联华国际李应聪：星河城 打造东莞中高端商业商圈

　　从我角度来讲，从低端到高端是一个消费意识的改变，在东莞做商业地产做了十多年，做了这么多地方，东莞是最特别的一个，也是最难做的地方。

　　第一点，当我们要做星河购物中心的时候，我们应该怎么定位在东莞来做，能否生存，很简单我们要看消费者的心态，刚刚谭总已经说了，现在很多消费者以前到广州、深圳、香港消费，现在东莞已经具备了很高端的消费群体，但是因为东莞高端消费场所，我很担心很多人说香港离这么近，香港的消费品港币对人民币是0.81，还有一个关税的问题，我看见一个很成功的案例，在深圳湾沙城，深圳湾沙城15分钟就到关口，从关口去到香港就30、40分钟，为什么湾沙城的生意还很好，当然是有他们的一个经营理念在里面，另外一个是湾沙城有很多的国内品商场中心，这样就不会有很多的消费者买东西，当时我们去香港买东西，也付出了很多的成本，有交通成本，税收成本在里面。一个城市的商业发展，我们整个购物中心，会有一个什么样的状态发展。

　　第一，星河城购物中心开出来的时候，旁边都是一个荒芜的地块，现在可以看到星河城旁边有广场已经变成了一个很大的商业片区，所以当一个商业片区的形成会慢慢发展壮大，这是一条路要走的。

　　另外一条路，不光是发展一些商业的概念，可能在国外韩国有一个购物中心，把海洋概念的东西也放多了购物中心，另外还有一个媒体，在中国我们在香港的CBD会有一个旅游酒吧街和购物中心的地方。东莞往后长时间的发展形态应该是这样的。说东莞是我做这么多商业是最特别的城市，为什么这么说?首先东莞有28个镇，4个行政区，人口分得很散，消费群体也很散，从我的理解东莞的核心商业都是有区域的，它的发展跟广州很相近，广州的商业圈是在荔湾区，荔湾区慢慢发展工业就是黄埔区，而到商业发展就是天河区，再往西部发展就是珠江新城，这个跟东莞的发展是很相近的。东莞跟广州有一个不一样的地方，就是有很多镇，每一个镇的人口大概在50-60万的人口。举一个例子，长安镇60万的人口，这里面60万有很多的人来打工的，在工厂里面生产的员工，都是低收入的。所以在这28个镇里面很难找到高端商业，因为镇区里面的人口结构很大部分都是过来打工的一些外来人口，他们的工资有可能是过年的时候才能拿回来，所以他哪里有钱，大部分的都是中低端收入者，有些还是农村人口。

　　随着我们做商业地产、住宅地产，有很多老板、高端人士都跑到其他的区域住了，因为在这个区域不能提供高端的住所，我们很清楚整个东莞的消费群体分成两块，很大一部分是过来打工的消费群体，另外一个是一些东莞很富有的消费群体，他们没有一个销售渠道，他们就跑到香港去消费，一般一个城市，它的消费群体都是一个三角形，最高端在最顶端，中间是白领消费群体，最低端是低端消费群体。东莞白领相对很少，很难留住白领，都跑到广州、深圳去了，东莞的消费群体是两头大，一个消费群体的分散跟城市的分布是不一样的，所以当我们要做商业定位时要很小心，做一个高端的购物中心，考虑到高端消费群体有没有市场。所以定位是中高端的，除了服装、餐饮， 80、90个国际品牌都是一期做的，他们不是傻瓜，我们在全广东都让他们的店去经营，吸引经营商，他们知道如何吸引高端的群体，其实中高端的社会群体利润是非常大。我们来东莞的商业发展，当我们天河城开发出来的时候，我们还有二期项目，定位会相对高端一点的购物中心。

　　有很多高端的消费群体到香港去消费。应该清楚我们的定位不能定得很高，定得太高了东莞的低端人群也消费不起。前一段时间我也去了长安看购物中心，长安相对来说是一个经营比较成熟和运作比较成功的镇区。镇区里面有一个购物中心，进去看发现有一些百货，了解到它的商家经营者的福利大概是在70%左右，现在整个长安的人均消费比七千已经高了很多，不过我很担心将来长安有60万的人口，作为一个通道口也是很难的，我觉得往后东城在星河延伸会变成一个东莞大的商圈，会慢慢呈现新的一种情况，中高低都在这个片区。

　　另外刚刚一开始谭总也说，以前第一国际、华南MAll、高价地广场这三个购物中心相对来说运作都比较成功，这三个我觉得高价地广场是一个购物中心，其他两个不属于购物中心，因为高价地广场是一个组团，是一个开放的购物中心，它把旅游的概念放进去了。从一个区做大前期是要做潜水的，从一个区域迁到另外一个区域，人口就有70万。但是它变成了一个旅游的发展，做得也很成功，它是因为慢慢开发出来的，一点一点开发出来的。本身高价地广场是购物中心，从我的概念，高价地广场也不是购物中心，华南MAll也不是一个购物中心。另外还有一个很重要的概念，他们把一部分的产业卖掉了，因为华南MAll把相当一部分的商业卖掉了，当一个购物中心卖给一个地产是一个很困惑的状况，产权都不在自己的手上，能经营好是一件很难的事情。

　　在提到政府怎么去激发整个商业发展，比如说广州、北京。北京办奥运会的时候，大量的购物中心冲出来，广州办亚运会的时候，也有大量的商业购物中心冲出来，两个案例是相同的，当整个人群在一个商业中心的时候，这个人群肯定会发展很庞大，所以当政府在商业面积规划有一个好的东西，这样大家也会做出一些好的东西。

　　以前我也做过批发市场，现在在广州批发市场也是存在的，在东莞也是存在的，我觉得这是一个共存的，因为两个消费全体是不一样的，零售的消费群体也可能会有，但是不多，批发市场是另外一种城市。城市综合体是最近这几年才开始发展商去探讨的，万达以后不做住宅，以前都是做商业为主，万科以前也不做商业，刚开始时做住宅的。以前香港的金融风暴，结果发展商就想去做城市综合体。我想谈的是零售商业，我们未来东莞的零售商业怎么走。举一个例子，以前在香港有很多不同的百货公司，现在我们在香港的百货公司越来越少，但是不停在开一些购物中心，不光是在香港，在大陆也是。现在很少会开百货公司，都是先开一个购物中心。购物中心从我的角度来说购物中心大概是20%的零售在里面，还有一些品牌在里面，还有20%在餐饮在里面，餐饮在里面是很重要的，因为当你逛累了，你可以在里面喝一杯茶等等，这样是挺好的。

　　现在可以说在整个全球乃至中国，零售商业下一步会发展得比较多，或者发展得比较成熟，可能会开百货，开百货步入开一个购物中心，所以东莞也会走这条路，刚刚邓总说了，开大量的购物中心可能会有一定的量，可能在社区有一些零零散散的商业。