松山湖塘厦虎门八月均价列全市前三 房价均过万

    8月东莞楼市限购传言之风再次刮起，楼市笼罩阴影，持币待购现象增多。东莞虽未被中央点名成为限购城市，但目前的房价状况对出台政策的压力达到空前。“9月上旬东莞将限购”这一传言影响着楼市动态，导致8月下旬后，楼盘推盘节奏加快，促销力度增多，“以价换量”成为越来越多开发商决策。由于今年东莞楼市高端盘云集，虽有个别项目价格回调，但整体均价高企这一现状难以得到有效改观，8月均价仍然达到8300元，同时前8月均价已经触及警戒线。东莞楼市面临强大的社会舆论压力与现实房价压力，限购之说愈演愈烈。因此，在“看紧”的政策预期下，市场观望增多，不少开发商为打破僵局争取主动地位，加快了推货节奏及加大了促销力度，在未来的“金九银十”这一现象将增多。在开发商主动出击下，8月整体成交量仍然保持平稳，仍然维持在40万平方米/月之上，房价较7月价有所回落，8月整体呈现“稳中小缩”局面。

    8月房价8385元，环比7月小幅回落，成交量平稳

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年8月一手住宅网签量保持6-7月份的成交水平，达到约43万平方米，连续3个月稳定在42万平方米/月上下（见上图）。东莞楼市需求较稳定，一手住宅年度成交量正常发挥为480-520万平方米/年，即月度成交量维持在40万平方米上下，从2007-2011年55个月成交走势明显看到，东莞月度成交量基本以40万平方米为中轴线上下浮动。故在传统楼市淡月的8月成交量维持在43万平方米为正常水平，楼市成交状况仍未达到“糟糕”的地步，仍处于可观水平。在促销让利情况下，成交量得到一定支撑。

    8月一手住宅均价约8385元/平方米，环比7月小幅下降约2.3%，属结构性调整。因为7月高端盘成交比重大，房价基数大，故8月房价虽小幅回落，但仍然高于4-6月份，与3月份整体均价基本持平。与历史同期相比，今年8月份市场供应量达到近三年来最高，限购预期加快了楼市推盘步伐。8月成交量亦达到了近四年来最高，与09年同期基本持平。

    前8月房价触及“警界线”，东莞限购压力加码

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前8月全市一手住宅供应面积约317.9万平方米，同比增加约26.8%，较前两年有明显增加，创近三年最高，“供不应求”现象得到大幅缓解。2011年前8月全市一手住宅网签面积约361.2万平方米，同比大幅增加56.9%；前8月全市一手住宅网签均价约8252元/平方米，同比大幅上涨19.2%.东莞市去年一手商品住宅官方均价为7600元，按今年8.5%房价涨幅控制目标，则为7600*（1+8.5%）＝8240元/平方米，即前8月房价已经触及“警戒线”，在社会舆论的高压下，东莞楼市限购压力加码。在这一预期下，预计9-10月市场供应量会较大，价格促销会增多。

    中小刚需户型长期供应不足是房价居高难下的重要因素

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年8月80平方米以下户型供应仅149套，全市比重仅占10%，其中70平方米以下户型供应仅98套，仅占4%。以首次置业为主的刚需户型供应严重不足，市场以中大户型非普通住宅为主，这一现状是房价居高难下的重要因素。8月161-180平方米户型供应277套，比重达11%，创年度最高。前8月100平方米以下户型供应比重仅49%,市场供应不乏高端大户型。从销售情况来看，合拼大户型销售遇到较大的阻力，在趋紧的政策环境下，价格压力较大。房地产调控仍将持续一定时间，这一趋势将会影响未来产品供应走势，预计未来刚需产品供应量将会得到增加，相反大户型开发量将有所减少。

    近期库存水平维持在410-420万平方米，存货压力未有明显增加

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2011年8月底全市一手住宅库存面积约412万平方米，较前几个月没有明显变化，连续4个月维持410-420万平方米，东莞楼市存货压力未有明显的增加。楼市整体“供应偏紧”的格局仍未得到根本改变，市场需求在不断地得到释放。9-10月将迎来供应高峰，库存消化情况最终看政策最终如何落地。在保持目前的政策环境不变的情况下，预计9-10月楼市需求将继续得到释放。

    松山湖、塘厦和虎门8月房价位列全市前三甲

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，南城区以8.48万平方米成交量稳居全市榜首，全市比重达两成，约19.7%，虎门和寮步成交量分别位于全市第二和第三名。在房价方面，松山湖、塘厦和虎门分别位列全市前三甲，均价分别为13546元/平方米、11147元/平方米和10438元/平方米，也是全市三大均价过万区域。寮步近期楼市成交较活跃，其中主要热销楼盘为星城国际，遥遥领先寮步其它楼盘。

    各类型商品房供求分析

    （一）别墅

    8月东莞别墅产品供应面积及套数环比7月均小幅减少约两成，签约面积及套数呈平稳增加态势

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年8月东莞全市别墅新增供应面积5.12万平米，环比7月小幅减少约两成，同比10年8月超大幅上涨；8月东莞全市别墅签约5.94万平方米，共167套，环比7月有小幅增加，同比10年8月均有较大幅度增涨；别墅推盘的减少也是构成8月均价环比7月回落的重要因素。

    8月，东莞别墅产品供应主要来自于黄江镇金地湖山大境（以联排、双拼产品为主）、黄江镇江山花园、塘厦镇万科棠樾（以叠加、双拼别墅为主）、塘厦镇银湖山庄（以独栋别墅为主）及南城区中信凯旋公馆（以联排别墅为主）。

    成交项目排名：

    8月东莞别墅签约排名以黄江镇江山花园以签约1.1万平方米共16套排名第一，签约均价9323元/平方米、高埗镇新世纪颐龙湾签约10877平米，共30套排名第二，均价8831元/平米，面积签约排名第三的是南城区国际公馆香榭里，4482平米，共20套，签约均价9508元/平米。

    （二）公寓

    公寓产品继续保持“零供应”状态，成交亦有所下降

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年8月，东莞公寓产品继续保持“零供应”局面；8月，公寓产品总签约1.03万平方米，172套，同比10年8月大幅减少约4成，环比7月减少约2成。

成交项目排名：

    8月东莞公寓产品成交排名中，虎门镇地标大厦以签约2765平米，47套排名第一，签约均价5722元/平米；第二名是：南城区国际公馆锦上签约1425平米，共25套，均价9268元/平米，带1500元/平米非毛坯；排名第三的是塘厦镇盈锋莲湖广场，签约1358平米，共26套，均价4841元/平米。

    (三) 洋房

    全市洋房供应环比减少二成，签约量环比略增，同比大幅增加七成

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年8月全市洋房新增面积21.57万平方米，环比减少22.38%，同比增加20.37%；供应2249套，环比减少18.63%，同比增加22.43%。

    8月全市洋房签约44.87万平方米，环比增加21.76%，同比大幅增加70.28%，签约4652套，环比增加22.96%，同比大幅增加71.98%；

    从成交项目来看，凤岗镇大运城邦以签约1.9万平方米，250套排名第一；南城区中信森林湖签约1.6万平方米，共86套排名第二；南城区中信凯旋国际签约1.5万平方米，共105套排名第三。

    市区洋房供应大幅增加，签约同比增加五成，环比呈回升态势

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年8月东莞城区洋房南城区、东城区及万江区有供应，约12.57万平方米，共970套，东城区为新世纪星城项目，南城区为御花园天珑湾和中信森林湖，万江区为滨江公馆和欧景城。

    2011年8月全市新增住宅分布

     住宅供应主要集中于城区，新品紧急推货入市。

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年8月全市有12个项目有新增供应共21.57万平方米，2249套。

    2011年8月东莞市二手房供求分析

    （一）8月东莞市二手房挂牌供应

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2011年8月东莞市二手房挂牌供应1550套，环比7月（1453套）增加97套。

    8月东莞二手房挂牌供应户型主要以61－90平米两房、91－140平米三、四房为主。

    8月东莞市二手房挂牌供应主要集中樟木头镇、塘厦镇、沙田镇、常平镇及东城区。

    （二）8月东莞二手房成交

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2011年8月东莞市二手房总成交约35.4万平方米，共3319套，环比7月（30.9万平米，2983套）上涨15%。

    8月东莞市二手房成交区域中，以东城区签约4.34万平米，共389套排名签约面积第一位；常平镇以4.03万平米，共468套，排名第二；二手房市场一直活跃的樟木头镇以签约3.38万平米，共410，排名第三。
 
    合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2011年8月东莞市二手房签约总金额约13.32亿元，环比7月（11.65亿元）增长14%。

    签约总额排名：东城区以签约1.66亿元排名第一，其次是常平镇，签约总额约1.51亿元，南城区总签约1.39亿元排名第三。

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2011年8月东莞市二手房签约主力均价集中于3500－4500元/平方米。

    8月，东莞市二手房成交单价，松山湖以均价8838元/平米蝉联冠军宝座，长安镇以均价5788元/平米排名第二，塘厦镇均价5503/平米排名第三。

    签约均价排名：道滘镇以均价9924元/平米排名首位，主要为别墅产品成交拉高整体均价、松山湖以9343元/平米的成交均价排名第二、排名第三的是长安镇，签约均价5660元/平米。

    东莞各主要楼盘动态：

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年8东莞市各主要楼盘动态活动类型以旧盘加推新品上市及各楼盘价格促销为主，其次是新品上市前的市场预热活动。

    8月共有1个新盘入市，即清溪镇—汇景 御泉香山，首批推出15套200－235平米联排别墅，156套70－150平米二至四房洋房产品。

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年8东莞市各主要楼盘动态主要集中于南城区、万江区及寮步镇。

    楼盘动态小结：

    8月包罗了八一建军节、七夕情人节，且临近中秋节，各大节日一直以来是各开发商钟意的推广节点，开发商自然不会错过这佳节良辰，纷纷加推新品上市，同时推出各种优惠信息，引诱消费者成交，导致“金九银十”提前释放。

    至2010年以来，东莞房地产市场一直处于“云遮雾绕”状态，市场前景不够明朗，关于限购各种传言不断，更是扰乱开发商心态，加之多数楼盘下半年的销售压力都较大，开发商都急于出货，推货力度也是空前的加大；而由于今年加推上市的新品较多，而市场观望气氛一直以来有增无减，特别是近两月，楼市成交量持续呈下滑状态，东莞楼市存货开始积压，销售压力进一步加大。

    日前，住建部与地方达成共识，二轮限购政策适当放松，可短暂限购，亦可局部限购；虽说政策可能已不再如当初猜想的那样严厉；但目前，东莞房地产市场大户型、豪宅当道，市场成交也出现下行，迫于销售压力，部份楼盘在价格方面已出现松动迹象，优惠力度也不断加码；所以，下半年东莞房价或将小幅下跌。

    新开工及潜在供应分析  

    （一）商品住宅新开工分析

    2011年8月东莞商品房新开工面积约70.38万m2，环比增加约28.7%，同比增加约100.5%

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年8月份东莞全市商品房新开工面积约70.38万平方米，环比7月54.69万平方米增加28.7％；同比2010年8月份35.10万平方米增加了一倍。8月份商品房新开工相比有所增加。

    全市共十个区域有新开工，除长安镇有两个新开工外，其余九个区域分别只有一个新开工项目；其中长安镇商品房新开工面积第一，约22.27万平方米，为以洋房、商业为主的长安万科中心和以洋房为主少量垃圾收集站及车库的富山居花园；南城区商品房新开工排名第二，约8.13万平方米，为三元里综合搬迁楼，产品为洋房；凤岗镇商品房新开工排名第三，约7.59万平方米，新开工项目为祥利花园，产品为洋房和车库。

    2011年8月份东莞全市新开工项目以洋房为主；只有一个别墅新开工项目，为常平镇天林湖花园；有一个公寓项目，为莞城区的联丰中心公寓。

    （二）潜在商品住宅分析

    截至2011年8月东莞全市新开工但未销售的商品住宅面积约762.5万m2，环比增加约0.79%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2011年8月底东莞全市新开工但未销售的商品住宅面积约762.5万平方米，环比7月756.5万平方米增加了约0.79％，可见商品住宅新开工面积比商品住宅新预售面积多了约6万平方米。

    潜在商品住宅面积排行第一的为南城区，包含楼盘共19个，面积约167.2万平方米，产品类型为洋房、公寓、别墅和商住楼；排行第二的为厚街镇，共7个楼盘，面积约72.5万平方米，产品为别墅、洋房及少量商住楼；而常平镇则排行第三，包含9个楼盘，面积约为54.1万平方米，产品有别墅、洋房和公寓。

    潜在别墅分析

    截至2011年8月东莞全市新开工但未销售的别墅面积约70.1万m2，环比减少约2.23%

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2011年8月底东莞全市新开工但未销售的别墅面积约70.1万平方米，环比7月71.7万平方米减少了约2.23％，即减少1.6万平方米。

    新开工但未销售的别墅共分布在15个镇区，排行第一的为厚街镇，面积约29.3万平方米，楼盘为25.6万平方米的海逸豪庭和3.7万平米的湖景壹号庄园；排行第二的为松山湖，面积约8.4万平方米，楼盘包括5.0万平方米的锦绣山河和3.4万平方米的万科虹溪诺雅；排行第三的为樟木头镇，面积约4.8万平方米，项目为4.8万平方米的尚峰桃园。

    土地市场分析（数据来源：东莞市国土资源局）

    商住地价创年内新高 未来城区将有优质地块出让

    1、本月总体供求价

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市8月份总体供应土地面积约52.2万平方米，环比7月份供应84.67万平方米减少约32.4万平方米，总体成交面积约46.42万平方米，环比7月份成交36.87万平方米增加约9.56万平方米，成交金额约12.2亿元，环比7月份成交总金额10.8亿元增加约1.4亿元，成交地面单价约2635元/平方米，环比7月份2933元/平方米减少约298元/平方米。

    2、本月总体供应情况

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按照地块挂牌出让起始时间进行统计，2011年8月份东莞全市土地总体供应16宗，供应面积约52.2万平方米，面积同比2010年8月份供应76.5万平方米减少约24.3万平方米，环比7月份供应87.7万平方米减少约35.5万平方米。供应宗数与2010年同期减少3宗。

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，8月份各类型用地供应分别为：加气站用地供应4251平方米；商服用地约16320平方米；科研设计用地供应98129平方米；工业用地供应170215平方米,占总供应量的32.6%，供应面积排行第二；商住用地供应233172平方米，占总供应量44.7%，供应面积排名第一。

    本月供应的5宗商住用地分别来自寮步镇、沙田镇、大朗镇、石龙镇和中堂镇镇，其中寮步镇出让1宗，面积约1.56万平方米，沙田镇出让1块，面积约3.95万平方米；大朗镇出让1宗地块，地块面积约5.49万平方米。石龙镇出让1宗，总面积约5.98万平方米，另外1宗来自中堂镇，面积约6.33万平方米。

    3、本月土地总体成交情况

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市8月份全市成交了13宗地块，成交总面积约46.4万平方米，其中商服用地成交1宗，面积为13720平方米；工业用地成交4宗，总面积约110990平方米，科研设计用地成交4宗，总面积为118129平方米，成交量排行第二，占总成交量的34%；商住用地成交5宗总成交面积为221351平方米，成交量排行第一，占总成交量的48%，

    4、本月商住用地成交情况

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市8月成交了5宗商住用地，总面积约22.13万平方米，成交总金额约10.69亿元，总体楼面地价约2442元/平方米。

    8月份全市成交5宗商住地，其中长安镇莲花路西侧成交1宗，面积约2104平方米，被东莞市中宝四季实业投资公司以底价1250万元竞得，折合楼面地价约1697元/平方米。宝四季实业投资公司目前在长安镇有四季豪园项目在售，去年首推别墅产品，均价约16000元/平方米，洋房产品9月底即将上市，面积大概106-112的2+1户型，131-134的三房户型，143-148的3+1户型和171-264的四房；沙田镇民田社区成交1宗商住用地，面积约39498平方米，东莞市汇景凯伦湾房地产开发有限公司以底价5700万元所得，折合楼面地价约1110元/平方米；大朗镇大井头社区成交1宗，面积为54909平方米，被东莞市圣兴实业投资有限公司以底价29300万元获得，楼面地价约2223元/平方米，地块紧邻碧桂园项目；石龙镇西湖社区江南西路南侧成交1宗商住地，面积为59820平方米，被广东海伦堡地产集团有限公司竞得，折合楼面地价约1612元/平方米；另外1地块位于南城区绿色路西平段西侧，面积为65020平方米，被东莞盈泰房地产开发有限公司（佳兆业旗下）以46500万元竞得，折合楼面地价约4768元/平方米，这是今年来单宗成交单价最高的一地块，地块与国际公馆相邻，位置优越，也是南城区时隔2年后出让的第一宗地块。

    东莞全市及市区整体供求特征：（一）全市一手住宅整体供求价  

    8月“供求双升” 供应同比大幅增七成  成交同比大幅增四成

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年8全市一手住宅供应面积约33.7万平方米，约2416套，面积同比增七成，环比7月减少约三成。8月全市一手住宅签约面积约为43.0万平米，约3808套，面积同比增四成，环比7月略有减少，整体基本持平；8月全市一手住宅签约均价达8385元/平方米，同比大幅上涨25.6%，环比7月略降2.3%。8月市场观望氛围较浓厚，因此成交量环比7月没有得到明显突破。

    （二）市区住宅月度供求价
    
    市区：8月供应同比环比均大幅增加 成交量环比基本持平

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年8月市区新增住宅供应约14.1万平方米，同比大幅增加九成，环比增加三成. 8月市区住宅签约面积约11.7平方米，同比增加16.3%，环比基本持平。8月市区整体住宅均价约9285元/平方米，同比大幅上涨26.2%，环比7月略回落2.4%。8月市区不少项目加大了促销力度，并且新盘价格较理性，故整体均价得到小幅回落。

    市区成交量平稳在12-15万平方米/月 价格平稳在9000元/平方米上下 
 
    今年市区成交量表现较稳定，波动幅度较小，月度成交量平稳在12-15万平方米/月.供应方面，3月达到年度供应高峰后，4月供应回落。自5月后，市区供应呈逐月增加趋势，截至8月已经持续3个月增加。价格方面，自去年10月始，长达11个月，东莞市区房价基本以9000元为中轴线上下浮动。