东莞5月房地产市场供应不足 明星营销凝聚人气

　　东莞2011年5月房地产市场报告

　　市场综述

　　一级市场：2011年5月东莞共供应土地20宗，面积88.67万平米，环比上升86.4%，同比上升356%。2011年5月，东莞共有14宗土地入市，面积57.53万平米，其中只有11宗土地成功出让，成交面积为37.06万平米，另3宗土地流拍。

　　二级市场：2011年5月，全市共有12个项目有新增预售，商品房批售面积38.3万平米，环比下降25.6%，同比下降38.8%.2011年5月,东莞全市共成交6312套，环比上升1.4%，同比上升112.1%；成交面积为72.68万平米,环比上升25.0%，同比上升161.6%。一手房成交均价为7444元/平米；其中住宅均价为8016元/平米，非住宅成交均价为5750元/平米。

　　其他：5月新开工面积为102.63万平方米，较上月环比下降42.8%,竣工面积为29.85万平方米，较上月环比上升18.5%。

　　总的来讲： 4月东莞继续有大量新房入市，部分项目集中在五一前出货，但受限购限价影响，市场反应并不热烈，5月“一房一价”正式实施，使得市场观望继续深化。

　　市场资讯

　　1. 宏观经济

　　2011年一季度东莞市经济运行情况：一季度东莞完成生产总值982.34亿元，按可比价格计算，同比增长10.8%，增幅高于全省同期0.3个百分点，高于全国同期1.1个百分点。分产业看，第一产业下降1.9%，第二产业增长18.0%，第三产业增长4.9%。一季度全社会固定资产投资总额157.40亿元，同比增长11.9%。其中房地产开发投资63.12 亿元，增长54.8%；全市商品房销售面积124.5万平方米，增长3.6%；销售金额103.28亿元，增长35.6%。从登记注册类型看，民营经济投资61.74 亿元，增长34.0%；港澳台经济投资22.11 亿元，增长101.2%。

　　2.市场政策

　　2.1 中央政府

　　5月3日，为支持“十二五”时期建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套的指标，国资委发出了《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》。《通知》要求，中央企业要深刻认识国家推进保障性住房开发建设的重要意义，把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径，进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度。

　　5月3日，银监会发布消息称，我国将于2012年1月1日开始执行新监管标准，提高资本充足率、杠杆率、流动性、贷款损失准备等监管标准。系统性银行和非系统性重要性银行应分别于2013 年底和2016年底前达到新的资本监管标准。

　　中国人民银行3日发布的《2011年一季度货币政策执行报告》披露，我国房地产贷款余额增速自2010年5月份以来持续回落。其中，个人购房贷款增速连续11个月下滑，房地产开发贷款增速连续4个月下滑。

　　5月5日，国土资源部印发《关于下达〈2011年全国土地利用计划〉的通知》，根据通知，2011年国家只预留国家基础设施建设项目计划指标，其余计划指标全部下达地方。通知要求，优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地、农村建设用地实施计划指标单列。

　　5月5日下午，社科院发布了2011年《房地产蓝皮书》，根据蓝皮书的预计，我国商品住房市场中高档房价将走高，低档房价将走低，两者形成相持的格局，而纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。蓝皮书指出,2011年我国房地产政策调控将面临攻坚战，市场的可持续发展呼唤政策和体制改革深化，而纵深改革必然导致利益调整，面临既得利益方阻挠，调控政策实施可能出现反复，未来，住房持有环节可能成为政策调控的重点。

　　5月11日，国家统计局公布4 月国民经济主要指标数据，数据表示，今年1-4月，房地产开发投资增长较快，今年前4个月，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。其中住宅投资9497亿元，增长38.6%。

　　5月12日，国土部官网消息称，国土资源部于日前下发通知，要求各省级国土资源主管部门及各派驻地方的国家土地督察局，对需要公开通报或挂牌督办的案件按季度上报国土资源部。

　　5月12日，国土资源部召开2011年保障房用地计划新闻发布会公布2011年全国住房用地计划，今年全国用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划和实际供地量相比，分别增加18.5%和72.6%。 国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，为了加强切实做好保障性安居工程用地的供应，国土部将建立责任建立定期检查、责任考核追究制度。对于保障性安居工程用地落实不到位的，要追究责任。

　　5月12日国家发展和改革委员会公布通知，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。

　　5月13日，国务院办公厅发出通知，决定立即在全国开展征地拆迁制度规定落实情况专项检查，强化监管，严肃问责，坚决制止违法强拆行为，切实维护群众合法权益。

　　5月17日，2011陆家嘴金融论坛专题新闻发布会上，中国银监会办公厅副主任杨少俊介绍，目前银监会的房贷政策没有改变，仍然是首套房首付款比例不低于三成，在此前提下，当地商业银行可以根据当地的情况对首付款比例自主决策。

　　5月26日，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门及时上报高价地块，对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报，以便及时为三四线城市房地产价格波动作出预警。

　　2.2 地方政府

　　5月6日，东莞市住房公积金管理中心发布消息，从今年7月1日起至2012年6月30日，东莞市职工住房公积金月缴存总额上限从原来的7098元调整为7763元（包括单位缴存额＋个人缴存额）。根据政策规定，职工和单位住房公积金按不低于职工本人上一年度月平均工资的5％缴存；有条件的单位，可以适当提高缴存比例，但缴存比例最高不得超过职工本人上一年度月平均工资的20％。

　　5月9日，市重点办通报了今年1-4月份市重点建设项目的进展情况。1～4月份，重点建设项目累计完成投资占年度计划20.8%，同比增长35.5%。

　　5月11日， 东莞市出台《穗莞深和莞惠城际轨道交通（东莞段）土地及地上建筑物征收补偿审核办法（修订）》。按照《办法》，征收补偿方案不再需要经由市政府审核，属地镇街即可直接审核确定拆迁补偿标准和金额，但属地镇街要在20个工作日内完成审核。

　　央行宣布，5月1日起再度上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，至此存款准备金率达到了21%。房地产业界普遍认为，存款准备金上调直接导致银行的放贷金额将进一步缩水，开发商将面临融资压力。二季度后期或开始“降价求量”加快推盘的速度。

　　5月16日，东莞市住建局公布了两份新版的保障房管理办法征求意见稿，面向社会各界征集修改意见，新办法将于今年7 月1 日起执行。据悉，两份办法分别为《东莞市廉租住房保障办法》、《东莞市经济适用住房管理办法》，其试行版于2008 年8月1日实施至今已近三年。

　　5月16日，东莞市府办下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作实施意见的通知》（以下简称《通知》），这也被业界称之为“东莞版”的“新十条”。《通知》指出，我对新建商品住房销售价格实行申报备案制度，实行一套房一标价。

　　市场分析

　　1. 一级市场

　　1.1 供应分析

　　2011年5月东莞共供应土地20宗，面积88.67万平米，环比上升86.4%，同比上升356%。其中商住用地9宗，合计面积57.73万平方米；商业金融用地5宗，占地面积7.2万平方米，其中1 宗用地捆绑出让地下停车场、商业空间。另有3宗科研设计用地，工业用地2宗，仓库用地1宗

　　1.2 成交分析

　　2011年5月，东莞共有14宗土地入市，面积57.53万平米，其中只有11宗土地成功出让，成交面积为37.06万平米，另3宗土地流拍。成交商住和商业经营性用地9宗，科研设计用地3宗，工业用地2宗，普通仓储用地1宗。

　　尽管5月推地热潮高涨，但土地成交情况却并不理想：多宗土地流拍，成交的地块也大多以底价成交，总体溢价偏低。与前3、4月份的成交情况有较大的差距。整个5月仅有2011G040大朗镇银朗南路的成交让人感到欣慰，拍卖当天两家企业争相出价，在经过25轮的竞拍后，广州锦绣投资有限公司以1.52亿元拿下该地块。而另一宗引人瞩目的则是遭遇流拍的2011G042长安镇霄边地块，该地块要求“竞买方企业注册资本金在30亿元人民币以上”、“竞买方在国内持有购物中心物业不少于100万平方米，在国内已建成开业且持有不少于2个大型购物中心，且每个购物中心建筑面积不少于20万平方米”等苛刻条件，成为东莞今年第一宗因开发商条件不符而遭受流拍的土地。由于地块对开发商的要求过高，国内符合条件的开发商寥寥无几，业内普遍认为该地块是为某开发商进军东莞“度身定制”。

　　2011年5月东莞共成交土地37.06万平米，同比上升205.9%，环比下降33.8%，与2011年前4个月平均成交面积相比减少了24.36万平米。

　　2. 二级市场

　　2.1 供应分析

　　2011年5月，全市共有12个项目有新增预售，商品房批售面积38.34万平米，环比下降25.6%，同比下降38.8%。其中住宅新增供应共3511套，环比下降16.3%，同比下降29.6%；住宅供应面积为36.52万平米，环比下降24.3%，同比下降27.5%。非住宅供应208 套，供应面积为1.82万平米。

　　2.2 成交分析

　　2011年5月，东莞全市共成交6312套，环比上升1.4%，同比上升112.1%；其中住宅成交5290套，非住宅成交1022套。成交面积为72.68万平米，环比上升25.0%，同比上升161.6%。一手房成交均价为7444 元/平米；其中住宅均价为8016元/平米，非住宅成交均价为5750元/平米。

　　从区域成交面积来看，由于福利房玉兰花园的集中签约，寮步镇成为5月成交量最大的区域，共签约1022套住宅，签约面积为8.67万平米；南城区以签约605套，签约面积6.88万平米成为第二名，万江和虎门两镇区则分别以427套和327套成为三、四名。5月东莞正式出台“一房一价”政策，尽管限购限价政策最终没有落地，但目前政策对东莞房地产市场的累计效应小，房价走势短期内不会有太大的波动。

　　2.3成交排名TOP10楼盘分析

　　5月成交量排名TOP10的楼盘依次为：玉兰花园、大朗毛织贸易中心、骏隆君悦天城、中堂东港城、新世纪星城、中央豪门、地标广场、天邑湾、花样年君山、江南第一城。

　　5月成交前十的楼盘成交总量达1871套，占东莞全市成交量的29.6%。

　　5月成交排名中，签约量最大的楼盘是作为福利房性质的玉兰花园，5月共签约541套，签约面积为47667.55平米。第二名大朗毛织贸易中心，共签约373 套商铺，签约面积59573.23平米。如果剔除上述两个特殊的项目，位于石碣镇的骏隆君悦天城则成为了5月入市销售最好的楼盘，共签约商品房156套，签约面积约16051.83平米。

　　尽管5月推盘不多，但各项目仍为聚集人气而努力，葡萄庄园连续两周的明星活动尤为耀眼：5月7日别墅纯新品发布会在玉兰大剧院举行，罗大佑等众多明星唱响东莞；16日世界小姐、高文安、麦玲玲等香港TVB众多台柱明星汇聚销售中心等活动，使得东莞楼市人气高涨。从供求情况来看，东莞商品房批售套数和面积连续两月呈下降趋势，目前市场可售存量相对不足。

　　就后市而言，根据半个月的观察，近期出台的“一房一价”政策对东莞楼市的影响有限，截至5月底，仅有5个项目在市物价局网站公布房价信息。受通胀影响，预测5月CPI同比涨幅将维持高位，继5 月上调存款准备金后，为了抑制通胀进一步加剧，6月再一次加息已“呼之欲出”。目前政策处于微妙的权衡中，未来一段时间内调控可能会更加谨慎。