中原地产快评：限购范围扩大对标杆房企影响有限

　　8月17日，住建部公布了对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准，具体内容如下：第一，6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的;第二、6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的;第三，1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的;第四，位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的;第五，存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

　　根据上述标准，尤其是其中可量化统计的前几项指标，中原集团研究中心对目前尚未实施限购的42个二、三线城市进行了统计分析，可以作为分析依据的量化指标主要有以下三项：第一、统计局发布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”2011年1~6月累计价格涨幅;第二、2011年1~6月住宅成交量同比增幅;第三、该城市的外地购房者比例是否较高，或者该城市是否靠近限购城市。

　　在上述三项指标中，凡是符合以上两点或两点以上的城市，我们将其定义为限购高危城市;符合其中一点的城市，我们将其定义为限购可能城市;不符合其中任何一点的城市，我们认为实施限购的可能不大。结果表明，洛阳、廊坊、丹东等13个城市属限购高危城市，即最有可能被列入限购;汕头、中山、淄博等16个城市属限购可能城市，被限购的可能性次于前者，而唐山、赣州、济宁等13个城市则不太可能进入限购范围。

　　中原根据公开渠道监测的数据显示，目前十家标杆房企在全国范围内在建和在售的项目共计732个，其中有78%的项目分布在已出台限购政策的46个城市中，其余 22%的项目分布在未实施限购的65个二三线城市。从项目的开发进度和开盘情况来看，约有8成的在售项目分布在已出台限购的城市中，标杆房企目前的销售回款主要来源于已实施限购的城市。所以，根据住建部的最新要求，即使8月底限购城市范围扩大，从总体上看对标杆房企的影响也不大。

　　根据中原的分析，第一类的限购高危城市主要有扬州、湛江、惠州、丹东、吉林、洛阳、威海、常德、东莞、廊坊、锦州、襄樊、烟台等13个城市，它们在本轮调控中出台限购令的可能性较大，其中扬州、湛江、惠州、丹东、吉林这5个城市最有可能出台限购令。在上述13个城市中，有6家标杆房企已在扬州、惠州、丹东、吉林、洛阳、东莞、烟台等7个城市有项目布局，项目总数达28个，但仅占十家标杆房企项目总数的4%;另4家标杆房企如华润、绿城、招商、中海在上述城市中尚未有项目布局。因此，即使限购令在这些城市推广，对标杆房企总体表现的影响甚微。

　　如果限购范围扩大至第二类的限购可能城市，被限购城市将增加29个。届时，标杆房企受影响的项目数量将再增加16个，总数达44个。新增16个项目占标杆房企项目总数的比重为2%。可见，随着限购范围的扩大，对标杆房企的边际影响呈递减趋势。

　　另外，在目前已实施限购的城市中，各城市政策执行力度有所不同。部分二线城市仅中心区限购，郊区不限购;或对小户型限购，大户型不限购;或仍有购房入户政策，这些因素使得限购政策对这些城市的影响，远不如严格执行限购的一线城市。倘若各地依然维持目前的限购执行尺度，即使限购继续扩容，对标杆房企的总体影响依然有限。