东莞高端楼盘集中放量 商品房住宅均价破“九”

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　中银协:银行业利润增速放缓将降低15个百分点

　　中国银行业协会在其首次发布的《中国银行业发展报告(2010-2011)》中指出，中国银行业今年仍将保持稳健运行态势，今年利润增长的动力趋于平缓，利润增速将达到20%左右，较2010年34.5%的利润增速下滑近15个百分点。

　　沪版“限价令”温和落地

　　继深圳升级“限价令”后，上海“温和版限价令”也在上周出台的“沪四条”中出炉。7月26日，上海市住房保障和房屋管理局发布《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》，规定各区县房管部门要与价格主管部门加强配合，共同做好“一房一价”工作，销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。

　　广东江门拉开三线城市限购大幕

　　广东省江门市8月1日起将全面实施限购措施，以抑制房价的过快上涨，这是7月12日国务院召开会议要求房价上涨过快的二三线城市严格执行限购政策之后，首个正式宣布限购的二三线城市。

　　上半年东莞GDP同比增8% 房地产开发投资劲增45.2%

　　市统计局25日发布2011年上半年东莞经济运行情况。数据显示，上半年东莞GDP达2107.20亿元，按可比价格计算，同比增长8.0%。房地产开发投资增势强劲，房地产开发投资154.52亿元，增长45.2%，全市商品房网上签约销售面积276.44万平方米，增长50.9%;销售金额226.21亿元，增长66.6%。

　　广深港高铁广深段运行 正式运营后每天40对车停虎门

　　广深港高铁广深段7月26日开始试运行，当天开通20多对列车，试运行的列车在虎门站停靠2分钟。该段线路正式投入运营后每天将开通约50对列车，届时将有深圳至广州、深圳至武汉、深圳至长沙的三大车次运行，其中约有八成即40对列车要在虎门站停靠。

　　大岭山大道计划审批通过 西段预计年内通车

　　近日，连接寮步至长安的大岭山大道计划获市审批通过。大岭山大道西段工程已于去年底正式动工，预计在年内通车。大岭山大道的大岭山段包括两段，其中，大岭山大道连马路至厚大路的中段早已通车，而大岭山大道西工程已于去年底正式动工，该段全长3576米，投资1.25亿元。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：土地市场遇冷 万达广场用地尘埃落定

　　上周(7月25日-7月31日)东莞土地交易市场遇冷，合计超过34万㎡商住及商业用地流拍。其中樟木头编号20111001~20111005地块最引人关注，体量超过33万㎡，由于只有一家竞买人到场，不符合到场三家或(以上)的竞拍规定，最终惨遭流拍。该地块交通便利，据传是保利生态城首批规划用地，但由于体量较大，消化周期长，且东莞位于限购风口浪尖，开发商拿地态度慎之又慎，估计暂且搁浅拿地计划。另一宗流拍土地位于寮步镇坑口社区，属于酒店用地，由于地段原因也不被市场看好。而备受关注曾于5月流拍的长安万达地块终于尘埃落定，以高于出让底价2000万的69070万元总价成功交易，长安乃至东莞都将迎来商业地产的新时代。

　　2、本周待拍土地：南城迎来首拍 长安连续两周有土地交易

　　本周(8月1日-8月7日)南城终于迎来今年第一拍，地块位于西平片区，体量超过6.5万㎡，土地用途规定商住部分不少于95%，商服部分不大于5%。城区今年土地供应量明显减少，一方面受推地节奏影响，另一方面由于城区供地空间日益减少，此次西平优质地块的推出显得尤为珍贵。该地块临近环莞快速路，附近有植物园、南城体育公园等成熟配套设施;世纪城国际公馆、中信森林湖、东骏豪苑等成熟小区也位于该地块北边，片区价值越来越受到认可。此外，长安也有地块本周进行交易，体量相对较小，仅2104㎡，土地用途规定商住部分不大于70%，商服部分不少于30%。

　　3、上周无最新土地出让公告信息

　　三、房地产市场

　　1、新增供应量：大户型产品再度放量 后市销售压力大

　　上周有7个项目有商品房新增供应，天利中央花园、龙泉华苑、鼎盛中环属于纯新盘，其他为旧盘新推，合计新增住宅1317套，环比上涨1468%，新增面积24.9万㎡，环比上涨798%。新增产品以洋房为主，天利中央花园新推240套，面积区间是127㎡-151㎡的三房、四房;东方银座二期新推88套，面积区间是161㎡的四房;龙泉豪苑新推250套，面积区间是335㎡-568㎡的五房、六房;银苑(鼎盛中环)新推525套洋房，面积区间是45㎡-132㎡的一房、两房、三房;黄旗山1号新推92套，面积区间223㎡-378㎡四房、五房;御花苑天珑湾新推122套，面积区间140-436㎡，其中天利中央花园、黄旗山1号、御花苑天珑湾为合拼户型产品。

　　非住宅方面，以商铺和车库为主，合计新增497套，环比上涨152%，新增面积2.12万㎡，环比上涨844%。总体来说，上周新增以大户型产品为主，套均面积为201㎡，该类型的产品持续上市，对后市的销售将会带来一定的压力。

　　2、成交情况：

　　2.1 商品房整体签约情况：住宅均价破九 非住宅成交谷底反弹

　　据东莞市房管局公众信息网公布信息显示，上周东莞商品住宅成交共1035套，环比下降3%;签约面积合计约11.2万㎡，环比增加5%;成交均价9044元/㎡，环比增加6%。非住宅方面，继三周下滑后终于出现谷底反弹，上周成交总套数达221套，环比增加128%，日均成交32套，成交金额过亿，均价12646元/㎡，环比微涨2%。

　　2.2 住宅成交量价走势：均价创新高 量价齐升

　　虽然东莞宣布暂不限购，但市场的限购预期并没减弱。开发商赶坐限购前的末班车，加大推货力度，高端楼盘集中放量，致使成交量价双双走高。本周成交均价在稳步上升的情况下，终于冲破九千大关，创下9044元/㎡的新高。成交面积延续前三周的增加势头，环比增加5%，达11万㎡。

　　2.3 区域住宅成交：南城重返榜首 松山湖锋芒不减

　　东莞楼市上周成交表现活跃，南城以168套签约的成绩重返成交排名榜首，均价9025元/㎡，成交以洋房为主，其中成交量较大个盘有：天利中央花园(38套)，金域华府二期(28套)，御泉山(10套)，中信森林湖(9套)等。上周厚街个盘银苑(鼎盛中环)表现突出，创下88套的成交佳绩，受此影响，厚街跃升到区域成交第二名。黄江成交依靠中惠珺庭(53套)拉升，以82套的成绩位列区域成交第三名。

　　上周东莞楼市热度不减，共有六个区域成交均价在1万以上。其中，受万科松山湖悦(11套)的成交带动，松山湖区域锋芒依旧，成交均价高达19491元/㎡，是本区域年内最高成交均价。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况：

　　2.5 个盘成交排名：厚街异军突起 凤岗推盘不遗余力

　　在个盘成交方面，厚街个盘银苑(鼎盛中环)上周成交88套，异军突起抢占个盘成交榜首。备受瞩目的益田大运城邦推盘力度不减，继续走快销路线，本周以62套成交居第二名。另外，中惠珺庭、美爵花园、天利中央花园等也表现不俗，日均成交量保持在5套以上。

　　2.6 周末楼盘活动：推盘脚步加快 城区楼盘尤其明显

　　前段时间东莞官方表态暂时不会限购，但是“暂时”两字很巧妙，并不能减轻开发商和二次购房者的疑虑，而7月29日江门出台限购令，更是无形中给东莞带来更深一步的限购压力，在这种预期之下东莞楼盘逐步加快推盘脚步。在产品加推方面，东方银座中心城加推60-127㎡产品，中信森林湖兰溪谷加推120-160㎡新品，中惠珺庭加推82-119㎡两房、三房，精英世家加推118-133㎡的户型，花城广场推出少量特惠单位，深业欧景城加推一口价单位等。

　　在产品登记上，金地外滩8号6、7栋新品，万科紫台140-250㎡洋房，滨江公馆【荣御馆】90-150㎡全江景洋房，庄士滨江豪园80-117㎡精品小户等楼盘新品启动诚意登记及认筹。同时值得关注是西平社区景湖荣郡临时咨询中心开放，主推80-140㎡的中小户型产品。

　　3、新开工工程:4个项目取得开工许可证 清溪别墅受期待

　　上周有四个项目取得开工许可证，分别是凤岗金凤豪苑，清溪翡翠半岛花园(御泉香山)，樟木香樟绿洲二期及塘厦骏豪商务中心。物业类型涵盖洋房、车库、别墅及商铺。住宅开工面积约9.48万㎡，非住宅开工面积合计约2.64万㎡，环比分别增加190%及130%。其中，清溪翡翠半岛花园43栋别墅项目开工最为瞩目。目前，清溪楼盘项目并不多，别墅楼盘市场由柏丽华庭及翡翠半岛花园平分天下，未来别墅供应的增加必将拉升清溪楼价。

　　总结：

　　1、江门宣布从8月1日起对境外买家实施限购，成为自7月12日国务院召开会议要求房价上涨过快的二三线城市严格执行限购政策之后，首个正式宣布限购的二三线城市。至此，广东二三线成市限购序幕正式拉开。

　　2、土地市场方面，上周34万㎡土地流拍，折射出开发商谨慎拿地态度，万达广场用地终于尘埃落定，长安乃至整个东莞商业地产迎来新时代。西平6.5万㎡优质地块本周待拍，起拍楼面地价2953元/㎡。

　　3、上周成交量价齐升，成交均价达到9044元/㎡高位。区域成交方面，六个区域成交均价过万，其中以松山湖成交均价最高，达19491元/㎡。

　　4、在限购预期的压力之下，东莞楼市推货脚步逐渐加快，上周近20场楼盘活动登场，城区表现尤其活跃。如中信森林湖兰溪谷、江南第一城、金地外滩8号、滨江公馆、万科翡丽山等都有新品入市;光大景湖系列新组团景湖荣郡，临时咨询中心也盛情开放。