8月东莞土地接连流拍 未来寄望南城成熟片区地块

    8月关键数据一览：

    月度总体叙述：

    2011年8月，东莞土地市场一片惨淡的景象，绝大部分商住地块以底价成交，甚至惨遭无情流拍，尤其是寮步本月接连流拍两宗商住用地、一宗商业用地，可见在楼市形势微妙的时刻，“第五城”的概念仍不足以抵消开发商的拿地顾虑，部分有实力的品牌开发商对这些地块缺乏足够兴趣，而本地的中小开发商资金趋紧，拿地意愿十分微弱；本月唯一的亮点则是扎根镇区多年的佳兆业地产，此役华丽转身布局南城西平板块，4768元/㎡的楼面地价刷新年内新高。进入9月份，东莞继续大幅供应商住用地，其中樟木头五宗大型商住地第二次挂牌出让，并且调低1950万元的起拍价，预计保利顺利拿下该宗地块的机会极大。此外，东莞大道与鸿福路交汇占地超过10万㎡的地块，与政府规划的民营经济总部大厦用地位置基本吻合，或许将建成与台商大厦互相呼应的新城市地标。南城滨河路白马段的优质商住地块，预计将与其他3宗科研设计地块捆绑出让，成为高科技企业产业孵化园。总体而言，对土地市场的前景仍持谨慎乐观的态度，对镇区偏远土地谨慎，对城区优质成熟地块乐观。

    一、8月一线城市住宅用地供应回升，溢价偏低情况有所改观。

    8月一线城市住宅土地供需、价格一览：

    北京：万科北京今年首次拿地溢价率上升

    北京城建兴华地产有限公司以楼面地价2338元元/㎡，拍下顺义区新城9号地西侧限价商品住房项目用地，溢价率66.84% 。此外，北京万科也以3.24亿元，折合楼面地价8969元/㎡，顺利拿下丰台区郭公庄车辆段项目二期居住用地（配建限价商品房），溢价率35.00%，其他地块都有不同程度溢价。北京首宗“限地价、竞房价”土地出让项目4日挂牌上市，这是继2009年试点“限房价、竞地价”、2010年试点“限地价、竞配建政策性住房”等土地出让方式后，北京市国土部门又一破解高房价难题的新举措。

    上海：8月宅地首拍再现高溢价

    8月，上海浦东祝桥新镇E6、E5两幅住宅地块正式开标，总成交面积15.10万㎡，成交金额11.45亿元。其中，E6地块被朗诗集团旗下上海朗华置业有限公司以5.75亿元竞得，成交楼面地价5506元/㎡，溢价率98%；E5地块则被上海祝桥新镇投资有限公司、李百林、林美增以5.7亿元竞得，楼面地价5329元/㎡，溢价率91%。

    深圳：港铁“地铁+物业”开发模式首次成功挺进内地

    8月，深圳市8月份住宅土地仅成交一宗土地，全世界唯一赚钱的地铁公司———香港地铁，成功将其赖以成名的“地铁+物业开发”模式落地深圳，以底价19.77亿元拿下地铁4号线龙华车辆段地块，这亦是深圳今年至今出让的首块不含保障房的居住用地，楼面地价仅9590元/㎡。

    广州：中海最大单笔资金16.8亿获广州住宅用地

    近期，广州成功挂牌出让6宗土地，包括南沙区的5宗住宅用地以及开发区1宗二类居住用地，总成交价约为39.73亿。其中，位于广州开发区SDK-D-2地块，位于广州开发区开源大道以南，土地用途为二类居住用地，净用地15.87万㎡、占地19.98万㎡、总建面39.66万㎡，由中海和广州金誉实业投资有限公司以底价16.8亿联合竞得，楼面地价4231元/㎡。此外，《广州市国有建设用地使用权公开出让预申请暂行办法》正式出台，标志着广州市的“勾地”制度正式开始实施，而手中有闲置土地的企业将不能参加“勾地”，“勾地”的保证金为承诺地价的1%。

    全国土地政策扫描：国务院新增上收了22个城市的建设用地审批权限

    近期，国土资源部对需报国务院批准建设用地的城市范围进行了调整，国务院上收22个城市建设用地审批权，惠州、珠海、佛山、中山、东莞等城市位列其中。这22个城市加上原规定需要上报国务院审批的84个城市，意味着目前有106个城市的建设用地审批权限被国务院所掌握。国务院建设用地审批权，是守住土地供给量一个重要关口，通过审批权限的宽严变化，就能增加或减少土地供给量，调控宏观经济走向。对东莞房地产而言，最明显的影响，主要是中心片区的土地供应，可能会相对放缓步伐。

    此外，国土资源部印发的《关于开展国有建设用地使用权网上交易试点工作的意见》要求，在坚持国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度的基础上，开展网上交易试点，为在全国范围内推行奠定基础，试点期限为1年。《通知》明确，宁夏回族自治区作为省级网上交易试点，湖南省长沙市、辽宁省大连市和抚顺市作为地市级试点，湖南省长沙县和宁乡县作为县级试点。虽然东莞并不是国土资源部部署的试点，但东莞市自告奋勇依然已经拿出工业用地进行试点。

    二、8月东莞土地供应充足，沙田、大朗、寮步商住用地集中挂牌。

    土地挂牌量保持高位，樟木头大型商住地第二次挂牌。

    2011年8月东莞市国土资源局挂牌上市23宗土地，总面积92.67万㎡，环比增加9.45%，同比增加57.61%，其中商住用地10宗，占地56.59万㎡，环比减少1.87%（去年8月无商住供应）；10宗工业用地，占地33.76万㎡；2宗商业用地，占地1.89万㎡；1宗加油站用地，占地0.43万㎡；本月供应量保持高位，特别是樟木头五宗大型商住地块再次集体挂牌，并调低1950万的起拍价，希望改变第一次惨遭无情流拍的处境，实现政府的供地计划。

    2011年8月东莞挂牌上市土地情况一览：

    三、8月东莞土地市场处境尴尬接连流拍，土地需求颓势初现。

    2011年8月东莞市成交14宗土地，成交面积为48.09万㎡，环比增加24.77%，同比41.30%，成交金额12.29亿元，环比增加13.15%，同比增加708.06%；其中商住用地成交5宗，成交面积22.14万㎡，环比增加38.28%；成交金额10.69亿元，环比减少9.46%。虽然本月商住用地成交宗数比上月有所增加，但除了南城西平板块出现激烈争夺，并创下年内新高的4768元/㎡之外，其他地块大部分以底价成交。

    2011年8月商住、商业用地成交一览：

    2011年8月流拍土地一览：

    寮步地块接连流拍：

    A、商住地块流拍：虽然寮步第五城的概念炒作多年，但在楼市形势比较微妙的时刻，部分有实力的品牌开发商对这些地块缺乏足够兴趣，而本地的中小开发商资金趋紧，连维持现在的现金流都显得十分吃力，况且在3、4季度的限购预期抬头的情况下，更加急于抢先出货，做足长远准备。

    B、商业地块流拍：塘边社区商业地块虽然位置不错，但面积较小，起拍楼面地价却达到1994元/㎡，在8月底限购与否即将逐渐明朗的情况下，开发商拿地意愿并不强烈，即使是该宗商业地块，一方面是由于政策加码的看空，增加了潜在风险，另一方面则主要是由于企业资金链不断吃紧，特别是部分东莞本地的中小开发商，在上半年楼市形势比较好的时候，无货可推或者货量不足，错失回笼资金的良好时机，而进入下半年供应上来了，但销售形势已经大不如前，所以无心眷恋土地市场。此外，东莞本地开发商的拿地迫切性并不强烈，很多开发商会觉得渡过目前暂时的难关至关重要，以后还有较多的机会获取开发地块，毕竟东莞相对一线城市而言，还有一定量的土地储备。

    四、近期南城西平商住地拍出高价，仍难掩底价成交、流拍伴随左右的处境。

    1、佳兆业地产华丽转身进军南城西平板块。

    据悉，盈泰地产实际上是东莞佳兆业地产的下属公司，其不惜代价以4768元/㎡的楼面地价拿下该优质商住地块，为2011年以来的东莞最高成交楼面价，即使在南城西平板块的所有地块成交记录当中，也能稳居前三，仅次于楼市最为炙热的2007年10月，中信地产力排众议斩获“西平高价地”的6077元/㎡，以及同年11月，华邦地产以5301元/㎡代价拿下的西平东骏路北侧地块，尤其值得注意的是此前华邦地产名下的两宗地块就在2011G063地块的北侧。但是与2009年深圳中熙地产、嘉安达投资集团分别拿下的东骏路西侧、宏伟路东侧地块相比，价格就明显水涨船高了不少，这两宗土地楼面地价都在3800元/㎡以下。

    佳兆业新鲜拍下的该地块实际上处于西平板块边上，不可否认地段相比天利、中信、中熙等地块逊色，周边配套的参与度降低，并且环城路的噪音影响也不可忽视，而直线距离最近的世纪城国际公馆贝丽湖上半年均价仅为8550元/㎡，所以如果开发清一色的普通洋房并没有太大优势，但从西平楼市的长远发展来看，依然具有较大的开发价值。首先，西平优质商住用地已经所剩无几，片区居住价值、认同感与日俱增，并且还远远没有充分释放，最新开盘的项目洋房售价更是踏进9000多元/㎡的均价区间，未来几年随着轻轨站点开通，洋房楼价仍然有一定的上升空间。其次，该地块容积率仅为1.5，开发商完全可以打造成为低密度的高档别墅复合区，从而实现项目价值的高溢价，从东江豪门、帝景湾等楼盘就获得一些缩影；再者，对于扎根东莞楼市多年，在镇区的石龙、企石开发了多个标杆楼盘，首次进军东莞核心城区的佳兆业地产而言，选择在西平片区落脚，运作一个高档豪宅楼盘，更有利于塑造专业、高端的品牌形象，实现从镇区进入城区的一个华丽转身。

    2、大朗热门地块难逃底价成交困境。

    该优质地块仍然难逃底价成交的尴尬处境，但其起拍价亦即成交楼面价却达到2223元/㎡，在大朗商住地成交记录当中，仅次于2010年2月，某一私人名义拿下大朗镇长塘村地块时候的2689元/㎡，更远高于深物业、钜隆、方略等公司的拿地价格，可见该地块最终底价成交，除了由于限购若隐若现影响之外，其起拍价过高，开发商竞价空间几近于无，也不可忽视。

    3、石龙西湖社区江景地块被广东海伦堡集团收入囊中。

    8月份，东莞土地市场最后一拍尘埃落定，现场吸引3家开发商到场领取拍卖号牌，经过26轮叫价，最终被广东海伦堡地产集团有限公司收入囊中，折合楼面地价1612元/㎡，终于摆脱前段时间底价成交、流拍充斥市场的尴尬。虽然该地块地价绝对值并不算高，但江景资源相对新城区的帝景湾等项目还是逊色不少，并且地块周边有一些低端的批发市场，很难在楼盘档次上达到一个区域的高度，项目比较利好的方面，主要是石龙新火车站就在附近，轻轨站点也可从中受益，这对于来自广州的开发商而言，将借机炒作吸引广深客户资源。

    五、未来寄望南城成熟片区大型地块上市，助推土地市场回暖。

    截止8月30日，根据市国土局已经公告的情况来看，9月东莞土地市场进入最后竞价的土地达到14宗，总面积60.27万㎡；其中商住用地6宗，合计面积39.61万㎡；商服用地1宗，占地面积0.41万㎡，其余的均为工业或加油站用地。进入9月份，东莞继续大幅供应商住用地，其中樟木头五宗大型商住地第二次挂牌出让，并且调低1950万元的起拍价，预计保利顺利拿下该宗地块的机会极大；此外，鲜有土地供应偏远镇区中堂，本月也有占地超过6万㎡的商住用地进入竞拍环节，其764元/㎡的低廉价格，相信也具有一定的吸引力。

    从近期国土局公布的土地出让预告来看，东莞市南城两宗大型商住、金融地块横空出世，令业界深切关注，特别是东莞大道与鸿福路交汇占地超过10万㎡的地块，与政府规划的民营经济总部大厦用地位置基本吻合，将建成与台商大厦互相呼应的新城市地标。除此之外，南城滨河路白马段的优质商住地块，预计将与其他3宗科研设计地块捆绑出让，与2010年东莞市天安数码城有限公司拿下白马社区地块类似，将成为高科技企业建立产业园的规划用地。

    9月挂牌交易的商住、商务用地一览：

    接下来准备上市的重点土地预览：