下半年购房需求或被释放 房地产市场将供需两旺

    三是政府的调控思路没有发生改变，仍然以抑制需求为主导。政府一直沿袭着“促供给、抑需求、严信贷”的调控思路，但是作为“促供给”重要举措的保障房建设进度缓慢、分配混乱，对商品房市场的冲击十分有限；而“严信贷”却容易误伤首置和改善性需求，顾忌太多。所以，调控思路一直以“抑需求”为主导，而限购令是目前“抑需求”最具威力的杀手锏。

    四是首次明确提出了五条限购标准，只要满足其中两条标准，即可纳入限购范围。这是新一轮限购的最大亮点，“五条标准”不但剑指房价，就连成交量、外地人购买比例及群众意见都纳入了考量范围，足可见政府调控房地产市场任务之紧迫、决心之坚决。

    新一轮限购市场影响分析

    世联研究认为，新一轮限购直指今年上半年房价上涨过快的中小城市，这将给市场带来以下四个方面的影响。

    第一，新限购城市将出现“过山车”式市场行情。根据世联研究对前两轮限购城市的市场成交变化来看，限购令出台与正式执行存在一定的时间差，在此期间会引发购房者恐慌性入市、成交量上涨的情况。
待限购令正式执行之后，市场立马进入冰封期，成交量大幅萎缩。

    第二，新一轮限购将会影响人们对政策的预期。今年中，市场上出现下半年房地产市场调控政策可能放松的预期。无庸置疑，新一轮限购使得政策可能放松的预期彻底破灭；与此同时，调控方向不改变、力度不放松的预期得到加强。

    第三，新一轮限购难以对全国房地产市场造成实质性影响。虽然目前未限购城市的销售面积约占全国商品房销售量的 60%左右，但是未限购城市数量却有 600 个左右。如果依据住建部的五个标准实施限购，被纳入限购的城市将是非常有限的。因此，即便是新限购城市销量出现大幅下滑，也不会对全国房地产市场造成实质性影响。

    第四，新一轮限购有助于控制三、四线城市房价过快上涨的趋势。从两轮限购政策的执行效果来看，限购对房价确实能起到一定的遏制作用。因而，新一轮限购有益于三、四线城市房地产市场健康稳定发展。

    新一轮限购的局限性分析

    限购政策作为一种强制性的行政手段，在直接干预市场的时候，难免会和市场现状产生冲突，这也是新一轮限购的局限性。

    一是限购可能会受地方政府执行意愿影响而打折扣。目前，一方面许多地方政府财政对土地出让收益深具有依赖性，另一方面又债务压力沉重。据国家审计署数据显示，截至 2010 年底，全国地方政府性债务余额10.7 万亿元。其中，有 78 个市级和99个县级政府负有偿还责任债务的债务率高于 100%。土地出让收益已经成为了许多土地政府偿还债务的资金重要来源以及推动当地经济发展的重要资本。一旦严格执行限购政策，土地出让收益将会大幅下降，这是地方政府所不愿看到的。地方政府执行限购政策的动力不足，必然会使限购政策的效果打折扣。

    二是依据世联研究的判断，下半年房地产市场将是以市场力量为核心。从供给上看，下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件；从需求上看，上半年市场观望气氛浓厚，许多首置、改善性需求受到压抑，这些需求在下半年极有可能会被释放出来。那么，这种供需两旺的局面也将意味着房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。换而言之，调控政策的效力是在不断削减的，如果政府一直沿袭同样的调控路子，效果会大打打扣。因而，在此种情形之下，新一轮限购能对市场掀起多大的波澜，有待观察。

    综合以上分析，世联研究认为，新一轮限购将会对被限购城市的房价有一定的抑制作用，但是它不能改变下半年房地产市场由政策力量主导转向市场力量主导的局面。