商品房成交量跌价升 住宅60-80平米比重上升最大

    第一部分：一周楼市观察

    注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。另外普通洋房可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、纯深圳盘三小类。根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

    本周商品房新增供应环比略降，有6个项目新增供应

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周(2011.8.22-8.28)新增商品房供应项目6个，供应791套，面积合计7.18万㎡，较上周略降；本周新增供应量大于近四周周均供应量（近四周周均供应量为6.58万㎡）；新增供应物业的类型有别墅、普通住宅、商铺，新增供应的项目分别是塘厦丹缇轩的商铺（共计97套，面积合计5154㎡）、塘厦万科•棠樾的双拼别墅（共计8套，面积合计1705㎡）、虎门万科•紫台的普通住宅（共计192套，面积合计18418㎡）、东城新世纪星城三期的普通住宅（共计192套，面积合计16663㎡）、中堂南国雅苑的普通住宅（合计180套，面积合计18070㎡）和商铺（合计10套，面积合计893㎡）、沙田庄士新都•滨江豪园的普通住宅（共计112套，面积合计10915㎡）。

    本周商品房量跌价升，商品房均价8887元/㎡，住宅中位数价格为6392元/㎡

    据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周商品房共成交1051套，环比上升0.10%，日均成交150套，同比上升10.40%；成交面积8.81万㎡，环比下降7.26%，同比下降5.31%；成交金额7.83亿元，环比下降3.27%。本周住宅成交790套，合计8.32万㎡，成交金额7.27亿元；非住宅成交261套，面积合计0.49万㎡，成交金额0.55亿元，成交面积环比减少18.18%，同比上升80%。

    本周东莞商品房市场量跌价升，商品房成交均价8887元/㎡，较上周的8520元/㎡上升4.31%；非住宅成交均价11373元/㎡，较上周的12296元/㎡下降7.51%；普通住宅成交中位数为6392元/㎡，环比下降，价格重心下移。

    附：本周各类型住宅成交量价一览表：

     住宅成交面积60-80㎡区间比重上升最大，120㎡以上区间下降

本周从住宅成交面积的区间分布来看，面积60㎡以下区间所占比重维持不变，成交较多的项目有黄江的棕榈泉；60-80㎡区间上升最大，成交较多的项目有中堂的南国雅苑；80-100㎡区间比重下降，所占比重为29%，仍为最大比重区间，成交较多的项目有虎门的万科•紫台；100-120㎡区间比重上升，成交较多的项目有中堂的南国雅苑；120㎡以上区间所占比重下降，成交较多的项目有南城的中信•凯旋国际花园。

    三个区域的成交价格均上升，一类区域成交量下降、三类区域上升、二类区域基本持平

    本周三个区域的成交价格均上升，一类区域成交量下降、三类区域上升、二类区域基本持平；其中一类区域成交358套，成交金额4.47亿元、较上周下降，成交金额比重较上周下降5个百分点，成交价格较上周上升，价格下降的区域6个、上升的区域4个，塘厦价格上升幅度最大、寮步的下降幅度最大；二类区域成交304套，成交金额2.18亿元与上周基本持平，成交金额比重较上周基本不变，成交价格区域6个上升、6个下降，其中樟木头成交价格上升幅度最大、凤岗的成交价格下降幅度最大；三类区域成交128套，成交金额0.62亿元、较上周大幅上升，成交金额和比重都上升，价格上升和下降的区域各4个，3个本周无成交。

    住宅价格片区分布情况

    台州出台限购令，新一轮限购序幕拉开

    浙江省台州市25日发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，浙江省二三线城市限购由此拉开序幕。台州市发布的通知强调，全市市域（含所辖县〈市、区〉）范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在市区购买1套新建商品住房。对在市区已有两套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

    8月17日，住房和城乡建设部正式公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。当时即有分析称，按规定，8月20日之前各省将上报限购名单，8月底新一批的限购城市名单或将出炉，台州拉开了新一轮限购的序幕。东莞是否限购，按照住建部颁布的5项限购标准，东莞更多的靠近标准三与标准四；但是具体的幅度标准住建部没有给予明确界定；这种具体标准还得根据各城市自己具体情况，因此东莞是否符合，市政府的意见和标准比较关键(详见东莞中原研究中心政策解读【《新增限购城市5项建议标准》解析】)。

    第二部分：一级市场

    本周新增供应地块(按公告时间)：

    本周流拍地块：(按公告时间)

    中原点评：

    编号2011G068的沙田镇民田社区地块，占地面积3.95万㎡，最高容积率仅为1.3，宗地的体量不大，该地块最终被东莞市汇景凯伦湾房地产开发有限公司以稍高于底价的5700万成交，折扣楼面地价为1110元/㎡，近来东莞土地市场遇冷，土地频频流拍或以底价成交。该地块位于东莞市汇景凯伦湾房地产开发有限公司开发的楼盘汇景凯伦湾花园（即汇景御海蓝岸）附近，预测为其前期开发楼盘的后期开发储备用地，汇景御海蓝岸现在售均价为7500元/㎡，物业类型分为别墅和洋房，今年以来沙田区域的住宅均价为5700元/㎡，地块1110元/㎡的楼面地价相对现在的住宅均价，开发风险不大。

    编号2011G069的沙田镇阇西村地块，占地面积1.37万㎡，最高容积率仅为1.6，宗地体量偏小，最终被沙田镇阇西股份经济联合社以底价3960万成交，折合楼面地价为1804元/㎡。该地块附近有楼盘东港城、粤港花园等，这些楼盘的二手房价在4200元/㎡左右，沙田在售商铺房的均价在5700元/㎡左右，2011G069地块的楼面地价相对在售楼盘及周边二手房的楼盘价格较高，有一定的开发风险。

    编号2011G070的大朗镇大井头社区地块，占地面积5.49万㎡，最高容积率为2.4，宗地的体量不大，最终被东莞市圣兴实业投资有限公司以底价成交，该优质地块仍然难逃底价成交的尴尬处境，但其起拍价亦即成交楼面价却达到2223元/㎡，在大朗商住地成交记录当中，仅次于2010年2月，某一私人名义拿下大朗镇长塘村地块时候的2689元/平方米，更远高于深物业、钜隆、方略等公司的拿地价格，可见该地块最终底价成交，除了由于限购若隐若现影响之外，其起拍价过高，今年以来大朗普通住宅的成交均价在5700元/㎡左右，而成交宗地2223元/㎡的楼面地价，即使以底价成交，该宗地的开发风险也较大。

    第三部分：二级市场

    一、商品房总体成交情况

    二、一周住宅成交量价走势

    中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交790套，合计8.32万㎡，成交金额7.27亿元；其中普通住宅（洋房+公寓）成交763套，成交面积7.38㎡，成交金额5.76亿元，普通住宅中位数为6392元/㎡，中心下移；别墅成交27套，成交面积0.94万㎡，成交金额1.51亿元。

    一周区域住宅成交情况

    住宅区域成交情况（普通住宅前10名）：

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前10名）：

    本周别墅成交情况（前10名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交项目一览（全部项目）：