东莞企业“减产潮”来袭 未来房地产市场受冲击

　　第一部分：一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。另外普通洋房可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、纯深圳盘三小类。

　　商品房新增供应6月以来持续大幅萎缩，主力户型为100-140㎡

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房新增供应大幅萎缩，仅有汇景•御泉香山一个项目新总供应，供应住宅套数261套，合计面积3.20万㎡，较上周的供应面积5.82万㎡大幅减少45.02%，供应户型以100-140㎡区间为主，占所有新增供应套数总比为64%，60-80、140-160㎡面积区间均占比为15%，180㎡以上面积区间仅占总供应套数比6%。进入6月以来，东莞房地产市场实行“新十条”,所有楼盘必须严格按“一房一价”新政，明码标价，对于新政，开发商采取观望的态度，纷纷调整营销计划，推迟楼盘入市，导致新增供应持续大幅下滑。

　　商品房成交大幅萎缩，普通住宅中位数价格为6388元/㎡，略有回落

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（6月6日至6月12日）期间住宅成交743套，合计7.48万㎡，其中普通住宅（洋房+公寓）成交737套，合计5.36万㎡，成交金额5.58亿元；别墅成交6套，成交金额0.23亿元；非住宅成交94套，合计面积为0.74万㎡，环比上下降52.23%，同比下降61%。

　　本周住宅市场量价齐跌，住宅成交均价为7470元/㎡，较上周下降10.27%，普通住宅成交中位数为6388元/㎡，较上周略低，本周别墅成交量价齐跌，均价大降至12609元/平米，环比上升8.66%；洋房中，普通洋房均价略升，高端洋房、豪宅洋房均价都下降；由于公寓的高端项目成交比较多，故本周公寓成交均价上升7.90%，主要成交的高端项目有虎门的地标广场、塘厦的观澜高尔夫花园等；由于本周别墅仅仅成交6套，而且成交的有丽景阳光、清华居、江南第一城这样的中低端项目，导致本周别墅成交的量价环比都大幅下降。综合起来，东莞住宅市场量价齐跌，住宅市场重心下移，是由于以下几个原因所致，一、新增供应的项目不多，在售的多是尾盘，客户选择余地不多；二、东莞住宅市场开发商偏好户型大、总价高的产品，普通客户难以承受；三、银行准备金率不断上调，银根紧缩，房贷门槛成本都大幅提高，变相提高了购房门槛；四、市场上的合拼户型多，交易手续繁杂、交易成本高；五、现在进入房地产市场的淡季，开发商蓄客不足，在房产政策不断加码的形势下，购房者观望气氛浓厚；六、整个房地产大环境不好把握，开发商自身观望，等待市场发生变化，纷纷推迟开盘，以静制动。

　　附：本周各类型住宅成交量价一览表：

　　中小户型成交下滑，大户型成交略有上升

　　从东莞住宅成交面积比重分布来看，60㎡以下的小户型近两周需求持续上升，60-80㎡的中小户型需求下降，80-120㎡的中等户型产品需求则维持不变，120-200㎡的大户型比重上升，200㎡以上的超大户型比重略有下降。综合起来， 成交的120㎡的比重有所下降，120㎡以上的大户型比重有所上升，因在售的项目以大户型居多，新增供应大幅萎缩所致。

　　万科虹溪诺雅午联手搜房网举行“0元起拍，限价封顶”活动

　　6月10日上午10：00-11：00在东莞万科•虹溪诺雅联手搜房网举行 “0元起拍，限价封顶”的拍卖活动，竞拍的房源为“万科•虹溪诺雅”樱花湖2栋201号房，建筑面积为175.47㎡，0元起拍，封顶价：208.63万元，市场价：245.44万，相当于85折 ，户型资料，最终友5人参与竞拍，经过132轮激烈报价，最终一尹姓名网友以总价203.40万元成交。网上卖房现在并不是新鲜事，2009年淘宝网推出的“我为房狂”活动吸引了众多网友的目光。淘宝网携手万科推出房产“秒杀”活动，以1元左右的价格，“秒杀”下一套价值近百万的“万科”的商品房（预售房），4月23日SOHO中国携手新浪乐居网上竞拍卖房成功开，5月12日，搜房网启动“0元起拍、限价封顶”，本次东莞万科•虹溪诺雅网上竞拍活动正是搜房网 “0元起拍、限价封顶”活动的组成部分，开创了东莞房地产营销的先河。

　　销售结果分析：关注人数过万，报名参与人数为53人，参与竞拍人数仅有5个人，积极性不高，更多的是“围观”；从竞拍的结果看，竞拍次数最多的并没有表现势在必得，结果被尹**拍的；从市场评价来看：噱头论拿出少量的拍品吸引客户的关注，制造市场噱头！虹溪诺雅竞拍的成功，一方面源于万科的品牌效应与搜房会员资源，此外拍卖合作方凭借电子媒体优势也为“热炒”推波助澜。变革论万科与搜房网合作，通过网上“0元竞拍，限价封顶”的方式，1小时成功售出了尾货1套。网拍成功当天，搜房宣称“万人共同见证电子商务盛宴”。网上销售房子的实质，是把所有选择权交给市场，减少和消灭中间环节和中介代理，事实上最大的阻力也是来自于中介环节，因为网上售房相当于断了中介机构的佣金收入，但能否持续下去还要试目以待。

　　东莞企业“减产潮”来袭，楼市受冲击

　　人民币汇率保持强劲上升势头，屡创新高，珠三角地区大量的外贸型企业正在逐渐丧失报价优势，利润下滑。此外，广大中小企业还面临着银根收紧、原材料涨价、人工成本上升等多重不利因素。记者调查发现，当前珠三角地区虽未出现中小企业倒闭潮，但危机已然浮现，部分小厂因资金链断裂已经倒闭，更多的企业的举步维艰，纷纷减产，传闻的倒闭潮没有出现，但是减产潮已经来袭，珠三角整体的经济环境发生变化，下半年经济不容乐观。上周东莞商品房市场量价齐跌，成交量和成交价格均大幅萎缩。在整个经济环境不乐观的条件下，未来东莞房地产市场的也会发生变化，开发商应及早采取措施做好应对策略。

　　第二部分：一级市场

　　※本周新增供应地块（按公告时间）：

　　※本周成交地块：

　　中原点评：

　　今年东莞嘉宏集团在土地拍卖市场上的“梅开二度”，既一月以底价竞得松山湖北部工业城商住地块之后，本月再次果断出手，以9500万元的起拍价将编号2011G050商务金融地块收入囊中，折合楼面地价2020元/㎡。不难发现，2010年以来松山湖区域明显加大了商业金融地块的供应力度，这已经是去年来的第六宗商业金融土地，并且悉数顺利成交，无一流拍；近期松山湖商业市场动作频现，未来不断有新项目上马，其中东莞四家知名开发商联合打造的万科•松湖中心也正式动工，这一系列的举措都足以说明政府正在积极引导松山湖的商业开发，借此完善片区配套，培育商业氛围，提升松山湖对高科技企业，及尖端人才的吸引力。

　　第三部分：二级市场

　　一、 商品房总体成交情况

　　二、 一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，2011年6月6至6月12日，东莞住宅成交743套，合计7.48万㎡，其中普通住宅（洋房+公寓）成交737套，合计5.36万㎡，成交金额5.58亿元；别墅成交6套，成交金额0.23亿元；非住宅成交94套，合计面积为0.74万㎡，环比上下降52.23%，同比下降61%。

　　三、 一周区域住宅成交情况

　　住宅区域成交情况（前10名）：

　　本周洋房成交情况（前10名）：

　　本周公寓成交情况（前10名）：

　　本周别墅成交情况（前10名）：

　　本周商铺成交情况（前10名）

　　本周写字楼成交情况（所有项目）：

　　本周车位成交情况（前10名）：