东莞楼市端午节成交情况良好 寮步镇成交居首位

　　中原地产：端午促销活动多 中小户型产品成交上扬

　　第一部分：一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。另外普通洋房可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、纯深圳盘三小类。

    住宅成交量平价稳，普通住宅中位数价格为6528元/㎡。

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（5月30日至6月5日）商品房成交面积15.43万㎡，环比下降4.38%，同比大幅增加约105%；成交套数1561套，环比略上升0.32%，同比增加约两倍，成交金额为12.89亿元。其中，住宅成交1360套，环比与上周略下降0.73%，合计成交13.74万㎡，环比下降5.94%，同比却大幅增加近三倍；普通住宅（洋房+公寓）成交1294套，合计12.12万㎡；别墅成交66套，成交金额3.07亿元。本周住宅日均成交约194套，基本保持平稳态势。

    价格方面，本周别墅成交量价齐升，均价达到18935元/平米，环比上升8.66%；洋房中，豪宅洋房价格下降幅度相对较大，本周公寓成交均价下降最明显，下降幅度为13.51%。因洋房价格基本维持平稳，别墅和公寓的成交比重不大，因此对整体住宅价格没有大的影响。本周普通住宅（洋房+公寓）的中位数价格为6528元/㎡，环比略上升0.61%。

　　刚性需求逐步释放，中小户型产品成交上扬

　　从东莞住宅成交面积比重分布来看，本周大户型产品成交比重下降，而60-100㎡的中小户型产品需求则持续上升，主要是由于前段时间市场上大户型产品供应占主导，中小户型（两房、三房）相对紧缺。一些楼盘已逐步调整推货战略，开始推出部分中小户型产品，以迎合首次置业和观望已久的刚性需求，如石碣的骏隆·君悦天城、中堂的东港城二期、寮步的鼎峰·尚境、香缤雅苑和怡丰映玥明轩，还有石龙的佳兆业·中央豪门三期等等，这些楼盘的中小户型产品受到客户较高的关注。

　　因受前期政策调控的影响，加上市场上可供选择的户型产品较少，客户观望情绪持续加重，刚性需求受严重抑制，预计后市刚性需求依然强劲，中小户型产品成交市场良好。而大户型改善需求经历前段时间的释放，后续需求稍显不足，后市大户型项目滞销户型偏大，消化压力较大。

　　一、三线城镇住宅价格下降范围较大，二线镇区相对平稳

　　从住宅价格环比变动幅度对比分析来看，本周一线城镇住宅价格略有下调，有成交记录的楼盘中，47.5%的项目呈下降趋势，从成交套数来看，价格下降所占比则达到65.86%，且价格变动幅度在-5%~0之间的比例达到52.08%。而住宅成交量方面，一线城镇本周住宅成交量保持上升趋势，达到67.21%，其中寮步本周刷新记录成交465套，合计面积3.98万平米，稳居区域住宅成交榜首，此外，南城、塘厦、万江、虎门等一线城镇也位列前茅。本周三线镇区住宅价格下降范围也较大，下降幅度集中在-5%~0之间。而二线镇区的住宅价格变化幅度处于相对平稳的局面，成交量与上周基本持平。

　　端午节活动多多，市场成交良好

　　受周边城市如深圳等的限价、降价潮的影响，购房者的观望情绪将有所加重，时至端午节的到来，开发商抓住契机纷纷展开各种营销活动，加大了营销力度和范围，以吸引不少消费者眼球。比如，锦绣山河举办第二届龙舟文化节，御泉山举办“蓝白格调•青花瓷艺术嘉年华”活动、富盈东方华府的“东莞民俗风情文化”活动、香树丽舍的香粽体验周、中信森林湖和中信凯旋国际同时上演端午特色游玩体验活动。由于端午实行7.2折开盘，加上知名爵士乐团巡演，富通“天邑湾”的看楼现场也显得格外热闹，节日期间接待了上千批次的看楼客。豪宅项目锦绣山河鹭栖湖2期洋房和锦园独栋别墅都从端午开始认筹，因举办私家大湖赛龙舟等活动，客户数量增加了3倍以上。可以看出，端午节的活动造势增加了市场热度。据东莞中原地产数据监测显示，6月4日和5日，全市一手住宅成交量分别为146套和76套，其中南城、寮步、万江和虎门在各镇街中成交量排在前列。

　　第二部分：一级市场

　　※本周新增供应地块（按公告时间）：无

　　中原点评：

　　2011G052、2011G053地块分别被万科、碧桂园以底价1500多元/㎡拿下，这是它们继1月份双双拿下石潭埔社地块之后的再次势力扩充，诚然外来开发商如此看好塘厦楼市长远的发展潜力，主要是由于塘厦不仅仅是东莞的经济重镇，本地民间财富累积多年，中心区域配套较为完善，居住氛围已经悄然成型，而且部分远郊区域山水资源优越，非常有助于打造资源型豪宅，况且塘厦是东莞楼市面向深圳的桥头堡，是深圳投资客最为认可的区域，其内外环境决定了发展的方向。不过从另一个方面来看，由于塘厦楼市外需驱动明显，未来比较值得关注的潜在风险，则是宏观调控政策环境，给塘厦楼市带来的变数。

　　第三部分：二级市场

　　一、商品房总体成交情况

 　　二、一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，2011年5月30至6月5日，东莞住宅成交面积13.74万㎡，环比下降5.94%，同比上升将近三倍；住宅中位数价格为6613元/㎡，环比上周小幅下降1.35%。本周洋房价格基本维持平稳；别墅成交量价齐升，均价达到18935元/平米，环比上升8.66%；公寓均价则下降幅度达13.51%，别墅和公寓的成交比重不大，因此对整体住宅价格没有大的影响。

　　三、一周区域住宅成交情况

　　四、一周楼盘成交情况