中原车德锐:东莞楼市2011下半年机遇与风险并存

中原地产市场研究中心总监车德锐

    作为研究代理机构，我想谈及一个现象，就是2011年东莞房价仍在继续上涨。为何？第一，整个中国处于通胀状态。在通胀年代里，普通物价上涨的同时，房价也在涨，倘若房价不涨就是下跌，房价小涨就是小跌，不涨便是大跌，由此一来，大家也不必对房价继续上涨而见怪。

    第二，当前的中国经济、房地产都有一个趋势，即当一二线城市的经济、房地产收紧之时，它的资金、技术、人才都会向二、三、四线城市流动，这个趋势如果结束，价格还会上涨。

    第三，2011年银行银根收紧贷款额度较少，整个东莞房地产市场开发量、供应量都比较紧，供不应求。此三个原因，便是我阐述2011年东莞上半年房地产成交量价齐升的支撑点。

    东莞楼市2011年下半到底怎么走？东莞市场的上半年，深圳过来的更多是投资中小户型的小投资者，但是我预测下半年大批量的深圳大投资客、大投资资金会从深圳撤离，往东莞、惠州方向流，是机遇与风险并存的半年，为什么?

    首先，深圳7月11日将实行二手房评估过户新政，这将给每个交易成本增加10、20万，所以会导致二手房成交出现观望，继而低迷，深圳二手中介为了找到更多的客源，首先，他们将去销售一手房。目前深圳一手房在限价，这对他们也是一个机会。第二，中介会做深圳商铺、写字楼生意，因为它们不受政策限制。第三，带深圳投资客前往惠州、东莞，这些往往都是大的投资客，他们手上掌握大量资金，他们需要高投入高产出，他们会盯住东莞大户型、豪宅、商铺、写字楼。

    也因此，东莞20%楼盘价格在下半年或上涨，但东莞购房者需保持理。

    然而，也可能出现这样一种情况：当深圳客来袭，东莞本地开发商仍保持相对理性态度，不迎合做深圳客生意，不盲目对东莞造成伤害，还有一些东莞上市企业，因银根收紧股市下挫，融资出现困难，将出货作为融资好途径。况且这些上市企业2011上半年货量充足，若要完成业绩，在楼盘价格方面必定要做适当调整。

    所以，东莞楼市2011年的下半年，应是机遇和风险并存的。对于投资客来讲，投资机会很多，可在深圳客来临之前埋伏买下值得投资房产。深圳客一来，以高价格放出去。对于自住客，可要量力而行，目前东莞的首套房首付是三成，南城成交均价是8000以上，东城是9000左右，首次置业者首付起码要30万，这对于很多东莞置业者来说都比较困难，所以不要冲动，可货比三家。