不一样的市场行情 不一样的房价“表情”

在楼市需求急剧萎缩，房价下跌预期强烈的背景下，市场上频现万科等房地产商通过打折、特价房等方式抢占“金九银十”先机的场面。SOHO中国在这个时候宣布涨价无疑相当扎眼，一时间成为众矢之的也不意外。但万科此前的涨价与现在的降价；万科现在的降价与SOHO中国现在的涨价告诉我们，不一样的市场有不一样的房价。

众所周知，本轮房地产调控政策主要是针对住宅市场，商业地产所受影响相对较小；房地产行业此轮调整也主要表现在住宅市场需求的严重萎缩、前期大量囤地的开发商资金链吃紧。而万科与SOHO中国的产品形态基本上是完全不同的，前者的绝大多数产品是普通住宅，一般都在城市郊区；后者主要是以商业和写字楼开发为主，且一般位于城市繁华地段。也就是说，万科和SOHO中国处于不同的房地产市场形态中，二者所受行业紧缩调控政策的影响程度不一样，市场需求冷暖度也不尽相同。

目前，住宅市场的冷却是显而易见的。北京、上海等一线城市的月成交量动辄就是同比下降一半甚至更多，开发商使出浑身解数促销也难以如意，市场对房价下跌的预期仍是越来越强烈，开发商一再寄予厚望的销售旺季也一个个泡汤。住宅市场的调整一方面使得不少开发商调整了经营策略，比如减少拿地、减缓开发进度和加速销售等，另一方面也促使一些开发商转投商业地产，期冀以此抵御住宅市场的寒流，熬过行业调整的寒冬。而从商业地产方面来看，今年以来，社会消费月增速稳定在20%以上，居民消费能力在逐步释放，商铺、酒店的发展前景较好，吸引了诸多社会资金的目光；再加上不少外资热衷于投资中国的商业地产。所以，相比较而言，商业地产的需求并没有明显萎缩。可见，房价在不同细分市场的分化是正常的，这种分化也表现在住宅市场内部。比如，市场上比较稀缺的别墅、高档公寓项目的价格就稳中上涨，而普通住宅价格在震荡调整；不同地段的住宅产品也表现出不一样的价格。

这种价格分化直接源于房地产行业目前的整体调整。试想在两三年前的北京、上海、深圳，不管什么品质、地理位置如何的楼盘都在涨价，而且涨价速度之快超乎想象。一些开发商在这轮房价上涨的盛筵中积累了目前熬冬的本钱，也埋下了现在资金短缺的风险。有的是疯狂拿地，“损失”了大笔现金，当行业从“土地为王”向“现金为王”转变时捉襟见肘；有的是大举扩张，楼盘项目在全国各地开花，当购房者紧捂钱袋、销售回款乏力时难以支撑。于是，退地的、卖项目股权的、合作开发的、打折降价销售的现象层出不穷。不一样的市场行情，当然就有不一样的房价“表情”。