东莞商品房“量价齐升” 产品成交结构趋高端化

　　第一部分：一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。另外普通洋房可再进一步细分为普通住宅(毛坯)、非毛坯修和高赠送楼盘、纯深圳盘三小类。根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦;二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山;三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

　　本周商品房新增供应放量，主要集中在东城、南城等一类区域

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周新增商品房供应项目7个，供应2278套，面积合计27.03万㎡，环比激增840%，是近四周周均供应量12.89万㎡的两倍多;其中住宅项目(含住宅底商)6个，住宅的车位项目一个;住宅供应套数1785套，面积合计24.90万㎡，新增供应项目为东城的黄旗山1号、大朗的东方银座中心城二期、南城的御花苑·天珑湾和天利中央花园、厚街的鼎盛中环、虎门的龙泉豪苑;住宅底商供应81套，面积合计1.62万㎡;车位供应项目只有南城的深业·御泉山一个项目，供应411套，面积合计0.50万㎡。本周商品房供应主要分布在东城、南城、厚街、虎门等一类区域及位于二线区域的大朗。在国家将在二三线城市全面限购的消息刺激下，开发商推盘节奏加快。

　　本周商品房量价齐升，普通住宅成交中位数为6695元/㎡，环比上升2.67%，价格重心上移

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周商品房成交1252套，环比上升8.02%，同比上升71.04%;成交面积12.02万㎡，环比上升8.92%，同比上升56.17%;成交金额11.16亿元，环比上升17.61%。本周住宅成交1035套，合计11.25万㎡，成交金额10.22亿元;非住宅成交217套，面积合计0.77万㎡，成交金额0.94亿元，成交面积环比上升160.37%，同比下降46.43%。

　　本周东莞房地产市场量价齐升，普通住宅成交中位数为6695元/㎡，环比上升2.67%，价格重心上移;其中普通洋房的成交均价为6154元/㎡，成交最多的楼盘是位于厚街的鼎盛中环;高端洋房的成交均价为8663元/㎡，成交最多的楼盘是南城的天利中央花园;豪宅洋房的成交均价为15587元/㎡，成交最多的楼盘是松山湖的万科·松山湖悦;公寓的成交均价为7764元/㎡，成交最多的楼盘是凤岗的益田·大运城邦一期;别墅成交均价为16773元/㎡，成交最多的楼盘是塘厦的万科·棠樾。

　　附：本周各类型住宅成交量价一览表：

　　住宅成交面积80-100㎡区间成交比重最大，40-60㎡区间成交比重下滑最大

　　从住宅成交面积的区间来看，面积80-100㎡区间成交比重最大，占成交比31%，成交最多的楼盘是位于厚街的鼎盛中环;40-60㎡区间成交比重下滑最大，由上周的占比20%下滑至本周的13%，成交最多的楼盘是位于凤岗的益田·大运城邦一期;80㎡以下的面积区间所在比重有所下降，80㎡以上的面积区间都有不同程度的上升，成交套数较集中的40-80㎡面积区间所占比重为64%，较上周下滑8个百分点，其余成交的面积区间则相对分散，各区间所占比重不超过10%，总的来说本周成交仍然是以中小户型为主。

　　一类和三类区域成交大幅上升、二类区域成交大幅减少，产品成交结构高端化

　　本周一类区域成交617套，环比大增32.69%，成交金额7.30亿元，成交金额比重超过整个东莞住宅市场的七成，成交均价为10288元/㎡，环比上升2.41%，其中成交排名前三的镇区分别是南城168套、厚街97套、寮步78套，成交最多的楼盘是厚街的鼎盛中环88套;二类区域成交336套，环比减少37.55%，成交金额2.47亿元，成交金额的比重占整个东莞住宅市场近两成五，成交均价为7580元/㎡，成交量排名前三的镇区分别是黄江82套、凤岗68套、大朗52套，成交最多的楼盘是益田大运城邦一期61套;三类区域成交82套，环比大增28.13%，成交金额0.45亿元，成交金额占东莞住宅市场不到5%，成交均价为5332元/㎡，成交量排名前三的镇区分别是洪梅22套、石碣21套、麻涌16套，成交最多的楼盘位于麻涌的新世纪·江畔湾花园。本周二类区域成交大幅下滑，主要是因为上周位于凤岗的益田大运城邦成交热闹，而本周成交大幅下降所致。无论从成交量还是成交价格来看，一类镇区仍然是东莞房地产市场的主力市场，二三类区域的发展潜力巨大。由于本周新增供应大都分布在东城、南城、厚街、虎门等东莞豪宅分布较多的镇区，这些镇区的楼盘促销打折活动也较多，促使产品成交结构高端化，导致本周商品房价格有所上升。

　　住宅价格片区分布情况

　　第二部分：一级市场

　　※本周新增供应地块(无)：

　　※本周成交地块：(按公告时间)

　　编号2011G042的长安镇宵边社区地块，占地面积8.85万㎡，最高容积率为3.0，位于该镇107国道边，周边配套成熟，是一块极具开发价值的优质地块，但5月份曾经因为文件的纰漏，出现的流拍，此次第二次拿出来拍卖，最终被大连万达商业地产股份有限公司以总价6.907亿元收入囊中，折合楼面地价为2600元/㎡。

　　中原点评：

　　长安房地产市场经过多年的迅速发展，品牌开发商逐渐聚集，最早进入的是信义地产、中正地产，它们代表外来开发商进入长安挖掘“第一桶金”，并且名利双收;2010年，长安蓬勃的楼市再次吸引万科地产进入长青路商圈，开发东莞万科首个城市综合体项目;2011年7月，全国商业地产领军企业的万达地产进入长安，不但长安区域之内，甚至东莞的商业地产市场都将产生变革，万达地产将带来成熟的运营机制，促进商业发展模式成熟，并且商业的成熟又可“反哺”住宅市场，从而达到一个片区发展的价值最大化。

　　第三部分：二级市场

　　一、 商品房总体成交情况

　　二、 一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1035套，合计11.25万㎡，成交金额10.22亿元;其中普通住宅(洋房+公寓)成交988套，成交面积9.85㎡，成交金额7.88亿元;别墅成交47套，成交面积1.40万㎡，成交金额2.34亿元。

　　一周区域住宅成交情况

　　住宅区域成交情况(普通住宅前10名)：

　　本周洋房成交情况(前10名)：

　　本周公寓成交情况(前10名)：

　　本周别墅成交情况(前10名)：

　　本周商铺成交情况(前10名)：

　　本周写字楼成交项目一览(所有项目)：

　　本周车位成交情况(前10名)：