东莞楼市五月均价8178元达警戒线 供求比创新低

　　外围区域表现突出  东莞楼市结构性增长

　　2011年政策环境从紧，但东莞楼市成交仍然保持旺势。其中最根本因素为受供求关系的支撑。2009-2010年东莞楼市整体供求态势为“供应偏紧”，楼市需求未得到完全释放，2009-2010年年均住宅供应面积仅444万平方米，而2007-2008年年均供应面积达642万平方米；2011年新增供应得到有效补充，累积的需求逐渐得到释放，最终导致虽处从紧环境，但成交依然旺势。

　　2011年1-5月“供求价”大幅提升　房价达警戒线

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1-5月东莞全市住宅新增供应面积约196.6万平方米，高于2009-2010年同期；1-5月成交总面积约232.3万平方米，达历史最高水平，用5个月的时间完成了2010年全年52%的成交面积，与2007年和2009年同期基本持平；1-5月住宅签约均价约8178元/平方米，同比去年上涨16.7%，创历史最高。2011年东莞市房价控制目标为涨幅不超过8.5%，即年度均价不超过8200元/平方米，从前5月整体均价8178元/平方米来看，后期房价控制任务依然艰巨。

　　东莞外围区域如西部和北部片区楼市表现突出

　　2011年前5月供应得到增加，区域分化较明显，主要表现在主城区供应仍处历史低位，而外围区域如西部和北部片区供应大幅提升。主城区（南城、东城、莞城和万江）在经历2008年供应高峰后，连续三年持续萎缩（见下图），1-5月新增供应面积仅48.5万平方米，为历史同期最低。1-5月主城区签约面积约62万平方米，高出新增供应超过10万平方米，主城区“供应偏紧”状况仍存在。

　　相对而言，东莞外围区域充当了2011年东莞楼市生力军，如西部片区和北部片区今年表现较突出。如北部片区1-5月新增供应面积达23万平方米，相当于去年全年的供应量；西部片区1-5月新增供应面积约13万平方米，相当于去年全年62%的供应量。东南片区（泛深圳）2010-2011年供应增幅较大，2010年供应量达93万平方米，同比09年增长1.7倍。从区域分布特点来看，西部水乡片区、北部片区、东南片区及中部松山湖是东莞临近广州和深圳最近的区域，在“广深限购、东莞不限”的政策环境下，上述几大片区广深投资客较多，一定程度支撑了东莞整体成交。故今年东莞楼市增长，很大程度为结构性增长，即主城区表现一般，外围临近广深区域表现突出。

　　高埗、石碣、石龙、沙田、洪梅、中堂等西部和北部区域供应大幅增加

　　分镇区来看，高埗、石碣、石龙、沙田、洪梅、中堂、虎门和寮步等镇区今年表现最突出，此几大区域1-5月楼市新增总量已达到或超过去年全年供应总量。

　　5月成交达历史高位水平  月度均价稳定在8000元之上

　　自2010年10月始，东莞房价步入“8000元”轨道，连续8个月平稳在8000元之上。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年5月全市一手住宅签约均价约8016元/平方米，环比略有回落2.1个百分点，属房价正常波动。在经历3月供应井喷后，4-5月供应有所回落，5月新增供应面积约36.5万平方米，连续两个月回落。5月一手住宅签约面积达54.3万平方米，环比4月略有增长。历史上月度签约量超过54万平方米的月份仅12个月，5月的成交量处于历史上高位水平。5月成交增长其中一个因素为个别楼盘拉动。如玉兰花园，以6100元的低价大量成交509套，约4.5万平方米。此项目为非社会公开销售福利性质项目，在5月集中签约，以远远低于市场价大量签约一定程度拉低了5月整体均价。

　　目前仍处“低库存”，房价受支撑

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至5月31日全市一手住宅库存面积仅约414万平方米，环比上个月减少17万平方米。在长达一年时间，东莞住宅库存基本维持400-430万平方米之间，消化库存时间不到一年，处于较低水平。目前“低库存”的现状为房价提供支撑，将一定程度削弱房产新政东莞房价影响程度。

　　供求比创07年11月历史最低，房价受支撑

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 2011年5月底，供求比低至1.055：1，创07年11月以来最低。较低的供求比，为房价提供支撑条件，预计短期内房价仍以平稳为主。

　　南城、寮步成交遥遥领先于东莞其它区域

　　前5月住宅成交面积超过10万平方米的区域有7个区域，分别为南城、寮步、松山湖、凤岗、万江、东城和虎门，成交总面积约122.7万平方米，占全市比重达53%（全市为232.3万平方米）。其中南城和寮步成交遥遥领先于东莞其它区域，占市场份额达22.4%