东莞开盘加推项目增多 促销活动纷纷打"中秋"牌

    第一部分：一周楼市观察

    注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。另外普通洋房可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、纯深圳盘三小类。根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

    商品房新增供应持续上升

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周(2011.9.5-9.11)新增商品房供应大幅增加，供应项目为8个，供应2621套，面积合计21.13万㎡，环比上周上升28%，创8月以来单周供应量新高，远大于近四周平均成交面积13.21万㎡；其中住宅供应1514套，供应面积18.81万㎡；商铺83套，面积0.76万㎡；写字楼1套，面积0.21万㎡；车位1023个，面积1.36万㎡。新增的供应项目分别是位于石碣的达鑫•江滨新城（住宅、商铺）；寮步的丰泰•旗山绿洲（住宅、商铺）；万江的富通•天邑湾（住宅、商铺）和水印长堤•江湖（写字楼）、南城的天利中央花园（住宅、商铺）和中信森林湖•兰溪谷（住宅）；长安的莲湖四季豪园（住宅）；塘厦的隆福花园（车位）。

    本周（9.5-9.11）商品房量价齐跌，成交萎缩

    据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周商品房共成交1215套，面积合计10.47万㎡，环比下降14.05%，同比下降5.79%；成交金额8.75亿元，环比下降19.85%。其中住宅成交958套，面积合计9.96万㎡，成交金额8.20亿元；非住宅成交257套，面积合计0.51万㎡，成交金额0.55亿元，成交面积环比上升36.70%，同比上升10.30%。

    本周东莞商品房市场量价齐跌，成交萎缩，商品房成交均价8361元/㎡，较上周下降6.75%,商品房成交中位数为7742元/㎡；普通住宅（洋房+公寓）成交的中位数为6628元/㎡，环比下降，价格重心下移；非住宅成交均价10898元/㎡，较上周下降18.38%。

    附：本周各类型住宅成交量价一览表：

    住宅成交面积80-100㎡区间成交比重上升最快   大户型比重下降

    本周从住宅成交面积的区间分布来看，40㎡以下区间比重上升；40-80㎡面积区间比重下降，成交较多的项目有凤岗的汇商花苑漫城和佳兆业•水岸豪门；80-100㎡面积区间比重上升最快，比重最高，占住宅成交比重超过四成，成交较多的项目有凤岗的佳兆业•水岸豪门；100-140㎡面积区间比重下降，二者占比11%，成交最多的项目是东城的新世纪星城三期；140-200㎡面积区间比重保持不变，主要成交的项目有南城的中信•凯旋国际花园二期；200㎡面积以上区间比重下降，成交较多的项目有南城的中信森林湖•兰溪谷、世纪城•国际公馆香榭里。综合成住宅交的面积区间来看，140㎡的大户型成交比重下降，本周住宅市场以60-100㎡的中小户型成交为主。

    三类片区住宅价格大幅上升、一二类片区住宅成交价格下降

    本周东莞住宅市场量价齐跌，按片区分布来看，三类片区成交价格大幅上升，一二类片区成交价格有不同程度的下降；成交金额的比重三类片区环比持平，一类片区下降3.5个百分点，二类片区上升3.5个百分点，一类片区一直保持成交金额六成以上的比重，是东莞房地产市场的主要市场，二类片区金额比重超过三成，是东莞房地产市场不可或缺的部分，三类片区成交金额极低，对整个东莞房地产市场影响几乎可以忽略。

    住宅价格片区分布情况

 
    开盘加推项目增多，促销活动纷纷打“中秋”牌

    据东莞中原研究部不完全统计，“金九银十”期间东莞市场将有48个盘新推、加推，面积合计约90万㎡，主要分布在南城、寮步、松山湖、大朗、万江等区域。上周东莞楼市促销优惠活动繁多，纷纷打出“中秋”牌，如精英世家“中秋购房八七折优惠”、金地•湖山大境举行“中秋焰火晚会”、香树丽舍“中秋游园会 月光演唱会”、锦绣山河“猜灯谜”等活动。在楼市旺季的“金九银十”，迎来了中秋，开发商借助“中秋”纷纷开展形式多样的优惠促销活动，借以聚敛人气、提高销售业绩，然而从上周成交的数据来看，取得的效果并不明显，成交与上周比较反而下降，“中秋”营销失灵，这种情况对东莞房地产市场来说不容乐观。在现行的市场情况下“以价换量”或许能取得良好的销售业绩。

    第二部分：一级市场

    ※本周新增供应地块(按公告时间)：

    ※本周流拍地块：(按公告时间)

    中原点评：

    编号2011G072的地块位于中堂镇斗朗村工业大道东侧，容积率为2.5，土地用途为商住，宗地面积为6.33万㎡，体量不大，该地块最终以底价成交，并不算意外。据悉，东莞市居益房地产开发有限公司曾在2009年12月，就以1253元/㎡的楼面地价拍下107国道东泊村地块，也就是准备上市的益居公馆，现在拍下的地块将是益居地产的另一个新项目，764元/㎡楼面地价还是比较吸引开发商的。该成交地块位处中堂镇中心位置，周边有南国雅苑、莞都可苑等楼盘，今年以来中堂商品房的成交均价在5200元/㎡左右，相对764元/㎡的楼面地价，宗地开发风险不大。

    编号20111001-05的五宗土地位于樟木头镇樟洋社区，为紧密相联的地块，容积率为1.2至2.0不等，土地用途为商住，宗地面积总计33.28万㎡，体量可谓超大，可以说是为大型楼盘量身定做的宗地。上述五宗土地曾经在7月底，由于只有保利地产一家竞拍，因达不到竞拍条件而流拍，这次最终被保利地产以底价4.905亿元成交，折合楼面地价为1054元/㎡，保利地产终于如愿以偿将其收入囊中，这也是保利地产在东莞第二次成功拍地。保利地产在东莞的第一个项目位于保利红珊瑚还处于待售状态。樟木头是东莞房地产市场开发较早、成熟度较高的区域，开发楼盘较多，今年以来商品房均价在7500元/㎡左右，综合现在的市场情况，相对此次成交地块的楼面地价开发风险不大。

    第三部分：二级市场

    一、商品房总体成交情况

     二、一周住宅成交量价走势

    中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交958套，合计9.96万㎡，成交金额8.20亿元；其中普通住宅（洋房+公寓）成交929套，成交面积9.11万㎡，成交金额7.06亿元；别墅成交29套，成交面积0.86万㎡，成交金额1.14亿元。

    一周区域住宅成交情况

    住宅区域成交情况（普通住宅前10名）：

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前10名）：

    本周别墅成交情况（前10名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交项目一览（全部项目）：