8月东莞商品房量价齐跌 住宅成交均价8505元/㎡

    八月楼市总结

    8月限购疑云促使东莞开发商加紧推货，但本月住宅供应量环比仍大幅下降，究其原因大部分楼盘进入8月下旬才纷纷拿到预售许可证，而月初两周几乎没有动作，造成8月商品房供应仅为28.07万㎡，环比大幅下降45.62%，供应以南城、万江、沙田为主，户型方面以81-100㎡中等户型为供应主力军， 200㎡以上的超大户型供应冲高回落。在即将到来的“金九银十”，根据东莞中原研究部监测，预计东莞楼市推货量将达到91万㎡左右，中大户型占据市场主流，紧凑小户型仍显匮乏，供应最为热点的区域当属南城、寮步，特别是西平片区竞争加剧，景湖荣郡、天利中央花园、世纪城贝利湖、中信凯旋公馆、中熙•弥珍道等将近身肉搏。

    从成交来看，作为楼市传统淡季的最后一个月份，限购风声再次刮起，部分开发商也适时地积极加推新品，楼盘营销活动亦是一浪高过一浪，不少港台明星“你方唱罢我登场”，然而本月商品房成交面积仅为45.13万㎡，环比下降3.84%，依然没有摆脱淡季的禁锢，环比上月轻微下降，究其原因，大户型豪宅当道，楼盘后续出货能力有所放缓固然不可忽视，更深层次的原因则是，本次东莞限购风声袭来，购房者对政策预期的敏感度在不断下降，入市的紧迫性趋弱，市场交投氛围有所放缓。

    从楼市价格来看，虽然城区豪宅、大户型充斥市场的情况没有改变，但由于镇区新推的别墅、公寓价格结构回调，以及楼盘打折“幅度”、“广度”加大，8月住宅价格为8505元/㎡，环比下降1.71%，价格已经呈现冲高回落态势，而2011年1-8月东莞住宅价格为8413元/㎡，相对2010年1-8月份7511元/㎡，同比上升12.01%，升幅仍是两位数。可以预见，一方面由于8月份东莞房价呈现冲高回落，并且“金九银十”营销大战一触即发，部分中小开发商会逐渐让步价格争取主动权，希望在年底到来之前尽早完成全年销售目标；另一方面，住建部表示不会直接公布限购城市名单。综上所述，东莞的限购预期已被削弱不少，但仍然不能完全排除悬在上空的限购，毕竟政府对楼市行情实行的是动态监控，当前更为明智的举措是借“金九银十”契机大胆地随行就市定价，以谋求快速出货回笼资金。

    （一）新增供应状况

    短期供应有所收缩；8月商品房供应28.07万㎡，环比下降45.62%。

    2011年8东莞新增商品房供应总体情况：

    数据来源：东莞中原地产研究中心

    据东莞中原地产研究中心监测数据显示，8月全市共18个新增供应项目，总供应面积为28.07万㎡，环比下降45.62%，同比上升0.93%。住宅供应量大幅下降，一方面原因是7月已经有相当一部分楼盘提前申领预售许可证，本月主要是少量楼栋的加推为主，供应量比较大的是滨江公馆•荣御馆、中信森林湖•兰溪谷、南国雅苑等楼盘。

    在标杆大盘供应发力下，南城占全市供应量近三成。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，8月10个区域有商品房供应，占据前五位有：南城、万江、沙田、黄江、中堂，其中南城区域在中信森林湖•兰溪谷供应的带领之下排名第一，供应量为8.22万㎡，占全市整体近三成，此举进一步加剧城区豪宅洋房为主的市场格局，加大此类产品的出货压力。

    81-100㎡中等户型为供应主力军，超大户型供应冲高回落。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，8月份东莞新增住宅供应中刚性需求的中等户型（81-100㎡、101-120㎡）供应量占比重最多 ，其中81-100㎡所占比重小幅下调，但仍然占整体的26.00%，主要以加推新鲜楼栋为主。中大户型101-120㎡小3-4房供应有明显显著放量，占整体的14.01%；此外，200㎡以上超大户型供应冲高回落，本月仅占全市供应的9.60%，这些大户型豪宅分布在城区和经济强镇，如中信森林湖•兰溪谷、御花苑•天珑湾、滨江公馆荣御馆、万科•紫台、银湖山庄五期•那湖湾等等。

    （二）库存供应状况

    住宅供应偏紧、出货意愿增强，8月商品房可售存量为533.83万㎡，环比减少1.20%。

    截止2011年8月31日，东莞全市商品房存量为533.83万㎡，环比小幅减少1.20%，其中住宅存量为384.98万㎡，环比减少2.15%，共31419套；洋房存量为293.15万㎡，环比减少1.73%，共25966套；公寓存量17.59万㎡，环比减少10.26%，共3494套；别墅存量74.24万㎡，环比减少1.69%，共1959套。存量的下降主要受供应的偏紧影响，其次本月楼盘出货意愿强烈，纷纷借机在加大优惠力度减低库存，为金九银十做足准备。

    （三）市场成交状况

    8月东莞楼市成交小幅下调；成交面积45.13万㎡，环比下降3.84%。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年8月东莞商品房成交面积为45.13万㎡，环比下降3.84%，同比上升18.08%；成交总金额为39.11亿元，环比下降5.10%，同比上升52.00%；其中商品住宅成交42.93万㎡，环比下降1.11%，成交金额为36.51亿元，环比下降2.80%，共成交3829套；非住宅成交面积为2.19万㎡，环比下降37.78%，成交金额为2.59亿元，环比下降28.85%。

    2011年8月东莞市商品房成交总体情况：

    住宅成交小幅调整，非住宅成交缺乏热点。

    8月，炎炎盛夏的末端，东莞楼市淡季的最后一个月份，虽然限购风声再次刮起，部分开发商也适时地积极加推新品，楼盘营销活动亦是一浪高过一浪，不少港台明星“你方唱罢我登场”，并普遍加大打折优惠力度，城区某些楼盘更是推出超低的新单元抢跑出货，取得非常不错的开盘预售率，但是从全市总体而言，成交量依然没有摆脱淡季的禁锢，环比上月轻微下降，究其原因，大户型豪宅当道，后续出货能力有所放缓固然不可忽视，更深层次的原因则是，本次东莞限购风声的响起，并未如3月、4月般成为较明显的“促销令”，购房者对政策预期的敏感度在不断下降，持币观望心理抬头，都想等“金九银十”最新的市场走势。

    后市东莞楼市走势，仍然聚焦东莞限购疑云，但从目前形势看，住建部表示不会直接公布限购城市名单，由各城市根据自身情况公布，这个消息一经出街就大大减轻东莞限购预期，并且8月东莞房价已有冲高之后稳步回落的态势。

    二、价格分析

    别墅、公寓价格结构性回调，8月住宅价格为8505元/㎡，环比下降1.71%。

    2011年8月东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年1-8月东莞住宅价格为8413元/㎡，2010年1-8月份7511元/㎡，同比上升12.01%，升幅仍是两位数；其中8月份住宅价格为8505元/㎡，环比下降1.71%，价格已经呈现冲高回落态势。

    除洋房、车库价格环比小幅上升之外，其他物业价格环比悉数飘绿。8月本是传统楼市淡季最后的节点，由于限购预期的影响，城区的山水资源豪宅，以及虎门、塘厦等镇区的大户型产品纷纷加推，致使洋房价格再次出现结构性小步走高，但是其他住宅类产品大幅下挫，特别是别墅产品，受镇区道滘的新世纪颐龙湾影响，价格环比下降25%，所以公寓、别墅的价格回调造成全市住宅价格的小幅下降1.71%。

    后市来看，从住建部表示不会直接公布限购城市名单，以及8月东莞房价出现高峰回落态势的情况来看，东莞的限购预期会被削弱不少，但仍然不能完全排除限购，毕竟政府实行的是动态监控，当前开发商更为明智的举动应该是在“金九银十”更加大胆地随行就市，“以价换量”争取主动权，在年底到来之前尽早完成全年销售目标。

    2011年以来住宅成交月度情况：

    热点片区成交继续领跑全市，虎门、塘厦、松山湖区域住宅价格“过万”。

    8月份东莞成交的31个区域中住宅成交42.93万㎡，成交排名前五的有：南城、虎门、寮步、黄江、凤岗。这些成交量较多的区域，都是东莞的热点片区，品牌开发商聚集一堂，楼盘数量众多竞争激烈，并且局部限购的话也极有可能指向它们，所以仍然大力营销出货，其中凤岗的大运城邦一期由于放低了价格，主打深圳客户，本月继续集中释放，此外，南城、虎门的豪宅加推楼盘，也再度赢得高端客户的青睐，成为大户型突围的一支奇葩。价格方面，虎门、塘厦、松山湖区域住宅价格均 “破万”，主要是高档洋房及别墅成交拉高作用。

    小户型供不应求，大户型成交比重继续攀升。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，8月普通住宅（洋房+公寓）成交中，40-60㎡的小户型公寓供不应求，在缺乏供应的情况下，本月成交比重继续萎缩；而80-100㎡的中等户型是成交的主力军，但成交比重没有太大变化；120㎡以上的各个户型区间，环比均出现了不同升幅，尤其是160㎡以上的超大户型豪宅洋房及大平层成交表现抢眼，主要是限购预期促使开发商加大对大户型的营销出货。

    8月份普通住宅中位价格为6534元/㎡，环比下降1.08%。

    中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

    8月份东莞普通住宅成交36.91万㎡，环比下降4.28%，共3661套。从价格上来看，普通住宅中位房价为6534元/㎡，环比下降1.08%，这主要是由于8月份东莞楼市成交集中度有所下降，在限购风雨欲来的促使下，许多楼盘纷纷紧急加推特价单位，开发商提供的优惠折扣力度加大，并且辐射面不断散开，使得大部分楼盘价格滞涨，甚至部分以特价房新推上市为主的楼盘，价格还出现下降，造成中位房价的理性回归。随着下半年开发商出货压力的加大，预计金九银十部分开发商也会在价格上让步，抢先出货、跑赢大市。

    三、8月东莞房企及普通住宅销售情况

    中信地产旗下两盘发力领跑东莞楼市，万科推货偏少屈居亚军。

    8月份，受中央表示二三线城市限购扩容的影响，东莞限购预期年内第三次袭来，不少开发商新品加推，营销活动也比7月更为密集。从前十名开发商业绩排名来看：本月中信地产以3.56亿元的销售额超过万科，获得冠军领跑东莞房地产行业，业绩主要得益于中信森林湖•兰溪谷、中信•凯旋国际花园二期的成交；亚军万科地产推货并不算多，大部分楼盘消化存量为主，成交主力来源于万科•紫台的洋房开盘热销，成交近百套，再次重新定义虎门豪宅洋房的典范；排第三的新世纪地产则是与众不同，依靠旗下诸多中低端楼盘的联合发力，以楼盘数量弥补价格的劣势。其余开发商如益田地产、龙泉地产、深联地产都是依靠单一豪宅的热销，异军突起占据排行榜一席之地。

    2011年8月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

    凤岗楼盘持续热销力拔头筹，南城新推豪宅成绩斐然。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，从成交排前十名项目分析：本月的明星楼盘当属凤岗、南城的标杆大盘，其中临近深圳区域的凤岗，大运城邦的开发商主打低价策略，以量为先导，延续前期的热销，继续力拔头筹；此外，南城的御花苑•天珑湾楼栋大平层组团，拥有无敌一线湖景资源，舒适度堪比别墅，深受金字塔顶端客户的认可，成为本月销售最理想的超级豪宅，而天利中央花园开盘热销再次树立西平洋房的价格标杆。

    2011年8月普通住宅销售套数排行（按销售套数）：

    四、后市展望

    ▲“金九银十”货量充足预计普通洋房折扣力度增强，但豪宅洋房价格继续高企。

    根据东莞中原研究部监测，2011年9-10月份全市住宅潜在供应量约为91万㎡，潜在供应项目数约为48个，其中8个全新项目，新品加推的项目40个，豪宅洋房为主，供应最为热点的区域当属南城、寮步，尤其是西平将上演“龙虎斗”，景湖•荣郡、天利中央花园、世纪城国际公馆•贝利湖、中信凯旋公馆、中熙•弥珍道等洋房产品将近身肉搏。

    对于未来一两个月的价格走势，不但需要从片区竞争现状去思量，也要从开发商以及其所开发楼盘的档次分析，主要分为两大类；一类是扎根东莞的品牌开发商，上半年出货成交斐然，回笼资金状况良好，后期出货压力较小，旗下主力豪宅产品更是其中的“绩优股”，虽然“金九银十”豪宅扎堆加推新品，片区竞争加剧已是必然，但其价格不太可能出现明显回调。另一类则是部分东莞本地的中小开发商，在上半年楼市形势比较好的时候，无货可推或者货量不足，错失回笼资金的良好时机，而进入下半年供应逐渐放量，但销售形势已经大不如前，此时可能会跟随某些楼盘加入高折扣的行列，但很难全面开启降价潮。

    2011年金九银十推货总量：

    2011年金九银十推货物业分类：

    从历年“金九银十”轨迹来看，2006年至今，“金九银十”的楼市供应量在2006年、2007年达到一个顶峰，为140多万㎡，此时也是房地产市场最为热火朝天的时期，成交价格随之水涨船高，而进入2008年由于席卷全球的金融危机影响，东莞外贸出口惨淡经营，楼市亦不能独善其身，当年的“金九银十”由于前期房地产投资热潮的惯性，大部分楼盘仍然在不景气的情况下，达到预售条件，造成严重的供过于求，进一步加剧价格的下调力度，并在2008年尾跌倒谷底；2009年、2010年楼市回暖再次步入上行通道，供应持续偏紧，即使遭遇多轮严厉的调控政策，但价格依然不断冲高。预计2011年“金九银十”的推货量同比去年有所增加，总量达到91万㎡左右，从宏观上来看，由于政策环境保持严苛，以及当前打折优惠蔓延，价格上行的趋势或许不复存在。

    ▲“金九银十”中大户型占据市场主流，紧凑户型依然匮乏。

    从“金九银十”即将上市的项目来看，无论是城区还是镇区，中大户型仍然是潜在供应的“主角”，这些项目主要有：莲湖四季豪园110-260㎡、中信凯旋公馆130-180㎡、锦绣山河三期560-700㎡工艺独墅、世纪城贝利湖150-170㎡、中信森林湖兰溪谷218-338㎡大平层、江南第一城130-160㎡、花样年君山223㎡复式产品等。刚性需求的中小户型今年一直处于偏紧状态，预计9-10月有部分项目的补充，这些项目推货主要是中小户型+大户型，这些项目有：景湖荣郡80-140㎡、金域华府二期75-158㎡、大朗碧桂园82-89㎡、大运城邦二期75-130㎡等；而公寓项目预计共有两个，分别是东城的怡丰公寓、常平的联冠广场，总的货量在3.80万㎡左右。

    ▲“金九银十”是年底前最好出货时机，开发商宜“以价换量”获取主动权。

    进入9月，“金九银十”年底之前最好的营销节点，预计部分中小开发商会逐渐让步价格争取主动权，希望在年底到来之前尽早完成全年销售目标，从周边城市的深圳、惠州就有不少楼盘取得成功，尤其是深圳的莱蒙•水榭春天、惠州的碧桂园•十里银滩等等楼盘，由于限价或限购预期等各方面的原因，开发商对楼盘价格做出大幅度的让步，短期之内几乎卖完；从政策环境来看，近期住建部表示不会直接公布限购城市名单，可见东莞的限购预期已被削弱不少，但仍然不能完全排除悬在上空的限购，毕竟政府对楼市行情实行的是动态监控，当前更为明智的举措是借“金九银十”契机大胆地随行就市定价，以谋求快速出货回笼资金、跑赢大市，获取主动权。

    ▲购房者对限购预期敏感度下降，中低端楼盘急需突围。

    2011年至今，东莞已经卷起三次限购即将到来之风，并且似乎越传越真，最新8月限购风声再次刮起，部分开发商也借机积极加推新品，楼盘营销活动亦是一浪高过一浪，不少港台明星“你方唱罢我登场”，但商品房成交依然没有摆脱淡季的禁锢，究其原因，大户型豪宅当道，楼盘后续出货能力有所放缓固然不可忽视，更深层次的原因则是，本次东莞限购风声袭来，购房者对政策预期的敏感度在不断下降，短期之内入市的紧迫性趋弱，市场交投氛围有所放缓，在“金九银十”到来之际，尤其是购房者对其价格认可度不高的中低端楼盘，要想取得显著的出货量，拿出实实在在的优惠才是促进成交的有力保证。