深圳人更好的了解我们。

    出了梅林关以后，梅林关将来肯定只是一个我们记忆中的概念了，这个关撤掉了以后可能会叫清湖关，因为正好是清湖立交。伯爵山庄未来的名字不知道改不改，现在的名字也可以。还有中信在前一段时间做了32平方公里的酒店，人居板块是否会形成？早在2004年开始，银湖山庄开发得比我们早，但是我们开发深圳比他们早。

    2004年应该是三正地产第一次推出“深莞半小时生活圈”，这个是有资料可查的。2004年9月16日，三正地产第一波广告推向深圳的时候，第二天就来了大概有几百个电话，在10月1日，因为我们是10月1日开盘的，深圳的车是来了1200多辆，260栋别墅在一周之内就抢完了。那时就有260名的深圳人来了，当然他们80%都是投资的，20%是自住的，因为在2004年非毛坯以后，在深圳大概卖了380多栋别墅，其中有1800多套公寓，大概有400套公寓是深圳人买的，主要80%是投资，20%是自住。

    深圳人居板块，第一个应该是交通改善，交通改善基本上奠定了深圳北人居板块的基础。但后续我们的其他项目，像卧龙山大部分走的是这条路，包括330栋别墅，应该有200多栋别墅是深圳人买。以后东莞的太多了，包括隔壁的银湖山庄，应该是在2005年的5月推向深圳。丽景花园90%是卖给香港人，在附近买一个镇的消化水平，包括观光的、有钱的那些人，能消化200到300栋别墅，超过300栋别墅的这个概念是走不掉的，包括樟木头，包括温莎堡的。

    交通改善是基础，第二是发展商的品质和产品吸引到了深圳人的目光，发展商做出来的东西并不比深圳的差，包括我们的三正卧龙山，银湖山庄，或者是香樟绿洲，当然我们金地的产品一直不错。还有世纪城，世纪城前一段拉了几车深圳人过来。以前卖别墅像卖萝卜一样卖，现在卖别墅是像卖冬虫夏草一样卖。我们第一批别墅是4500—4800元/平的均价，当时我们还以为很高的，哪知道深圳人过来一下就把它拔光了。我们是第二期推向深圳市场的，第一期是来买了我们300栋别墅，当时第一因素是龙坪高速通车。
  
    第三，深圳人买了以后，口碑传播就有了，就从深圳来这些价格洼地的这些楼盘。我们上周卧龙山的主广告语是观澜北，观澜北和深圳北没有什么区别，观澜北主要是我们确实是观澜板块，我们的项目都是在观澜旁边，有山有水，基本上在深圳很难找得到了，除了到深圳往海边走到惠州。我正好五一到了双月湾那里度假，当时堵车，我就走高速，不知不觉就走到沿海高速了，当时都很顺利，但是正好过大梅沙和小梅沙时，那是最容易塞车的地方。下面都是很陡峭的地方，在海边的山上跑，风景不错，但是安全有可能需要大家防范。第二，涵洞那里经常出事故，这是一位惠州的朋友告诉我的，所以到惠州去的话，有钱的人可以去。

    第二个话题是惠州的网络声势也好，报纸、媒介声势也好，为什么对深圳楼盘报道的广度那么大，而惠州的某一个楼盘告诉我是6千万、7千万，太依赖市场，如果他不做深圳市场的话，有可能就做不起来了。现在有很多“睡城”、“老鼠城”出现，惠州那边也不乏有一些“鬼城”，这不是耸人听闻，因为住的人少，都长满了杂草。而东莞呢，不管是哪一个楼盘，都没有杂草，没有鬼城，我们公寓的入住都是98%，樟木头的中惠香樟绿洲也是住很多人，人气很足，包括锦绣山河的入住率也很高，我们的三正卧龙山，也有很多楼盘，在东莞基本上找不到鬼城的概念。深圳人买的多的楼盘的自住率是比较高的，而惠州是完全依赖于深圳市场，所以他们广告的深度、广度那么大，因为他们不打广告的话，很多企业会死掉的。
  
    既然惠州可以把80%—90%的投资客拉到惠州去，肯定有它的道理，不管卖了住不住人，但是他卖出去了，为什么能成功？而东莞气势不大，可能这个产品线的问题。惠州那边的楼盘、别墅产品线80%左右是在200到300平方米，而东莞在200—300平方米的基本缺失，除了一些连拍别墅，但大部分的别墅都是300—400平方米，总价高了。如果是400平方米左右，都要600万到800万，门槛非常之高。所以东莞的别墅就像卖冬虫夏草一样，最主要是这个原因在起决定性的作用。

    像湖山大境肯定卖得好，因为这是东莞比较缺失。我们的卧龙山也是400多平方米，所以我们想深圳人能拿出600万—800万的人，请你关注我们的楼盘，像卧龙山和汇景的御泉香山，世纪城的户型也很大，一般的门槛是在300万—400万，400万是最好的。这是东莞和深圳的现象，主要是东莞的楼盘位置都很好，有山、有水的地方，所以比较稀缺，开发商还是想做大一点，因为做小一点划不来。

    第三，深圳的限购限价对东莞的利好作用是长期还是短期的？我觉得是长期的，刚才何小姐也讲了，以后深圳人会自动的、我们不打广告的过来买，这个趋势肯定是会的。但问题是东莞的轻轨开通，那时候才是高潮，现在还需要大家去耕耘和磨炼。在2010年之前，或者在2011年2月份之前，深圳人还是买深圳的房子比较好。

    但是现在不一样，深圳的房子已经到“天花板”了，和香港的楼市相差不是打了，因为香港的楼价基本上也是在3万、4万左右，现在深圳关外也是在2万左右了，香港的楼市是全世界前几位房价比较高的地方，深圳已经基本上快接近香港了，所以它到了天花板。

    2010年12月份之前你可以在深圳买商铺、买写字楼、买住宅，肯定是赚钱的，比东莞赚钱，这是事实。但之后在“天花板”的压力之下还是要寻找机会，寻找机会到哪里呢？刚才讲到惠州和东莞的比较，建议还是在东莞比较合适。特别是2018年到2020年之间的轻轨与龙华、平湖的接通以后，观澜、龙华、平湖的轻轨都接通，那时候是深圳人更青睐东莞的时候，所以我的观点是这个效应是长期性的，深圳人会逐渐往东莞走。