施永青：楼市出现小阳春 会在经济不景气下反弹

内地楼市近日出现强烈的反弹，一二手的交投量都明显增加，而价格亦从低位回升了约5%。这种现象出乎很多人的意料之外。
 
我自己之前就对内地楼市甚为悲观，认为内地楼市的泡沫程度比香港更不合理，一旦爆破，楼市会衰退得甚于香港；但现在看来，内地楼市潜在的动力似乎比香港大。

出现这种情况，最主要的原因当然是昨文所说的政府政策因素，但要政策因素起作用，还得靠以下的基础性因素。

(一)内地经过连续三十年的经济高速增长，民间的情绪普遍比香港乐观。人民普遍相信，持有房地产长远必会升值，因此，比较愿意为长远的愿景去承担风险，以及愿意在生活水平上作出一些眼前的牺牲。

(二)内地人对投资房地产有较强烈的偏好。他们认为储存财富的最佳方式，莫如持有物业。在全世界都倾向持有现金的时候，内地人仍觉得持有房地产胜过现金。因为持有房地产可以确切知道自己拥有些甚么东西，但现金的购买力则随时因多项个人不可控制的因素，如利率、汇价、货币发行量、国际局势等，而出现重大转变。他们觉得持有物业比持有现金安全，心里更感到踏实。

(三)内地人经过多年的经济好景，手上积累的财富比预期中多。内地人的思想比较保守，他们在买楼时多先考虑自己有多少积累，而不是看自己有多大的供楼能力。以供楼能力去决定自己是否可以买楼的地方，实体经济一出现不景气，人们就会预期自己的供楼能力会下降，故不敢贸然入市。但以积累去买楼的地方，起决定因素的是之前的经济情况下，而非今后的经济情况。于内地人来说，实体经济的衰退，无疑会影响他们眼前的生活，但他们认为这种影响只是一时的，并不足以影响他们在买楼时要作的决定。因为，他们要动用的财富，是他们在过去一段相当长的时间里积累起来的。因此，当人们手上仍有大量积累的时候，实体经济对楼市的影响就相对轻微。

(四)房地产是一种投资性高的商品，它的价格可提前反映未来的不利因素。在这种情况下，即使在实体经济未发展得太恶劣之前，楼价可能已把未出现的恶劣因素也提前预计进去了。以至楼价可能超额反映了未来一段时间应有的跌幅。以深圳的楼价为例，经济尚未衰退，楼价已跌了四成。因此，到经济真的衰退时，楼价反而不用跟着一起跌了。如果人们觉得之前的楼价跌得过份，即使在实体经济仍在不断衰退时，楼价亦有可能反弹。

因此，在实际经济仍然寒冬未过的情况下，内地楼市已出现小阳春，虽然全球金融海啸仍是余波未了，但楼市的走势不一定长期只跌不升，而是会不断上下波动，以寻找最能反映经济实况的价格。