楼市以价换市即将出现 降价的第一条鲶鱼会是谁？

　　将鲶鱼装入沙丁鱼群，鲶鱼就会四处游动。而喜好群体出动的沙丁鱼发现后会紧张起来，加速游动，所以更容易存活下来，这就是所谓的“鲶鱼效应”。该提法通过特殊个体的“中途介入”，对一般群体起到竞争作用，符合市场的运行机制。

　　想买房的可能买不起，买得起房的可能不准买。

　　随着金融政策和行政手段的双管齐下，近期楼市已处在多方博弈的最敏感阶段，买卖双方的市场地位正在悄然发生转变。受力于市场交易成交法则的“自然调控”，一场围绕以“降价”为核心的实质性风潮或将把市场行情引入下一轮交易面的均衡状态。不过，直到现在，大部分的开发商对此似乎还持保留态度。也许是不情愿，也许是在寻求新的时机，“降价与不降”成为一个暧昧的话题，一道看似坚固的“价格联盟”的“倒塌”，或许只需要一条“鲶鱼”的介入。

　　谁会是楼市新“鲶鱼”？

　　一条强势的鲶鱼出击，意在打破沙丁鱼群的联盟阵营。近期楼市行情趋冷、成交寡淡已是行业内外一致认可观点。但在房价依然整体坚挺，全面的价格下跌，并未出现实质性的进展。在“资本为王”的地产行业，“九个锅盖十口锅”的滚动式开发普遍存在，没有“资金流”就等于死亡。没有丝毫调控将放松的先兆，房价下调已成为开发商必须面对的问题。只是，谁有行动、有能力来搅动开发商心底的“价格联盟”呢？

　　2008年，万科成为首个全面降价的“带头大哥”；去年，有恒大标志性“八五折”的经典战役。那么2011年，有无大哥级的开发商酝酿“降价风暴”呢？万科、恒大、保利、绿地，屈指可数的这几家大型房企的动作，无疑会对日益敏感价的价格带来极大的影响。但截至目前，无一例外，这些重量级企业还在沉默，或者暧昧。

　　有人说，从2008年到现在，数次所谓“楼市危机”中，一些开发商率先举起了“降价”大旗，但从最终结果来看大都没有“可喜的收获”。在面对本轮调控风暴时，开发商们谈及“降价”话题时的“羞羞答答”，似乎也是由此考虑。或许，每次面对困难时，开发商们总会想：黑暗即将过去，光明就在眼前，挺一挺就能过去。

　　目前，除了开发商最敏感的融资通道，政策变化或是另一个击溃开发商信心的重要因素。成都一位开发商负责人认为，不要小看本轮政府的调控信心。万通地产的董事长冯仑公开表示：“我个人认为调控政策会持续一年以上。价格也会有些许调整。”也有不少行情人士断言：为数颇巨的一批开发商会因为资金链问题死点。或许，面对市场，不少开发商在自身资金链及其困难时，仍在算计“单盘利润率”，乐观的东西太多，赌的东西太多，但是对政策和市场理性的分析不多，不懂的见好就收。

　　“以价换市”寻求新平衡

　　追涨杀跌，以往置业者不成熟的跟风消费心态正在发生微妙变化。经过数年楼市的潮起潮落、颠簸锤炼，置业者总算看清楼市的大方向：幻想房价下降无异于痴人说梦，见好就收的理智心态，成为主导楼市消费心态的良好环境。

　　根据世联地产的计量模型显示，在限购条件下，目前成都主城区均价若下降1000元，能至少带动6.5万平米的月均销量，并且这个值仍有很大上升空间。不难看出，成都目前市场上总体情况仍然是比较好的，在整体经济不出现下滑的条件下，开发商“以价换量”会一直可行。

　　也就说明，价格的松动，表明市场层面的现实：并不是没有市场需求存在，而是购房者倾向于选择高性价比项目，“见好就收”的心态，是开发商选择“以价换市”的牢固基础。