标准普尔：今年中国楼市仍严峻 地产商压力更大

昨日，标准普尔发布报告，对2009年中国房地产业持负面展望，13家获评级的中资地产公司中有8家为负面评级。

两份报告分别名为《中国房地产业展望：住宅开发商今年仍面临严峻挑战，但或将出现转机》及《获评级中资地产开发商排行榜——在2008年面对严峻挑战的表现》。标准普尔的分析人士提出负面评级，主要是认为今年中国房地产会有高度的波动性，主要体现在流动性持续紧张，市场环境比较严峻，成交量和销售价格会维持在受压状态。此外，未来的12个月内很多公司短期债务到期也是资金流动性受压的重要因素。

违约和利润预警增加

数家大型地产商已经发布了2008财政年度的利润预警，但由于2008财年业绩仍受到市场表现良好的2007年预售情况的支持，因此利润率的下降可能要到2009年才会明朗。尽管房地产融资渠道在增加，但除了房地产市场出现明显复苏，否则小型房地产商手上的资金将无法支持运营。

标准普尔预计，资金流动性受压仍是很多开放商的主要风险，今年更多的开发商可能出现违约情况。不佳的销售状况意味着开发商很可能入不敷出，从而造成手中现金持续下降的局面。例如中国地产集团有限公司在本月将有一笔5亿的银行债务到期，该公司将最早面临挑战；中新地产认沽期权将在今年6月可执行，另一债务将在今年12月到期；合生创展集团有限公司、绿城中国控股有限公司、雅居乐地产控股有限公司以及世茂房地产控股有限公司的债务也将陆续于2010年到期。

标准普尔分析师符蓓表示，很多公司在经过2008年大规模的现金消耗，且未来12个月的再融资需求较高，从而缺乏足以支持其运作的资源，因此行业内部整合将不可避免地加速进行。

外资或提前撤资百亿

在房地产市场持续低迷的情况下，从何处获得额外的资金来维持高额的短期支付需求，这是地产商不得不面对的难题。对此，标准普尔认为，中资地产商处于负面的状态将面临更高的违约风险，房地产业在2009年面临的挑战加剧。

符蓓认为，在2009年负面因素将呈主导态势，其中最重要的一点就是宏观经济正在恶化。其次，由于市场销售放缓，使得库存不断上升。官方数据显示，2008年前11个月商品房销售面积为4.9亿平方米，同比减少18.3％；空置面积达1.36亿平方米，同比增加了15.3％。同时，政府保障性住房建设规模的扩大也增加了供应量，从而加剧房地产市场的竞争，对开发商销售形成一定压力。

标准普尔由此预期，如果2009年房地产市场继续大幅度波动，成交量持续低迷，则将可能进行更多的负面评级变动，房地产企业违约数量也可能上升。

此外，潜在买家普遍预计开发商为提振销售量将会继续下调房价，从而导致他们继续持观望态度并不急于买房，刚性需求或推后释放。这使得开发商资金回笼方面存在较大压力，对土地成交的预期亦较为保守。

尤为重要的是，外资对中国房地产业行业的投资态度更为谨慎。符蓓预计，未来12至18个月内，可能会出现外资提前撤回资金、赎回债务的情况，涉及资金或达到上百亿港元，这也将对行业形成巨大资金压力。

尽管住宅开发商仍面临严峻挑战，标准普尔对中国房地产长期发展仍持正面预期。由于政府出台一系列旨在稳定房地产市场的政策，信贷环境某种程度上放松，大型房地产商融资渠道开始增多，加之城市居民收入缓慢增长，购房承受力也在逐渐上升。

有8家房企为负面评级

在2009年获标准普尔评级的中资房地产开发商排行榜中，13家地产商中有8家为负面评级，而在2008年仅为2家。 标准普尔下调了其中10家的评级或展望，说明在房地产业营运环境持续恶化的情况下，标普对该行业在今年的展望维持在负面。

被评为负面的为世茂房地产、路劲基建、绿城中国、合生创展、上置集团、沿海绿色家园、中国地产、中新地产。

今年的排行榜较去年并未发生太大的变化，但名次发生了一定的调整。符蓓指出，世茂房地产控股有限公司、合生创展集团有限公司、上置集团有限公司的排名均下跌，标普认为上述公司管理层推行激进的战略，尽管市场恶化以及流动性紧张，但他们依然在2008年大幅增加土地储备。

雅居乐地产控股有限公司、丽丰控股有限公司则有所上升。雅乐居是2008年最早调整扩张战略的获评级开发商之一，而丽丰控股则拥有合理水平的投资地产，从而能够获得经常性收益，截至2008年6月30日的2008年财政年度其租金收益覆盖倍数为1.2倍。

中国地产集团有限公司、中新地产集团（控股）有限公司仍位居排行榜末两位。中国地产面临短期再融资风险，而中新地产2009年1月份未能按期支付优先无担保债权的利息。

符蓓表示，如果2009年房地产市场仍没有走出销售低迷境况，这些地产商的评级还将面临下调趋势。由于销售额不尽如人意，公司在未来12-18个月仍有很高贷融资需求，因而很多公司都发出了盈利警告。