地方政府悄悄“暖市” 降首付减税费促购买

房地产市场持续低迷，“救市派”与“反救市派”口水战激战正酣。河南省政府此时发布了多项措施促房产业发展的政策，可谓一石激起千层浪。业内人士分析，近来一些地区陆续出台了一系列促进当地房地产发展的政策和措施，大多是做的多宣传的少，能不能称为救市姑且不论，但对当地房地产市场的回暖将起到一定作用。

降首付减税费促购买

河南省政府发布的政策最引人关注的有三点：一是购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的，首付房款由目前的30%调减为20%，最高贷款额度根据各市房价情况适当提高，贷款期限可延长至20到30年；二是从今年9月1日起到明年8月31日，各商业银行对商品房购买者实行房贷最优惠利率；三是凡购买经济适用房的，免除房地产交易税；购买普通商品房的，可按一定比例减免房地产交易契税。

其实，在此之前，至少已有长沙、成都、北京、厦门等相继出台了促进当地房地产发展或加大对保障性住房和政策性住房支持力度的政策，其中降低公积金贷款首付比例、减免相关税费等措施基本相似。如7月22日，长沙市政府出台《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》，将公积金贷款首付降为20%；6月15日，成都市办公厅下发《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》规定，购买商品住房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为30万元，贷款最长期限由20年调整为30年。6月12日，北京住房公积金管理中心对90平方米以下的经济适用住房、限价房，购房人申请公积金贷款，首付款比例降到购房款的10%。

在减免税费或给予补贴方面，长沙市规定二手房交易税调整为1.1%，多项房地产税费减免或延迟收取，城市无房困难户可获8万元购房补助；成都则明确，购买普通商品住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴；购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50%补贴。此外，一些地区还出台了间接鼓励居民购房的政策，如厦门，凡在厦门岛外同安、翔安两区购买商品住房的，还可办理不超过2人的常住户口；成都则规定“外地缴存住房公积金的也可在成都市申请住房公积金按揭贷款购买商品住房。”

对比前几年政府出台的调控政策就可以发现，目前一些地方出台的措施比原先的政策明显放松了。以购房首付为例，从2006年6月1日起，九部门联合发布规定，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，同时，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。而在此之前，购房贷款的首付基本都在20%。2007年9月，央行、银监会又发布《关于加强商业性房地产信贷管理》的通知，对购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

当然目前一些地方出台的降低首付还只是针对申请住房公积金贷款，而不是商业贷款。这也表明，暖市也好，救市也罢，只是地方性的。但也可以看出，在这些地区，原先收紧的政策开始有所放松，购房门槛有了一定程度下降，甚至有的还采取了一些鼓励措施。正如河南省的政策所言，目的就是促进消费者购房，防止房地产销售持续回落。

救价不如救量

数据显示，全国部分房价涨幅偏高的大城市房价都出现了回落，消费者大都在持币观望，房地产销售成交量大幅下降。国家发改委的数据表明，今年1-7月，全国商品住房销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅同比下降37.2个百分点,其中现房销售面积同比下降17.8%，增幅同比下降27.6个百分点；期房销售面积同比下降8.2%，增幅同比下降42个百分点。

中信证券分析师段海瑞分析，房价下跌，开发商肯定遭受一些损失，但成交量严重萎缩的影响更大也更广泛，因此，救价不如救量。没有了成交量，对开发商来说就没有了现金流入，资金短缺的状况就很难改变，就很难坚持下去；而从产业链的角度看，对钢材、水泥等的需求将大幅减少，下游的行业如非毛坯装饰、家具家电等都会受到影响。更不用说带动整个产业链、增加就业和增加地方财政收入了。中原证券资深分析师魏博表示，房价明显下跌还是在部分城市，但成交量的大幅减少却是普遍的，因此它可能对几乎所有的房地产企业都会带来影响。

不过，东吴证券有关分析认为，目前的最大问题是房价太高，超出了消费者的承受能力，因此如果没有价格的进一步下降，成交量就不可能真正地放大，市场低迷就会持续。段海瑞认为，除了鼓励消费者购房外，有关方面是否可以考虑通过公布指导价的办法对商品价格进行一些限制，从而促进成交量增加和房市回暖。

业内人士分析，尽管这些措施是地方性的，但这也许是一个信号，表明这些地方已不允许房地产市场继续低迷，至于是否能演变成全国性的政策，还有待观察。