东莞7月商品住宅均价为8587元/平米 跃过警戒线

　　限购风声再起 住宅均价冲破警戒线

　　第一部分 宏观环境

　　一、全球经济：美债危机暂消 欧债危机又起 全球经济前景不明

　　数据显示，美国7月ISM制造业PMI从6月份的55.3降至50.9，远低于预期水平54.9;欧元区7月Markit制造业PMI终值为50.4;英国7月Markit/CIPS制造业PMI更是降至荣枯线下方，录得49.1。中国制造业表现同样甚为惨淡，7月官方制造业PMI降至29个月低位50.7，汇丰7月制造业PMI亦降至28个月低点49.3。

　　金融危机后，美国持续推出的量化宽松政策引起了全球流动性泛滥，从去年6月至今，美元指数跌幅已超过17%，大宗商品等原材料价格不断上涨，通胀预期节节高升。新兴市场通胀高企，欧洲部分国家面临滞胀困境。8月1日上午，美国提高债务上限，代价是未来10年削减赤字。这意味着美国债务违约警报已经解除。全球经济衰退隐忧浮现，避险需求高涨，金价再创历史新高1,659.19美元，多种货币计价的金价均创新高。其次，尽管美国就提高债务上限达成一致，经济发展的迟缓也必然引起投资者的持续担忧，特别是在GDP增长不及预期的情况下，债务GDP之比的高企将成为困扰市场的重要因素。

　　二、国内经济：通胀压力仍在 制造业经济总体增速趋缓

　　7月CPI或创新高 加息预期卷土重来

　　国家统计局将于9日发布7月份消费者价格指数(CPI)和工业生产者价格指数(PPI)等重要经济数据。此前CPI增幅已经连续两个月创出新高，因此市场对7月份CPI尤为关注。分析人士指出，尽管猪肉价格和蔬菜已经有所回落，但翘尾因素仍处于高位，预计7月CPI增幅仍将接近6月份的6.4%，甚至有再创新高的可能性。

　　中国人民银行日前召开分支行行长座谈会上指出，国内通胀预期依然较强，稳定物价的基础还不牢固，一旦政策松动就有可能反弹，有分析认为，央行再次向市场释放流动性紧缩的信号，可能预示着将会在CPI公布之后再次加息。

　　7月PMI为50.7% 环比回落0.2个百分点

　　2011年7月，中国制造业采购经理指数(PMI)为50.7%，比上月回落0.2个百分点，连续四个月回落。该指数为2009年3月以来的最低点，但仍位于临界点——50%以上的扩张区间，表明中国制造业经济总体呈增长态势，但增速继续趋缓。

　　二季度全国地价同比增8.85% 居住地价环比下降

　　7月17日，国土资源部监测数据显示，第二季度全国主要监测城市的地价总体水平为3000元/平方米，商业、居住、工业分别为5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米。环比增长率分别为1.87%、2.77%、2.17%、1.13%，较1季度分别下降0.33、0.56、0.27和0.30个百分点;同比增长率分别为8.85%、11.76%、10.73%、5.45%。

　　6月70个大中城市新建商品住宅月价格指数

　　2011年6月新建商品住宅价格指数与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。与5月份相比，6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%，涨幅比5月份缩小的城市有24个。

　　2011年6月新建商品住宅价格指数与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有28个。6月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个，比5月份增加了3个。

　　三、楼市政策和动态

　　央行7月7日加息0.25个百分点 年度三次上调

　　中国人民银行7月6日发布公告，决定自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后，一年期整存整取定期存款利息为3.50%，一年期贷款利息为6.56%。

　　国务院：房价上涨过快的二三线城市也要采取必要限购措施

　　7月12日召开国务院常务会议认，此次会议对全国的房地产调控工作提出五点要求，被称为“新国五条”。其中一条明令指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　住建部：规范房地产中介 多举措控制房租过快上涨

　　中国住房和城乡建设部11日公布的一份通知称，要采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定。通知指出，各地对无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、发布虚假信息和广告、规避限购政策、违法返本销售和售后包租，以及不按规定明码标价、价外乱收费、价格欺诈等违法违规行为，要依法依规严肃处理。

　　楼市调控成效初显新问题频现 部分地方停止限购

　　根据权威部门监测，今年上半年，90个城市新建商品房和二手住房月均成交面积比去年全年月均水平分别下降11%和18.7%。需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。

　　沪版“限价令”温和落地 房价不由“开发商说了算”

　　新房开盘定价将被指导，定价过高可能会被约谈。继深圳升级“限价令”后，上海“温和版限价令”也在本周出台的“沪四条”中出炉。这意味着，为避开“一房一价”政策而高价开盘的“漏洞”已被“堵死”，今后上海新盘的定价将是政府和开发商都认可的价格，上海楼市将正式告别房价“开发商说了算”的时代。

　　深圳8月1日起将目标改为“价格月度环比零增长”

　　深圳市住房限价将进入“深度”调控，包括将上次调控政策中“价格增幅不超过GDP涨幅”的目标修订为“价格月度环比零增长”，以及对单个项目将不进行整体限价，而是分为90平方米以下，90-144平方米，144平方米以上三个面积段分别限价等措施。而在此次新政中，深圳将目标改为“价格月度环比零增长”，也就意味着从8月1日起，深圳想让住房不涨价。

　　开发商在深圳东部海岸展开价格较量

　　房地产调控力度不减的大背景下，一场开发商之间的价格较量正在深圳东部海岸酝酿。7月21日，碧桂园集团旗下位于大亚湾沿岸的一个楼盘宣布，凡提前认筹并于开盘当天购房的客户，可额外享受7.5折优惠。在这个楼盘所在的海岸线上，还云集了万科、金融街、华侨城、合生珠江、富力和世茂等近10个开发巨头的超级大盘。在最近推出优惠政策的，并非碧桂园一家，还有万科、富力和世茂等旗下楼盘项目。

　　中银协:银行业利润增速放缓将降低15个百分点

　　中国银行业协会在其首次发布的《中国银行业发展报告(2010-2011)》(以下简称报告)中指出，中国银行业今年仍将保持稳健运行态势，今年利润增长的动力趋于平缓，利润增速将达到20%左右，较2010年34.5%的利润增速下滑近15个百分点。

　　上半年房地产信托资金新增2077.66亿

　　7月25日，中国银监会授权中国信托业协会公布信托资产的最新数据显示，上半年投向房地产领域的资金余额为6051.91亿元，其中新增房地产信托资金累计达2077.66亿元，房地产信托平均年收益率依然居各领域之首。

　　楼市调控既定 广东江门拉开三线城市限购大幕

　　广东江门房管局信息管理科相关工作人员7月29日对媒体证实，该市8月1日起将全面实施限购措施，以抑制房价的过快上涨，是7月12日国务院召开会议要求房价上涨过快的二三线城市严格执行限购政策之后，首个正式宣布限购的二三线城市。

　　市住建局：东莞暂不出台限购令

　　近期国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施，此信号意味着东莞也将会迎来限购?在7月20日市委全会的分组讨论会议后，市住建局局长朱川对这问题做出回应，东莞暂时不会出台限购令，因为东莞的房价涨幅并没有突破今年第一季度制定的房价涨幅警戒线。

　　东莞市住房公积金管理中心发放2.23亿元利息

　　市住房公积金管理中心近日向住房公积金缴存人支付了2.23亿元年度利息。负责人表示，该中心日前已经向全市68.22万住房公积金缴存人发放了2.17亿元利息。如果加上2010年7月1日至2011年6月30日已经支付的销户利息591.19万元，市住房公积金管理中心一共向缴存人支付了2.23亿元利息。

　　上半年东莞GDP同比增8% 房地产开发投资劲增45.2%

　　据初步测算，我市上半年东莞GDP达2107.20亿元，按可比价格计算，同比增长8.0%。分产业看，第一产业下降4.8%，第二产业增长9.8%，第三产业增长6.5%。其中上半年固定资产投资总额426.79亿元，同比增长6.6%。其中，房地产开发投资增势强劲，房地产开发投资154.52亿元，增长45.2%;全市商品房网上签约销售面积276.44万平方米，增长50.9%;销售金额226.21亿元，增长66.6%。

　　一线城市限购从严 量价下行

　　广州7月楼市均价11152元/㎡ 中心区成交环比降四成

　　据数据显示，7月份广州十区二县一手住宅成交量为5664套，相较于上月的7149套，环比下滑了20.8%;全市十区二县一手住宅成交均价也从11488元/㎡下降了3%，到达11152元/㎡。 7月中心六区成交量占全市成交比例缩水，所占比例也大幅下滑，对本月全市成交情况有较大影响。

　　楼市反弹?7月深圳均价再破2万元

　　与7月份北京、广州楼市相反，深圳新建商品住房出现量价齐升，均创下年内最高纪录。深圳市规划和国土资源委的成交系统显示，7月，深圳新建商品房住宅共成交3838套，合计成交面积约为33.82万平方米，成交均价为20940元/平方米，再次突破每平方米2万元关口。新房成交量和成交均价分别创下年内新高。

　　北京7月楼市：成交微涨 价格微跌

　　北京房地产交易管理网公布数据显示，7月北京商品房期房住宅签约套数为7845套、现房住宅签约套数为1289套，合计为9134套，总成交量环比上月上涨了5.6%，这一成交量虽然是最近半年来的最高值，但是相比本轮调控之前1月份的成交量依然有明显萎缩。

　　上海楼市进入“夏眠” 7月成交数环比下跌25%

　　据数据显示，2011年7月，全市商品住宅成交面积为77万平方米，与6月相比有25%的环比跌幅。但成交均价与6月相比，却有2.6%的微幅上涨，至2.21万元/平方米。与楼市呈现出的滞胀态势相契合，当月入市供应的项目中占比7成给出了开盘优惠。

　　第二部分 东莞楼市

　　一、土地市场：

　　1、整体情况：土地供应充足 开发商拿地审慎

　　7月东莞共有18宗土地挂牌上市，合计供应面积为75.82万㎡，土地总供应量环比增加41%，同比增加253%。其中商住地4宗，面积48.82万㎡，环比增加136%，同比增加386%。商住用地供应量较6月份和去年同期都有比较大的提高， 但成交因樟木头5宗地块和寮步地块流拍而出现大幅下滑。7月商住用地仅成交2宗，面积7.15万㎡，环比减少84%，同比减少59%。

　　1-7月份土地月均供应量66.48万㎡，比去年全年月均供应量高15个百分点;其中，商住用地月均供应量35.78万㎡，比去年全年月均供应量高出131%。从目前情况来看，今年土地供应量平稳增长，商住用地供应比重则大大提高，但由于银根收紧、国内增发、配股等资本市场融资渠道全面紧闭。开发商资金链条吃紧，同时东莞限购风潮导致未来住宅市场走势下行压力较大，开发商拿地态度越来越谨慎。5月份开始土地流拍频繁，7月份更是达到高峰，流拍面积高达34万㎡。

　　7月份挂牌上市的非工业用地多以商住和商服用地性质捆绑出让的形式出现，预计下半年商住性质和商业性质用地单独出让的比例将进一步缩小，这将有利于完成东莞全年的商业用地出让计划，同时也更有利于推动东莞商业地产的发展。

　　2、商住及金融用地交易：生态城用地暂搁浅 万达广场用地尘埃落定

　　上月是今年以来东莞土地交易市场最为冷清的一月，9宗进行交易的商住、商业用地仅成交3宗。其中编号20111001~20111005连体地块据传是保利生态城首批规划用地，但由于体量较大，消化周期长，且东莞位于限购风口浪尖等缘故，开发商暂时搁浅拿地计划。寮步的酒店用地也因地段等原因不被市场看好惨遭流拍。

　　成功交易的地块分别是凤岗镇东深塘沥村商住地块和厚街镇大迳村商住与批发捆绑地块，后者规定商住部分不少于95%，批发零售用途不多于5%。上月土地交易市场最大的亮点莫过于大连万达成功进驻长安市场，经过2个多月的重新审视，万达集团终于决定扎根长安，以6.907亿元总价拿下宵边社区地块。该用地土地用途规定商服部分不少于50%，而万达以集团商业地产闻名国内外，相信这将给东莞商业地产带来活力。

　　3、8月待拍土地：寮步成供地大户 热门镇区优质地块扎堆

　　8月东莞土地市场将有9宗商住及金融用地进行交易，合计面积29.24万㎡，环比减少42%。除寮步镇一宗批发零售用地和石龙镇一宗商住用地外，其余地块都以商住和商服性质捆绑出让。作为第五城概念慢慢深入人心的寮步镇，继上月推出酒店用地之后，本月又有3宗商住及金融用地进行交易，成为本月土地拍卖的“大户”。另外，南城、长安、大朗、石龙、沙田等房地产热门区域都有优质地块于本月扎堆上市。其中，南城西平6.5万㎡靓地经过39轮激烈竞拍由佳兆业旗下的东莞市盈泰房地产开发有限公司夺得，折合楼面地价4768元/㎡，成为今年的新高价地。作为最具发展潜力的南城，其强大的土地“票房”号召力让沉闷的土地市场终于火了一把。

　　4、土地出让预告：

　　7月1日东莞市国土资源局网站公布的最新土地出让预告——东土交(预告)[2011]9号显示，樟木头地块已经上市，大朗大井头2宗约8万㎡优质商住商服用地也将浮出水面，而莞城旗峰路5.5万㎡的商服广场用地则是继长安万达广场用地之后东莞土地市场又一大动作。

　　二、商品房新增供应

　　1、新增供应概况：住宅新增49.26万㎡ 套均上达176㎡

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，7月东莞新增商品房51.74万㎡，环比增加28%，同比24%。其中商品住宅2791套，合计49.26万㎡，环比上涨28%，同比上涨49%;非住宅714套，合计2.48万㎡，环比上涨36%，同比减少72%。

　　累计1-7月份，东莞新增商品房27823套，合计269.31万㎡，比去年同期微量上涨。其中住宅供应23764套，合计278.79万㎡，同比增加49%;非住宅供应4059套，合计26.33万㎡，同比减少31%。

　　从1-7月新增住宅供应来看，套数同比下滑30个百分点，面积却上升49个百分点，是因为两合拼、三合拼户型大量增加而导致的。今年3月开始“限购令”风在东莞刮起，涉及到两、三个房产证的合拼户型，因担忧限购令出台之后会面临销售考验，纷纷提前出货;限购令也促使二次置业客户考虑一步到位，而选择大户型产品，市场一度迎来大户型盛行的时代。

　　2、住宅新增走势：住宅供应再度走高

　　7月东莞商品住宅新增供应再度走高，总供应量为49.26万㎡，环比增加28%，同比增加49%。从走势图可以看出，3月东莞开发商因担忧限购令的出台而大量出货，达到68.89万㎡，成为上半年年度最高;而7月新一轮限购令再起，尽管东莞官方表态暂时不会限购，但并不意味着未来不限购，为冲业绩回笼资金的开发商再度大量推新品入市，使得7月新增供应量达到49.26万㎡，而产品的同质化将会给后市销售带来一定困境。

　　3、新增区域分布：11镇区新增 虎门遥遥领先

　　瑞峰置业市场研究监控数据显示，7月共有11个镇区有商品房新增供应，合计51.74万㎡。其中住宅新增49.26万㎡，供应2791套。从区域分布来看，虎门18.41万㎡遥遥领先，主要是龙泉地产旗下两大项目的龙泉豪苑、龙泉华苑及丰泰观山碧水所推高的;受天利中央花园、御花苑天珑湾、金域中央藏峰等项目的支撑，南城排名第二。非住宅方面新增2.48万㎡，合计714套，以深业御泉山及联华花园的车库为主力，共推612套;商铺新增102套，合计1.75万㎡。

　　4、新增商品住宅户型面积区间：大户型产品

　　瑞峰置业市场研究监控数据显示，70-110㎡的经济型户型新增894套，占总量32%，环比下滑三成多;110-130㎡舒适性户型新增164套，占总量6%,环比下滑五成;131-150㎡的改善型户型新增351套，占总量13%，，环比上升近4成;150㎡以上的大户型新增958套，占总供应量34%，与6月份对比上涨300%，为年度最高;别墅新增196套，占7%，与6月份对比下滑36%。

　　从面积区间分布可以看出，7月新增住宅供应以130㎡以上大户型产品为主，经济型户型供应比重在下滑。这意味着未来两月市场所推产品以改善型客户及高端客户群体为主，而适合刚性需求的产品却逐步在缩水。

　　5、新增商品住宅类型配比：别墅供应回落

　　7月新增供应商品房中，洋房2403套，合计面积42.04万㎡，总共供应面积的81%，增加五成。别墅196套，合计6.36万㎡，占总供应量12%，下滑三成多;公寓和商铺分别新增0.86万㎡和1.75万㎡，分别占总供应量2%和3%。

　　6、新增供应明细

　　在7月份商品房新增供应中，纯新盘的项目有天利中央花园、龙泉豪苑、龙泉华苑、鼎盛中环等四大项目，其中天利中央花园推出240套，面积区间是127㎡-151㎡的三房、四房，龙泉华苑推288套洋房，面积区间为195㎡-243㎡五房、六房;龙泉豪苑推250套，面积区间是335㎡-568㎡的五房、六房;鼎盛中环新推525套洋房，面积区间是45㎡-132㎡的一房、两房、三房。其余项目都是新品加推，加推产品以洋房和别墅为主。

　　三、商品房成交

　　1、商品房签约概况：限购令再度盛传 住宅成交量维稳

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，7月东莞商品房签约4835套，合计签约面积46.93万㎡，环比下滑3%，同比上升50%。其中住宅签约4167套，合计签约面积43.16万㎡，与6月份基本持平，与去年同期对比却上涨103%。套均104㎡，与6月份套均面积相差无几。非住宅签约668套，合计签约面积3.77万㎡，环比下滑42%，同比下滑29%。相比去年同样处在政策收紧及淡季环境下的7月，今年7月份住宅签约表现相对理想，签约面积与去年对比上涨七成以上，非住宅签约面积却呈下滑趋势，同比下降29%。

　　累计1-7月签约商品房372.44万㎡，环比增加56%;其中累计签约商品住宅318.19万㎡，比去年同期增加56%;非住宅54.25万㎡，比去年同期增加53%。两次限购令的疯传都催使改善型客户及投资客提前入市，而使得东莞楼市一路飘红，前7月份各项签约量同比去年都有所上升，住宅方面上涨速度近6成。

　　2、商品住宅签约走势： 扭转淡季下滑的趋势 楼市稳步发展

　　从东莞市住宅签约走势图可以看出，今年前7月住宅签约量比08年和10年同期都要高，除了传统2月份春节长假以外，其他月份签约都在40万㎡以上。其中3月至5月，受限购令的影响及优质楼盘不断入市，使得成交量一路冲高;6月东莞楼市开始进入淡季，成交呈下滑趋势，而7月份由于新一轮限购令再次疯传，部分开发商降价换量，扭转了淡季中下滑的走势。如凤岗益田大运城邦以8500元/㎡猛地成交了454套公寓，比之前13000元/㎡的价格下滑三成以上;还有大朗东方银座二期、万江金地外滩8号等楼盘开盘价格也比预期中要低。

　　3、非住宅签约走势:签约量平淡 呈下滑趋势

　　从东莞市非住宅签约量走势图可以看出，7月非住宅量相对平淡，仅成交3.77万㎡，环比下滑41%。从前7月签约量走势来看，非住宅成交波动比较大，1月和5月份成交都超过15万㎡，主要因为个盘签约所带动，1月份是由万科金域华府、御景台的商铺，汇盛国际、新世纪豪园添一居的写字楼所支撑，而5月份是大朗毛织中心旧盘集中签约而推高。今年以来加息和限购令的频繁盛传，宏观经济舆论气氛紧张，部分商业地产投资观望情绪渐浓，因而造成非住宅签约走下坡。

　　4、商品住宅量价走势：均价结构性上涨 冲破警戒线

　　注：此处商品住宅均价指包含洋房、别墅、美墅、公寓在内的所有住宅的均价。

　　瑞峰置业市场研究监控数据显示，东莞商品住宅新增供应49.26万㎡，成交签约43.16万㎡，供需比率是1.14：1。7月商品住宅成交为8587元/㎡，环比上涨4个百分点，同比上涨22个百分点，主要因为7月高端楼盘成交猛增所推高的，如金域华府二期、中信凯旋公馆、天利中央花园、龙泉豪苑、万科琥珀郡、世纪城国际公馆、益田大运城邦、那湖湾等高端楼盘成交所推高，该类楼盘的成交均价都要8500元/㎡以上。前7月成交均价为8243元/㎡，跃过了2011年东莞房价控制在8200元/㎡的警戒线，未来均价若继续往高运行，或再度迎来对应的政策出台。

　　5、各类型物业签约情况：

　　6、商品住宅各区域签约：受个盘带动 南城、凤岗、虎门位列前三名

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，7月各区签约排名上南城以511套荣登冠军之位，主要是世纪城国际公馆92套、金域华府二期53套，深业御泉山70套、天利中央花园38套、中信森林湖兰溪谷31套等楼盘所支撑，合计签约5.73万㎡，环比下滑20%，签约均价为9118元/㎡，环比下滑4个百分点;凤岗以473套位列第二名，签约主力是益田大运城邦454套，全镇合计签约3.09万㎡，环比上升272%，签约均价8531元/㎡，环比13个百分点;虎门签约352套位居第三名，是由龙泉豪苑75套、地标广场70套、虎门60套、丰泰东海城堡48套、虎门国际公馆33套等楼盘所推动。此外塘厦、寮步、万江分列三至六位。松山湖签约均价16164元/㎡，环比上升48%，再次登上各镇区签约均价榜首。

　　7、商品住宅区域签约面积前十五名：

　　7月东莞商品住宅各区签约面积前十五排名中，依旧是南城、虎门、万江等区域名列前茅。其中，松山湖的成交面积较6月份减少近4成，但均价仍保持在高位运行。

　　8、住宅签约均价前十五名：松山湖16164元/㎡ 领跑全市均价

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，7月份松山湖商品住宅签约均价16164元/㎡，居全市区域成交均价之首，较排名第二的东城区签约均价12296元/㎡高31.4%。签约均价过万的区域有3个比6月增加两个。本月均价前三区域均价过万的原因，主要是区域的地段优越，区域均价基数大，高端楼盘集中成交所推动。而南城、莞城及万江三个区的签约均价分别为9118元/㎡，8782元/㎡及8592元/㎡，保持标杆价格态势。镇区方面，大岭山、樟木头及常平的签约均价分别7867元/㎡，7829元/㎡及7748元/㎡，均价相近，可谓不相伯仲。

　　9、楼盘签约前十名：

　　洋房签约排名方面，7月黄江的中惠珺庭洋房签约146套，占黄江区域住宅签约总量的62.7%，排名第一。排名第二的是位于万江区的金地外滩8号，该盘7月开盘，当月洋房签约共114套，占万江区住宅签约总量的50.2%。塘厦那湖湾，沙田狮子洋1号(利澳花园)及富盈山水华府7月的成交均保持在100套以上。

　　别墅排名方面，位于常平的万科城琥珀郡成交12套，排名榜首。葡萄庄园加推效果显著，别墅成交10套，排名第二。南城江南第一城别墅签约8套排名第三。

　　公寓签约方面，益田大运城邦签约数量惊人，7月签约共454套，日均签约15套。大运城邦依托深圳市的运新城区域，此前洋房均价过万。进入7月份采用了降价促销的方式推出公寓，受到市场的热烈反响，成交量猛增，一跃成为公寓成交之王。除凤岗外，虎门的公寓成交也较活跃，虎门地标、怡景山水名都及虎门1号等三个虎门楼盘7月公寓签约共96套。

　　四、存量和消化周期：存量微升 供不应求 消化周期缩短

　　根据瑞峰置业市场研究部监控数显示，截至7底东莞市商品住宅存量达411.65万㎡，比6月底增加6.1万㎡，7月存量终于结束三个月以来减少的步伐，出现小幅上升。主要原因是住宅新增供应量少量增加，成交量与6月基本持平，存量亦随之微升。

　　存量消化周期：9.6个月

　　截至7月底东莞商品住宅存量为411.65万㎡，根据过去12个月的商品住宅成交情况，东莞目前的月均成交量为43.04万㎡，在不增加供应的理论前提下，东莞市现存商品住宅存量消化周期为9.6个月。此消化周期与上两月基本持平，自1月份以来，东莞市商品住宅市场的消化周期在程阶段性缩短趋势，商品住宅市场供不应求。

　　五、潜在供应

　　1、新开工总量：住宅环比降幅超五成 非住宅环比降幅超六成

　　据东莞瑞峰置业市场研究部监控数据显示，7月份东莞新开工商品房面积52.09万㎡，比6月份142.37万㎡减少超过六成。住宅新开工面积39.60万㎡，环比和同比均出现下降，下降幅度分别为55%及47%;非住宅新开工12.49万㎡，环比下滑65%，同比上升45%。

　　得益于4月份和6月份的新开工大放量，1-7月累计新开工总面积为567.62万㎡，较去年同期增加95.17万㎡。其中，住宅新开工为439.48万㎡，同比增加11%;非住宅新开工量为128.14万㎡，同比增加65%。

　　2、新开工走势：月度新开工量波动起伏大

　　7月份东莞商品房新开工量为52.09万㎡，环比6月数据，住宅及非住宅的新开工量均大幅缩水。根据新开工走势图所示，今年新开工量波动起伏较大，波动幅度是08年以来最明显的。2月份由于春节长假缘故新开工量最低，仅9.36万㎡，此后3、4月份呈直线上升之势，4月份达到空前的158.18万㎡，6月份再度迎来高峰，达到142.36万㎡。

　　3、新开工区域分布：镇区活跃 城区仅南城有新开工

　　进入7月份，东莞商品房住宅新开工量萎缩，新开工区域分布零散，分布在石碣、虎门、石排、凤岗、樟木头、清溪、南城及塘厦等8个区域。7月镇区新开工活跃，各新开工区域中，以石碣新开工量最大，达12.33万㎡，其次是虎门及石排，分别是10.08万㎡及9.77万㎡。城区仅南城有项目取得新开工许可证，新开工量为3.17万㎡。

　　4、新开工类型：

　　据瑞峰置业市场部监测数据，东莞市7月份洋房新开工总量为37.11万㎡，占新开工总量的71%，别墅2.5万㎡，占5%，办公1.73万㎡，占3%，车库9.18万㎡，占18%，商铺1.58万㎡，占3%。

　　5、新开工明细：富盈备战石碣 清溪别墅大体量动工

　　7月新开工中以石碣的富盈盈翠华庭体量最大，洋房及车库合计12.33万㎡。这是继上月在莞城的东方华府别墅及在常平的城市银座公寓动工后，富盈地产7月份的又一新开工项目。富盈在石碣的活跃或为备战日渐升温的石碣房地产市场埋下伏笔。另外值得关注的是清溪别墅项目，本月43栋别墅动工，在别墅项目日渐稀缺及限购的大前提下，清溪的翡翠半岛花园(汇景御泉香山)别墅项目能否让相对低调的清溪市场活跃起来，值得消费者期待。

　　六、楼盘活动：开发商推货热情升温 活动猛增

　　在限购令预期影响之下，7月份东莞楼盘活动不断升温。从推盘脚步来看，7月份前两周相对平淡，从第三周开始楼盘活动开始升温，基本每周都有近20场活动迎周末。活动形式以开盘、加推、认筹为主，回馈性的业主活动为辅。其中在7月启动开盘的楼盘有金地外滩8号、龙泉豪苑、天利中央花园。

　　东莞楼市述评：

　　1、7月出炉6月份CPI同比增幅6.4%，通胀形势极其严峻，年内第三次加息应声落地，同时国务院称当前是房地产调控的关键时刻，房价上涨过快二三线城市要采取限购，东莞随即深陷限购风口浪尖，但住建部发言人称东莞暂不限购，东莞楼市迷局开始出现。

　　2、与炎热的盛夏截然相反的是东莞土地交易市场的冷清，34万㎡土地上月流拍，主要是樟木头生态城规划用地，保利集团暂时搁浅拿地计划，折射出开发商慎重拿地的态度;而备受关注的8.85万㎡长安万达广场用地上月终于揭开庐山面目，该地块的成功出让却是房企看好东莞市场的印证，东莞有望迎来商业地产的新时代。

　　3、商品住宅在楼市淡季时节仍然交出43.16万㎡成交量，日均134套的佳绩，均价更是上涨4个百分点，达到8587元/㎡高位。至此，1-7月份均价已达8243元/㎡，触及房价调控警戒线。7月份131-150㎡的改善型户型新增环比上涨4成，150㎡以上的大户型上涨300%，成为新增主力。大户型和拼凑户型趁限购落地前扎堆供应，出货压力颇大。

　　4、7月新开工量大幅萎缩，新开工量月度走势波动起伏较大，这与政策和楼市走向不明朗有关。

　　5、楼盘活动经过上月的短暂“停歇”有所升温，以开盘、加推、认筹为主，回馈性的业主活动为辅，限购预期持续加强促进了部分投资和二次置业客户提前入市，但总体来说开发商出货压力更大。