房屋征收评估办法的出台 将对东莞楼市影响深远

　　7日住建部发布了《关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》（简称《办法》），同时废止了2003年出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》（简称《意见》）。《办法》与《意见》最大不同，就是房屋的估价改为“按类似房地产的市场价格”进行评估。世联地产研究认为，对于私有财产的保护来讲，这一改变无疑是一个进步，但它是市场推动的结果。

　　《办法》与《意见》的区别

　　（1）房屋价值评估依据的不同。《意见》第十四条规定：拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。《办法》第二条规定：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格。从上述规定来看，《意见》里的房屋价值评估依据有三个，分别是类似房地产的市场交易价格、政府定期公布的房地产市场价格（实际为政府指导价格）和房屋的房地产状况，而《办法》里的房屋价值评估依据仅保留了《意见》里的第一个依据。

　　（2）评估机构的选择不同。《意见》第六条规定：市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。而《办法》第四条规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。相对于过去，被征收人对评估机构的选择拥有一定的主动权，而过去则只能在政府公示的范围内选择。

　　（3）评估方法的要求不同。《意见》里仅要求一般应当采取市场比较法，否则采取其它评估方法，规定得比较简单笼统；而《办法》则要求分析不同评估方法对被征收房屋的适用性，并对不同被征收房屋要求采取不同的评估方法，并且规定需要考虑的评估因素。新规定显然更具体，更具有可操作性。

　　（4）相关的概念及要求更加明晰。《办法》对被征收房屋的类似房地产及其价格这两个概念，首次予以明确；对于评估结果有异议的，可自收到评估报告之日起10 日内申请复核，这比《意见》中的相应规定要多5 日；对评估专家委员会的组成（房地产估价师不得少于二分之一），及其对评估结果的鉴定都有更加具体的要求，这在《意见》里同样规定得很简单；等等。

　　《办法》出台的原因

　　（1）新的法律法规要求。2007 年出台的《物权法》要求“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”。2011 年初出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》代替了2001年出台的《城市房屋拆迁管理条例》，这使得《意见》出台的制度前提得以改变，不得不废止，从而出台新的房屋征收评估办法。

　　（2）市场推动的结果。在此之前，因为《意见》中规定的被征收房屋价值评估依据有三个，所以导致部分城市的拆迁评估工作较多的依据地方政府指导价格进行，从而也引发了很多拆迁纠纷，甚至重大伤亡事故；因此在后来的实际操作中，地方政府开始引入市场价格进行评估，尤其在《物权法》出台后，被征收房屋所有权人的维权意识越来越强，地方政府也较多地采取市场的办法进行房屋征收，深圳在这方面做得较好。所以，在一定程度上来说，《办法》的出台也是市场推动的结果，是地方政府房屋征收评估经验的总结。

　　（3）和谐社会的必然要求。由于部分地方的强制拆迁，或不合理的补偿方案，导致部分地方居民暴力抗拆事件的发生，甚至有居民不惜以“自焚”的方式来对抗拆迁，以发泄对拆迁补偿的不满。上述现象几乎在各地均有发生，严重影响到和谐社会的建设和进程，也引起社会对这类现象的高度关注和讨论，以至于北大五学者上书人大常委会，要求审查《意见》，这才导致《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《办法》的出台。

　　《办法》对楼市的影响

　　（1）按市场价格评估必然会导致拆迁成本的上升。中国自1998年房改以来，商品房的价格就开始了快速上涨的进程，13年来的一手商品房价格的复合增长率达到年均7.36%，商品住宅价格的复合增长率达到年均7.75%，分别累计上涨151.78%、164%。同时一线城市的房价上涨速度更甚。例如，深圳自2005年以来，各年一手商品房价格的涨幅分别达到17.74%、31.11%、44.37%、-5.02%、20%、36.25%，六年累计上涨了254.64%。若按市场价格评估，则地方政府旧城改造的拆迁成本无疑会大幅上升。

　　（2）拆迁成本的上升会减缓拆迁速度。《办法》出台导致拆迁成本的上升，这无疑会增加拆迁谈判的难度，延长拆迁时间。这一方面会影响到城市旧城区新增供应量及供应速度；另一方面也抑制了地方政府的大拆大建的冲动，减少拆迁所带来的被动需求，因而也部分地减少了楼市房价上涨的压力；最后，市场评估办法的实施，在一定程度上保证了老屋价值的实现，从而推动老屋的市场交易，有利于活跃二手楼市。

　　（3）拆迁成本的上升必然会转嫁给楼市终端——购房者。转嫁分两种情况：一种由政府主导征收拆迁的，必然会导致征收后土地出让价格的上涨，从而会导致被征收房屋所在片区楼市价格的上涨；另一种是受政府委托由开发商主导拆迁开发的，其拆迁成本必然会转嫁给拆迁后开发的物业价格上，从而带来被征收房屋所在片区房屋未来价格的上涨。上述两种情况下，拆迁成本的上升最终会传导至房价上，由购房者来承担。

　　总之，《办法》的出台维护了被征收房屋所有人的权利，体现了社会的进步，也必将对楼市带来深远的影响。