东莞土地市场僵局难破 商品房住宅成交三度下滑

    一、一周经济运行和房地产动态

    住建部：下发二三线城市限购标准  名单或在月底公布

    近日，住建部给出的新增限购城市名单的5条建议标准包括：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；其二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

    住建部：《建筑业“十二五”规划》出台

    18日住房和城乡建设向各省、自治区、直辖市住房和城乡建设厅，直辖市建委(建交委)下发《建筑业发展“十二五”规划》。这是“十二五”开局之际，针对建筑业制定的发展规划。住建部称，“十一五”期间建筑业在发展中存在行业可持续发展能力不足、市场主体行为不规范等一系列问题。此次“十二五”《规划》下发后将从法规建设、市场监管等方面着手规范建筑市场秩序。

    7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况

    国家统计局8月18日发布报告，7月份我国70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，涨幅回落的城市有26个。7月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个。

    住建部：筹划2012年保障房指标  总量与2011年持平

    目前，住建部按照国务院的相关主旨精神，已经把2012年保障性住房的开工建设总任务指标口径，确定在与2011年“基本持平”，并在此基础上对保障性住房的任务结构进行调整，结合公众需要，逐步扩大公共租赁房在保障性住房开工建设指标中的所占比重。

    东纵商圈一地块“商改住”被否

    8月17日，市控规委员会2011年第四次会议召开，东纵商圈内一商业用地拟调整为“商住地”方案被否。东城主山片区控制性详细规划T、U街坊调整、东城牛山片区控制性详细规划C街坊调整、莞城控制性详细规划04-02街坊一般调整等12项控规及调整都通过了审议。

    投资50亿  凤岗启动最大“三旧”改造项目

    日前，凤岗镇雁田村委会与三正集团就拆迁改造雁田第三工业区和寮兴工业区达成合作意向。三正集团预计总投资50亿元在原有两个旧工业区地块上兴建一个具一定规模的高品质房产项目。三正集团副总裁刘金光说，这次与雁田达成的改造项目总占地面积大概30多万平方米，初步计划是在三到五年之内全部完成。

    二、土地市场

    1、上周土地成交信息:开发商拿地审慎  第五城土地全部流拍

     上周(8月15日-8月21日)东莞土地市场持续低迷，两宗进行交易的土地皆因无人报价遭受流拍，这两宗地都位于有东城东和第五城美誉之称的寮步镇。其中编号2011G066地块与上周流拍的2011G067地块相邻，位于寮步镇石步社区，金富路与金富东路交汇处，紧邻东部快速路与莞樟路。另一宗流拍地块属于批发零售用地，位于寮步镇塘边社区，位置相对优越，周边市政、教育、医疗等生活服务设施比较齐全，起拍楼面地价为1994元/㎡。至此，寮步镇今年推出的4宗商住、商业地块全部流拍，一方面由于地块本身体量及地段原因，另一方面与限购压力有关，5月份以来开发商拿地趋于谨慎，且把主要精力集中在了推货上。

    2、本周待拍土地：沙田2宗土地待拍  大朗优质地块待考验 

    本周(8月22日-8月28日)东莞市国土资源局将对位于沙田镇及大朗镇共3宗土地进行交易，其中位于沙田镇阁西村的是商服用地，另外两宗均为商住及商服用地。今年一月份，佳兆业地产以3.52亿元大手笔拿下沙田齐沙村五宗地块。3月份福禄沙商务金融地块被虎门港企业总部大厦开发有限公司竞得，本月再有两宗商住、商服用地进入土地交易市场，限购压力下这两宗土地将迎来严峻的考验。另外，大朗镇大井头社区一宗约5.5万㎡的商住及商服用地也进入土地交易市场，虽然大朗镇的楼面地价不算太高，但是近年来比较抢手，品牌开发商和外来开发商都热衷这块宝地，该地块的出让也将迎来一定的关注，但是鉴于东莞土地市场的萧条，高溢价率恐怕很难实现。

    3、上周无最新商住及金融用地出让公告信息

    三、房地产市场

    1、新增供应：大户型产品持续放量  中信森林湖兰溪谷加推381套

    上周仅有2个项目有商品房新增供应，属加推新品，合计新增住宅405套，环比下滑28%，新增面积7.97万㎡。中信森林湖兰溪谷加推381套洋房，是11—17层的1、3、4栋及33层的13栋，面积区间为208㎡-339㎡；银湖山庄加推24套独栋别墅，面积区间为397㎡-405㎡。从数据上来看，新增仍以大户型和别墅产品为主，中小户型产品比例小，可见即将到来“金九”仍然是大户型唱主角。

    2、成交情况：

    2.1 商品房整体签约情况：住宅三度下滑  非住宅谷底反弹

     上周东莞楼市上演冰火两重天，住宅成交继续下行走势，量价齐跌，上周成交724套，合计面积约8.58万㎡，环比分别下滑16%及12%，成交均价7988元/㎡，环比下滑3%；非住宅谷底反弹，量价齐升，上周成交326套，环比增幅达372%，成交面积合计约9.2万㎡，环比上升275%，均价方面也跃升11%。

    环顾上周成交，住宅遇冷与消费者的观望情绪渐浓不无关系，而非住宅大热是由于个盘车库成交所推动，如石龙帝景湾车库签约178套，东城星河传说车库签约49套等，“为爱车安一个家”是近年来流行的词语，在土地稀缺性和不可造性，投入资金小、升值潜力大的情况下，“车位”成为投资的新宠。

    2.2 住宅成交量价走势：量价齐跌  均价失守八千大关

    据瑞峰置业市场部监测数据所得，上周东莞商品房住宅成交三度下滑，成交量跌至8.58万㎡，环比下跌12%，成交均价为7988元/㎡，环比下滑3%，创下八周以来的最低成交均价。住宅均价失守八千大关，主要由于两方面原因：一方面，城区高端楼盘成交缩水；另一方面，石龙、沙田、横沥等价格起点较低的镇区个盘成交量增加。

    2.3 区域住宅成交：三甲依旧  镇区发力

    上周区域成交方面，前三地位依旧，南城以115套的成绩问鼎榜首，完成四连冠，主要成交个盘有世纪城国际公馆（31套）、中信凯旋国际（17套）、中信森林湖（15套）、金域中央（14套）；凤岗成交89套排名第二，主力依然是益田•大运城邦（87套）；寮步成交88套，继续排名第三，主要是花样年•君山（19套）、鼎峰品筑（17套）、鼎峰尚境（17套）等楼盘拉动。此外，部分镇区上周表现理想，受个盘拉动，石龙成交29套，沙田成交21套，双双跻身前十。

    在成交均价方面，上周只有两个区域的均价过万，分别是松山湖13821元/㎡、塘厦10294元/㎡。虎门、凤岗及莞城三个区域的均价都在9000元/㎡以上，分别位列区域均价第三至第五位。

    2.4 商品房各物业类型签约情况：

    2.5 个盘成交排名：城区楼盘成交缩水  凤岗大运城邦“王者归来”

    本月大运开幕，“大运”概念深入人心，大运城邦借风扬帆，上周创下87套成交佳绩，重回榜首；排名第二位的南城世纪城国际公馆成交31套，成交量不足第一名的1/2；排名第三的石龙中央豪门成交25套，除榜首的大运城邦之外，其他楼盘成交都表现平平。

    2.6楼盘活动：“金九”步近  楼盘活动升温

    临近“金九”，开发商不遗余力推盘，通过营销活动提高楼盘的曝光度及知名度，以求在“金九”占一席之地。东莞楼盘活动相比前一周更加热闹，20多场活动登场迎周末。在新品加推方面，达鑫江滨新城二期白鹭湾、中天南国雅苑三景楼栋、滨江公馆8号楼栋豪宅、丰泰旗山绿洲、精英世家、花城广场等楼盘皆有新品上市。自8月份开始以来，开发商频繁采用答谢业主的营销方式提高楼盘的信誉度及推动楼盘的销售。如上周举办“业主答谢会”的楼盘有万科翡丽山、葡萄庄园、东方银座中心城、上东国际等。

    除此之外，还有周锦绣山河锦园品牌发布会，欧洲皇室珠宝SHOW；碧水天源枫景台销售中心开放，变形金刚真人秀助阵、世纪城民国 国宝展览、王刚先生亲临等大型活动。东莞楼盘活动逐步升温，但住宅成交却不够给力出现逐步下滑的趋势。限购令悬置未决，消费者的观望情绪渐浓，是影响成交量的主要因素。为突破困境，开发商在未来或采取优惠促销的降价方式。

    3、新开工工程:3个项目取得开工许可证  开发商或转战镇区

    上周3个项目取得开工许可证，分别是中堂的南国锦苑及位于长安的万科中心。上周新开工总面积26.4万㎡，以洋房、车库及商铺为主，住宅建筑面积20.8万㎡，非住宅建筑面积5.56万㎡，环比分别上涨141%及104%。

    进入8月以来，新开工项目集中在镇区，寮步、望牛墩、中堂、长安先后迎来本区域年内的首个新开工项目。上周长安镇洋房项目大体量动工，总建筑面积达22万㎡。面对相对疲软的宏观经济环境、限购疯传的舆论气氛及竞争激烈城区市场，开发商的目光或转向发展潜力较大的镇区市场。

    总结：

    1、住建部公布新增限购城市名单的5项新建议，凡符合2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单，至此，限购判定更加清晰。

    2、东莞土地市场持续低迷，寮步今年推出的4宗土地全部流拍，开发商不愿意把过多的注意力花在权衡寮步市场是否值得投资上，而是集中到了抓紧时间抢先出货。如今东莞土地交易市场一片冷清，地块条件一般，区域市场不热闹的地块很难吸引开发商目光，再加上融资困难，东莞土地市场短时期内或难打破冷清局面。

    3、上周个盘表现一般，住宅成交遇冷，量价齐跌，成交面积约8.56万㎡，均价7988元/㎡；非住宅大热，量价齐升，成交面积约9.2万㎡，均价13470元/㎡。

    4、新开工方面，上周新开工仍以镇区项目为主，新开工总面积26.4万㎡，环比大幅增加，其中，长安两洋房项目大体量动工，引人瞩目。

    5、楼盘活动方面，步近“金九”，东莞楼盘活动升温，上周有近20场活动应周末，以新品加推、业主答谢会、认筹登记为主线。