普通住宅冷热镇价差近万元 六月淡季成交压力大

一线区域成交持续回落。记者 卢政 摄

　　5月楼市销售面积同比下降一成多 区域间楼价差距越来越大

　　6月，东莞楼市开始进入淡季，成交量持续下跌，价格也有所回落，开发商为促成交而开始进行小幅打折优惠，一定程度上维持了楼盘的成交，在价格方面，由于高端住宅在一线区域的扎堆，使得区域价格持续在高位，偏远区域楼价却仍然保持低位，东莞楼市区域间的楼价差距越来越大。

　　面对目前楼市区域出现的情况，业内人士分析认为，供需结构和价格的不平稳，将使得6月楼市成交压力持续加大。

　　市场：供需萎缩 六月淡季成交压力大

　　楼市调控政策收紧、房贷利率上调、“一房一价”政策落实等都促使了5月楼市供需双双萎缩。进入6月楼市淡季，这些影响越加明显，业内人士分析认为，受5月楼市供需萎缩的影响，6月楼市成交压力仍大。

　　东莞中原研究中心数据显示，2011年5月，东莞楼市由于限购预期逐渐减弱，以及最新推出的“一房一价”落地，开发商纷纷延后推盘时间，供应量明显放缓，特别是一线区域供应环比下滑五成左右，二线区域也减少近两成。在成交方面，市场依然不容乐观，一线区域销售面积同比下降一成多，主要依靠以前热销楼盘的后续成交所支撑。

　　与此同时，二线区域随着供应的减少，市场货量以大户型为主，与客户需求有所错位，成交也同步回落。而三线区域在5月有全新大盘上市的情况下，成为全市唯一成交量上升的区域。

　　进入6月淡季，购房者观望情绪更浓，而面对市场的不景气，东莞开发商普遍选择加大打折优惠的方式，迎合市场的需求，东莞普通住宅价格升幅也逐步放缓。

　　东莞中原研究中心表示，6月份正式进入传统淡季的东莞楼市，在外围大环境趋紧，内部产品户型偏大，客户观望情绪浓烈的情况下，后市成交仍将受到严峻考验。

　　开发商：打折优惠促成交明显

　　面对平淡的市场，不少开发商则进行小幅的优惠打折促销活动，以适应市场需求，吸引人气。

　　记者在采访中了解到，“2万元抵10万元”、“20万元抵40万元”等促销手法明显增多，一些楼盘则拿出少数几套特价房进行促销。“市场进入淡季，我们也相应调整了价格，比原来降了300~500元/平方米。”南城一位开发商工作人员告诉记者，进入6月，调整价格快速出货是目前一些开发商应对市场的主要策略。

　　打折优惠明显促进了楼市成交，一线区域成交所占比重明显比二、三线区域要大。

　　东莞中原研究中心数据显示，今年5月，东莞楼市整体出现明显下滑，但市场成交主体仍以一线区域为主，占全市成交量的59.64%，并且随着买卖双方博弈的加深，部分楼盘打折优惠幅度加大。

　　而二线区域在缺乏新推货量的情况下，整体成交走势平稳，比重为26.71%。三线区域在石碣标杆大盘，推出货量并被市场迅速吸纳之下，5月成交比重上升到13.65%。

　　预测

　　区域价格差距被拉大

　　由于一线区域高端户型集中，户型大、总价高，也使得区域楼价高，而二、三线区域由于普通住宅供应、成交较多，价格低，与南城等一线区域价格差距也在不断被拉大。

　　东莞中原研究中心分析认为，区域均价越高，说明该区域高档楼盘越多。

　　东莞中原研究中心数据显示，5月份，松山湖区域标杆豪宅松山湖·悦持续签约，单套住宅总价稳居首位；而在普通住宅均价方面，松山湖以13549元/平方米，排名所有区域均价第一。

　　部分偏远的镇区，如望牛墩、桥头、谢岗等，由于位置较为偏远，并且缺少高端项目的带动，均价普遍都在4000元/平方米以下，与城区的价格差距不断被拉大。

　　高楼价区域面临较大成交压力

　　目前资源比较好的一线区域，集中了大量的高端住宅，造成了该区域均价长期维持高位。业内人士分析，由于目前高房价区域市场上以大户型库存为主，豪宅当道，总价偏高，水涨船高的购房门槛把很多潜在购房者拒诸门外，也将使得这部分区域在6月面临着较大的成交压力。

　　区域分析

　　南城：成交或进一步下滑

　　市场情况：5月南城新增住宅供应4.42万平方米，共297套，面积环比减少37.50%，全部是由高端楼盘的中信森林湖·兰溪谷所供应。住宅成交面积为6.89万平方米，共606套，面积环比下降17.81%；普通住宅市场成交均价8268元/平方米，环比下降9.52%。

　　在接下来的6月份，随着中信凯旋公馆、天利中央花园的洋房产品全新上市，能否为传统淡季带来成交热潮，市场仍然存在较大的疑问。

　　预测：东莞中原地产研究中心认为，5月南城没有一个楼盘销售上百套，相比3、4月明显逊色，在接下来的6月淡季当中，如果开发商继续缺乏大量供应入市的动力，整体成交恐将进一步下滑。

　　东城：长远来看成交有潜力

　　市场情况：5月东城的住宅市场总体表现有所起色，成交量稳步回升。数据显示，东城成交住宅面积2.83万平方米，共264套，成交面积同比增加17.04%，环比增加28.43%。普通住宅市场成交均价7755元/平方米，环比下降4.94%，价格下降的主要原因是新世纪星城三期新品加推入市，并获得中低端置业者垂青，在东城各盘当中成交一枝独秀，对区域豪宅价格虚高有冲淡。

　　预测：东莞中原地产研究中心表示，从长远来看，东城楼市的全新潜在供应楼盘有光大·天骄御峰、联华·半山湖、宏远·御庭山，以及联华刚刚收购御景湾的项目，重新命名为皇马骊宫，这些楼盘全部是清一色的豪宅盘，不过上市要等到2011年底或2012年。

　　万江：“深系”扎堆 片区竞争激烈

　　市场情况：5月万江销售住宅面积3.89万平方米，共427套，面积环比增加52.18%。其中普通住宅市场成交均价7184元/平方米，环比上升8.47%。

　　5月万江在几个标杆楼盘，如富通·天邑湾、上东国际二期、滨江公馆三期荣爵馆的引领下，市场步入量价齐升的良好局面。

　　预测：东莞中原地产研究中心认为，目前万江楼市楼盘众多，深业、深城投、富通、合正等“深系”开发商扎堆，但由于短期之内万江的各种规划都只停留在图纸、概念上，片区规划利好有待进一步的落实，与南城、东城等成熟片区仍有不少差距，开发商需要深耕，厚积薄发。

　　后市比较关注的项目是，金地外滩8号、北大方正项目，它们能否重塑万江新的价格风向标，将考验开发商的开发综合实力。

　　莞城：成交低于市场预期

　　市场情况：5月莞城销售住宅面积1.55万平方米，共111套，面积环比增加41.91%；普通住宅市场成交均价8177元/平方米，环比轻微下降1.16%。

　　5月莞城仅有6个楼盘录得住宅成交，其中高价地广场二期·翰林成交44套，排名区域第一，但是市场反应较为平庸，依然低于业界期望。

　　此外，富盈·东方华府由于出货较慢，并且价格上一直陷入尴尬的处境，开发商不得不重新引进新的代理商进行联合销售，以期扭转不温不火局面。

　　预测：东莞中原研究中心分析认为，未来莞城的重头戏当属龙光·君御旗峰，以及莞城围仔高价地项目，该项目刚刚被恒大地产收购，该地块占地4.5万平方米，当年以3783元/平方米的楼面地价，被富通地产旗下的东莞市城邦房地产开发有限公司据为己有，被业界喻为“莞城高价地”。

　　松山湖：片区均价再次攀升

　　市场情况：今年5月，松山湖楼市呈现一种量跌价升的现象，销售住宅面积2.90万平方米，共214套，成交面积环比下降57.35%。其中普通住宅市场成交均价13549元/平方米，环比大幅上升33.36%，主要是由于万科·松山湖悦楼栋单位的大量成交拉升。

　　预测：东莞中原研究中心介绍，6月份，锦绣山河三期·锦园将正式与购房者见面，户型面积560~700平方米的独栋别墅将再次接受市场的检验。