寮步和石碣成交放量 东莞楼市六一童趣营销展开

　　中原地产：洋房供应放量，房价呈结构性上涨

　　第一部分：一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。另外普通洋房可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、纯深圳盘三小类。

　　洋房供应新一轮放量，中小户型产品成主导

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房新增供应有了新一轮放量，供应套数1686套，合计面积17.68万㎡，年内仅次于“五一”节前（4.25-5.1）商品房新增供应量（供应面积为19.47万㎡）。住宅供应项目有4个，供应套数1633套，总供应面积为17.16万㎡，其中寮步和石碣放量明显，本周石碣骏隆•君悦天城供应量最大，供应洋房701套，合计6.60万㎡；寮步的怡丰映玥明轩和鼎峰•尚境分别供应272套和363套，合计面积6.14万㎡；此外，南城的中信森林湖•兰溪谷有洋房供应297套，合计4.42万㎡。本周洋房供应以60-100㎡的中小户型为主，占比57.32%，除了中信森林湖•兰溪谷主推中等偏大户型住宅产品外，其它三个项目面积在80-100㎡的供应比重占绝对主导。商铺项目主要来自寮步的怡丰映玥明轩和鼎峰•尚境，供应面积分别为2454㎡和2768㎡。

　　别墅成交突出，住宅均价呈结构性上涨

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（5.23-5.29）住宅成交1370套，环比上升24.89%，合计成交14.61万㎡，环比上升33.65%%，同比增加约2倍；普通住宅（洋房+公寓）成交1319套，合计13.24万㎡。本周住宅日均成交约196套，环比上升24.84%。本周别墅成交表现突出，成交51套，合计面积13.72万㎡，环比上升99%，主要以镇区成交居多，如塘厦的万科•棠樾成交11套，面积为2235㎡，环比大幅上升，此外大岭山的万科•麓湖别墅和高埗的新世纪颐龙湾分别成交3004㎡和2927㎡；城区别墅主要集中在南城和松山湖，世纪城•国际公馆香榭里本周成交3套，合计566㎡。

　　住宅价格中，本周豪宅洋房价格下降幅度较大，普通洋房略有下跌，而别墅成交则量价齐升，特别是镇区别墅价格由上周的15212元/㎡上升至18692元/㎡，而城区别墅价格则有轻微下跌，整体别墅均价环比上周上升16.59%。此外，公寓和高端洋房的价格也有不同程度的提升，从住宅均价区间分布看，单价在5000-7000元/㎡和8000元/㎡以上的住宅成交比重上升，价格重心有所上移。

　　附：本周各类型住宅成交量价一览表：

　　供应放量，寮步石碣成交火热

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周寮步以住宅成交2.87万㎡，合计329套的成绩遥遥领先，成交量占据全市住宅成交比重的24%，石碣本周也以111套合计1.11万㎡的成绩跻身前三，次于南城。究其两区域成交火热的原因，与供应放量以及其产品户型面积符合消费者需求分不开。寮步的玉兰花园本周成交233套合计2.09万㎡，位于住宅成交第一位，产品以60-100㎡的中小户型为主，而石碣的骏隆•君悦天城供应放量导致本周成交显著，成交住宅100套，合计1.03万㎡，户型面积位于80-140㎡之间。此外，从价格上来看，寮步和石碣本周住宅均价环比分别有6.00%和6.28%的小幅下降，寮步的花样年君山、怡丰映玥明轩和菁英时代，石碣的盈拓•郦苑成交均价环比均有不同程度的小幅下调。

　　东莞“一房一价”6月起排查，开发商定价更趋理性

　　自5月16日，东莞商品房“一房一价”价格备案及公示制度实施以来，东莞市已有江山花园和长城世家两项目在网上公示了所售房源的详细备案价格及房价外向购房者代收代缴的收费项目标准。根据已通过价格备案项目情况来看，备案价格与实际成交价格相差较大，约40%-80%，说明开发商采取的是“高报低卖”的策略，备案折扣优惠并未完全公布。

　　东莞市将从6月1日起对所有房地产开发企业（包括中介机构）正在销售的商品房，实行拉网大排查，对违反相关规定的价格违法行为，将会迅速处理，即时处罚。在政府的强烈干预下，开发商积极应对政策的同时也相互陷入短期观望中，产品供应将出现紧张，消费者保持观望或将导致成交量下滑。由于取得预售证后要公布所有销售房源，预计开发商频繁拿预售证现象增多。在定价方面，开发商迫于政策压力和媒体监督，并结合市场上客户对产品的需求特点等，开发商定价将更加谨慎和理性。

　　“六一”即将来临，“童趣牌”营销展开

　　随着“六一”儿童节即将来临，本周市场营销活动再度热闹起来，部分楼盘活动开始围绕“童趣”展开。如新华南MALL举办“庆六一儿童欢乐总动员”活动、鼎峰•品筑的“快乐达人、畅享盛夏”首届品筑杯少儿才艺大赛于周末正式启动、御泉山周六和孩子一起欢乐过儿童节等等。前期出货理性楼盘乘势加推，有的现场打出诱人的优惠价格以吸引客户，但是大多数项目人气不足，成交量较少，因此聚人气对于开发商来说是很重要，也是现阶段重点商讨之一。在这个“六一”节继续搞活动，一方面可以为使其项目保持市场关注度，另一方面也为蓄客做准备，可谓一举两得。

　　第二部分：一级市场

　　本周新增供应地块（按公告时间）：无

　　中原点评：

　　长安商业市场发展成熟、竞争激烈，特别是长青路商圈尤为抢眼，未来随着长安万科中心综合体的投入使用，将成为长安最新、最高档的商贸中心区。而该地块所在的东门路宵边社区，虽然目前没有长青路那么大的商业辐射范围，但位居交通核心位置，周边也有多个成熟小区，片区老街坊氛围浓厚，未来前景仍然十分看好，可见对于此次流拍，主要是由于设置门槛过高，符合竞买条件的开发商屈指可数，虽然长远来看东莞商业地产潜力巨大，但不少业内人士对现状商业的饱和状态持谨慎态度。此外，从另一方面来看，万达地产进入长安的原定计划搁浅，或许是更加看好之前传闻的东城世博三旧改造地块。

　　第三部分：二级市场

　　一、商品房总体成交情况

　　二、一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，2011年5月23至5月29日，东莞住宅成交面积14.61万㎡，环比上升33.65%，同比大幅上升193.74%；住宅中位数价格为6704元/㎡，环比上周小幅上升3.57%。本周单价在5000-7000元/㎡和8000元/㎡以上的住宅成交比重有所上升，此外别墅成交突出，别墅价格环比上周上升16.59%，导致住宅整体均价呈结构性上涨。

　　三、一周区域住宅成交情况

　　四、一周楼盘成交情况