世纪广场邓学冠：商业地产开发模式应勇敢创新

　　从99年到东莞，第一个项目是一个商业项目。从这十几年来看，东莞从做商业项目，包括有些餐饮的项目是非常多，应该有十多个，有些是餐饮，但也没有怎么实质操作，包括后面涉及到建造经营等。东莞这两三年的商业格局发展变化非常快，整个速度也有翻倍的迹象。从市政府前期提出了一个四大商圈，也看到了原来东莞整个商业模式是比较分散的，人口居住也非常分散，如想要做一个城市就要打造一些商业、文化、金融中心，就提出了四大商圈。这四大商圈有一些代表性的商业规模在里面，这十年来，起起伏伏，我觉得在这里，跟大家也是可以探讨里面的一些问题。

　　第一，商业地产跟住宅地产的不同，商业地产需要的资金非常大，而且资金周期非常长，前期发展的商业、物业这些问题同样需要面对。但这些问题如何解决，现在在一个解决的资金问题上，有一些企业已经找到了出路。比如一些上市公司找到一些投资的资金进来，但是也有一些企业面对一个困境，就是开发出来不好卖，融不到资金，但是卖了以后又面临一些问题。随着商业地产行业的发展，可能这种困难是能够解决，一些企业可能会发展得更好，不能解决的企业可能面对的问题会更多，这是我们地产界商业地产的发展，对于商业投资这块，在投资可能需要认真去面对的问题。

　　这十年来，特别是后几年发展很快，一个跟政府的政策引导有关系，另外跟整个GDP的上升，人均消费力的提升有关系。这个消费力的提升也造成整个业态从广到密集型转变。从我来看东莞，像东莞四大商圈一直延伸到虎门、常平。包括厚街的一些商业街是做得比较好，还有虎门也有一个服装城。这些商圈都很成功，在东莞来说，哪怕打造了一些商业中心，东莞的商业形态还是值得去投资的，从商业来讲，不但要讲到生活、服务方面的百货超市，其他的商业市场，比如说建材、服装、广告业、酒店业等等还有很多的专业市场。这些如何发展，都是应该去认真面对而且值得我们借鉴的，包括很多成功和失败的案例，我们要去总结这些经验。

　　从东莞整个人口的消费来讲，特别这几年来，以前所有的中高端消费，本身能够进驻东莞开品牌店的不多。随着现在的大型豪华购物中心的发展，也引进了一些品牌，像第一国际和百货，现在新的联华星河城也要引进一些国际的品牌，这些都会提升整个城市的消费形象。这一类从实际经营的情况来看，面对一个问题就是经营者的实力跟经验，这是商业地产投资在这一块，包括自己持有物业，可能你在广州找一个经营商，跟你到东莞的代理商可能就是不同级别的，我只是抛砖引玉，很多深的讨论希望以后有机会跟大家探讨这样的问题。

　　另外东莞的，包括购物中心还有其他的业态形式也好，随着城市的产业改良，包括未来的泛珠三角的大城市融通的交通网络，和东莞自身的轨道网络都是我们商业地产发展未来的契机，也是未来商户投资客的契机，我们现在面对的是发展到一个新的高点，但这个高点又有另外一个，就是交通大融合的时代，会改变整个商业中心，这是我自己个人的看法。这个格局会出现，为什么我会这样想?因为中国从很多发展成功的城市来看，现在中国的主要模式还是要买地来建，你不可能有太奢侈的面积来发展，轨道交通这个大容量客流体系的介入城市发展，从一个居住的地产集团到一个商业集团里面，如果有一个很便捷，也准时能到达，容量又很大的交通系统，会营造整个住宅集团，跟商业集团出来，这一块是我们商业发展未来的风向标。