限购末班车促高端房成交突出 楼市价格结构性上涨

　　总述

　　“限购末班车”促东莞楼市结构性“量价齐升”

　　7月12日，国务院推出“国五条”重磅：二、三线城市房价上涨过快须限购，东莞楼市再一次被笼罩“限购预期”氛围，“限与不限”成为7月东莞楼市热议话题。然而，在风声愈来愈紧的楼市政策环境下，开发商宁可“做好最坏的打算”，以“限”的预期指导推货节奏。国务院提出扩大二三线城市限购后，东莞楼市供应量明显增多，供应节奏明显加快。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，下半月(7月15-31日)全市新增住宅面积约30.3万平方米，环比上半月大幅增加61%，其中下半月67%供应来自3月份传言即将限购的区域。可见，当限购预期变强时，东莞早前传言被列入限购的区域推货节奏会加快。7月份，南城、塘厦、凤岗、虎门等高房价区高端产品上市较多，一定程度拉高了全市整体均价。

　　“限购末班车”促楼市主动出击，7月楼市结构性“量价齐升”

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年7月全市一手商品住宅网签面积约43.2万平方米，同比去年7月大幅增加一倍，环比今年6月略增1%;7月全市一手商品住宅网签均价约8586元/平方米，同比去年7月大幅上涨达30.6%，环比今年6月略涨5.0%.在趋紧的政策环境下，东莞成交量仍保持“量价齐升”，究其原因，如下：

　　一. 通货膨胀仍处高水平，楼市成为闲散资金重要出口，这一大势短期内无法逆转。

　　二. 7月12日“国五条”要求扩大二三线限购城市队伍，东莞再次推向风口浪尖。“限购末班车”促使开发商积极出货，市场呈现“跑得快”现象，需求得到一定激活，成交量受支撑。尤其东莞部分“限购嫌疑”区域，为防限购后陷入被动，加快了高端产品上市步伐。7月东莞高端产品成交突出，促成价格结构性上涨。

　　三. “广深限购，东莞不限”的格局使东莞局部区域广深客置业比重较高，东莞楼市成交量与价格得到支撑。

　　7月房价8586元，连续两月上涨，创历史最高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年7月一手住宅网签量保持6月份的42万平方米上下水平，虽然较4、5月份有所减少，但仍属可观水平。东莞楼市需求较稳定，一手住宅年度成交量正常发挥为480-520万平方米/年，即月度成交量维持在40万平方米上下，从2007-2011年55个度成交走势明显看到，东莞月度成交量基本以40万平方米为中轴线上下浮动。今年，在楼市淡月的7月仍可维持超40万平方米成交量，属超常发挥。7月房价达8586元/平方米，连续两月环比上涨，创历史最高，主要原因为高端盘拉高。

　　前7月房价触及“警界线”，东莞遭遇空前限购压力

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前7月全市一手住宅供应面积约284.3万平方米，同比增加约23%，较前两年有明显增加，创近三年最高，“供不应求”现象得到大幅缓解。但今年供应量仍然少于07年和08年同期。2011年前7月全市一手住宅网签面积约318.2万平方米，同比大幅增加55.4%;前7月全市一手住宅网签均价约8234元/平方米，同比大幅上涨18.3%.东莞市去年一手商品住宅官方均价为7600元，按今年8.5%房价涨幅控制目标，则为7600*(1+8.5%)=8240元/平方米，即前7月房价基本触及“警戒线”，在中央的高压下，东莞楼市遭遇空前的限购压力。8月东莞是否限购难以下定论，但至少可以预见， 8月后的东莞房产政策环境将趋紧，即使不限购，也将会有其它相关应对措施出台以保证不超年度房价“警戒线”。

　　7月刚需中小户型供应比重创年内最低高端大户型供应创年内最高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年7月全市120平方米以下户型供应约1199套，比重仅43%，创年内最低，201平方米以上户型供应约862套，比重达31%，创年内最高。7月刚需中小户型供应不足，高端大户型供应较多，是7月房价创历史最高的重要原因。

　　7月库存量略有上升 存货压力开始累积

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至7月31日全市一手住宅库存面积仅约417万平方米，环比上个月增加6万平方米，库存水平较前两月有所提升，东莞住宅消存货压力在慢慢累积。

　　前7月均价前10名区域中，八大“限购预期”区域均入围

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前7月均价超8000元的区域有11个，占全市区域总数的1/3，其中均价超9000元的区域有7个，均价破万区域有4个，分别为松山湖12949元/平方米，塘厦镇11008元/平方米，东城区10833元/平方米，另长安镇9924元/平方米与万元仅一步之遥。从前7月均价前10名区域中，八大“限购预期”区域均入围。此八大区域(东城、南城、虎门、长安、松山湖、大朗、凤岗和塘厦)成交量占全市比重达48%，近一半份额。由此可见，假如东莞未来按照“3月版本”对东莞八大区域进行限购，东莞整体均价及成交量将不可避免会得到结构性回落。

　　市区：价格达到历史最高峰

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年7月市区新增住宅供应约10.5万平方米，同比增加七成，环比增加近一成. 7月市区住宅签约面积约11.7平方米，同比大幅增加近九成，环比减少12%。7月市区整体住宅均价约9516元/平方米，同比大幅上涨33.9%，环比6月上涨6.5%。7月市区主要表现为结构性上涨，高端项目成交较突出。

　　5月和9月为传统楼市旺季，6、7月份为传统楼市淡季，从2009-2011年6、7、8月成交走势可看出，均连续两个月萎缩。今年市区房价在5月回落至谷底后，表现连续两个月上扬，7月房价达9516元，为历史上第三个均价超9500元月份。

　　潜在商品住宅分析

　　截至2011年7月东莞全市新开工但未销售的商品住宅面积约759.3万m2，环比减少约0.07%

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2011年7月底东莞全市新开工但未销售的商品住宅面积约759.3万平方米，环比6月759.8万平方米减少了约0.07%。与6月相比潜在住宅面积基本不变，可见商品住宅新开工面积与新预售面积基本持平。潜在商品住宅面积排行第一的为南城区，包含楼盘共18个，面积约170.3万平方米，产品类型为洋房、别墅、商住;排行第二的为厚街镇，共7个楼盘，面积约72.5万平方米，产品外围别墅和洋房;而常平镇则排行第三，包含8个楼盘，面积约为52.4万平方米，产品有别墅和洋房。