“金九”新品供应再现高峰 “银十”消化压力大

    一、一周经济运行和房地产动态

    国务院：公租房面积40平方米为主  租金略低于市价

    国务院总理温家宝9月19日主持召开国务院常务会议，表示公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主，租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。

    社科院：我国成世界城乡收入差距最大国家之一

    日前，中国社会科学院城市发展与环境研究所发布的《中国城市发展报告No.4——聚焦民生》显示，目前我国城乡收入差距比为3.23:1，成为世界上城乡收入差距最大的国家之一。

    全国首宗限地价竞房价土地底价竞出  竞价者仅1家

    9月21日全国首个“限地价、竞房价”的土地“北京市门头沟永定镇居住用地”以底价竞出，中铁房地产集团有限公司以22.23亿元的价格竞得。按照规定，该宗地出让地价限定为人民币222285万元，并要求全部建设“中低价位、中小套型普通商品房”。

    重庆全国首征存量房房产税  3400套房屋应纳税

    重庆市地税局相关工作人员透露，该市将从10月1日起对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。

    东莞桥头引进20亿房地产项目  以推动城市化进程

    从桥头镇获悉，卓越置业集团有限公司将投资20多亿元，在桥头镇石水口村大茶岭开发大型生态商住房地产项目，总面积达26.54万平方米。该项目的启动将进一步推动桥头的城市化进程。

    穗莞深城际轨道标志性建筑10月合龙

    东江南特大桥主桥全长550米，共42个节间，全桥钢梁重约13800吨，采用柔性加劲桁，结构既轻又具有竖向刚度大、跨越能力强的特点，是目前国内铁路桥梁中跨度最大的连续钢桁梁。大桥造型美观，建成后将成为穗莞深城际轨道标志性建筑。中铁港航局穗莞深项目部表示，东江南特大桥钢梁已架设了32节间，预计10月完成主桥合龙。

    深圳保障房使用面积被指缩水  超200人放弃申购

    日前，因不满保障房面积缩水，数百名已公示成功申请到深圳保障房的申购者聚集在深圳市住宅售房管理服务中心门口，指责保障房面积“缩水”，并拒绝在购房合同上签字，要求现房分配并更换房源。对此，深圳市住建局回应称：“目前国家有关法规和政策只对保障性住房的建筑面积作出了明确规定，而对使用面积、使用率等并没有提出要求。”

    二、土地市场

    1、上周（9月19日-9月25日）无土地成交信息

    2、本周待拍土地：

    本周（9月26日-10月2日）东莞土地市场将对一宗位于厚街镇珊美社区的商服用地进行拍卖，地块属于集体土地使用权的流转，出让年限仅为十年，出让面积为4135㎡，位于体育路与中兴路交界附近，地理位置较佳，但鉴于近几个月以来东莞土地市场的低迷，该地块底价成交的可能性较大，不排除流拍的可能。

    3、上周出让公告：

    上周东莞市国土资源局网站最新公布一宗商服用地公告信息，地块位于石龙镇温泉北路东侧，体量较小，占地2001㎡，是今年第二宗网上进行交易的商住及商服用地。9月以来，东莞市国土资源局网站最新公布商住商服用地公告信息仅三宗，土地市场冷淡。

    三、房地产市场

    1、新增供应：新品供应再现高峰  “银十”消化压力大

    上周共有13个项目有商品新增供应，纯新盘有中熙弥珍道、景湖荣郡两个，其他均为旧盘新推，合计新推4911套，面积区间约为57.82万㎡，以洋房和别墅产品为主。别墅方面，金地湖山大境新推92套，面积为236㎡-285㎡的联排和双拼别墅；锦绣山河•锦园推50套，面积为567㎡-675㎡的独栋别墅。

    洋房方面，虎门国际公馆推402套，面积区间为118㎡-220㎡；万科紫台推40套，面积区间为232㎡-432㎡豪宅单位；锦绣山河•锦园推343套，面积区间为138㎡-273㎡；碧水天源枫景台推256套，面积区间为82㎡-103㎡；汇商花苑推264套，面积区间为59㎡-109㎡；联华•半山湖推156套，面积区间为132㎡-190㎡；大朗碧桂园推2241套，面积区间为82㎡-89㎡刚需户型；中熙•弥珍道推252套，面积区间为79㎡-107㎡；花样年江山推123套，面积区间为72㎡-84㎡；万科金域华府推300套，面积区间为75㎡-169㎡；景湖荣郡推392套，面积区间为78㎡-144㎡。

    从新增供应情况来看，蓄客已久的楼盘集中推新货，如中熙弥珍道、景湖荣郡、大朗碧桂园、锦绣山河•锦园、联华半山湖、万科金域华府二期、花样年江山、虎门国际公馆等都有大量新品入市，是今年第二轮供应高峰。如此大的货量集中入市，再加上之前库存量，即将到来“银十”战场可谓烽火四起，消化压力大，不排除一些开发商为争夺市场，快速去去货，进行比较大幅度的价格调整。

    2、成交情况

    2.1 商品房整体签约情况：“金九”末期楼市发力  住宅成交跃升

    上周东莞商品房共签约1151套，合计面积12.16万㎡。其中住宅成交1033套，环比微涨4%；成交面积12.1万㎡，环比上周14%。非住宅成交118套，环比下降26%，成交面积0.4万㎡，环比下跌一成多。在九月的末期，东莞楼市终于开始发力，成交再度跃升，让“金九”实至名归，主要因为东莞开发商集中抛出手中货量，再加以价格调整，使得部分观望的购房者出手购房。

    2.2 住宅成交量价走势：均价再度跌破“8”千大关  以价换量成趋势

    瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周东莞住宅签约量涨价跌，住宅成交均价再度滑落，跌破“8”千大关，为7995元/㎡。7月份以来，东莞住宅成交均价频频触及警戒线，一直处于“限购”的风口浪尖上，开发商更是一度被约谈。如果价格继续越线，不排除十月份出台限购令的可能性。在限购令和资金紧迫的双重压力之下，“以价换量”从小试牛刀到大面积蔓延，不少开发商纷纷对旗下的项目进行价格调整，借在“金九银十”旺季去货，快速回笼资金。如中信森林湖兰溪谷、新世纪颐龙湾、大朗碧桂园、金地外滩8号、富通天邑湾、天利中央花园、御花苑天珑湾、万科金域华府等高端楼盘都有比较大的促销优惠。

    2.3 区域住宅成交：颐龙湾洋房热销  助推高埗首度登上冠军宝座

    新世纪颐龙湾继续热销，助推高埗签约183套首度勇夺商品房住宅签约区域排名的第一名，遥遥领先其他各镇区。天利中央花园（29套）、中信森林湖兰溪谷（28套）、江南第一城（18套）、中信凯旋国际（11套）等楼盘的支撑，南城以139套位列第二名；金地外滩8号（59套）、富通天邑湾（32套）、葡萄庄园（11套）等楼盘成交的带动，万江以102套位列第三名。成交均价方面，上周均价过万的镇区有3个，分别是塘厦（16557元/㎡）、松山湖（16090元/㎡）、长安（10389元/㎡），其中塘厦是由万科棠樾所支撑，长安则是莲湖四季豪园的成交所推动的。

    2.4 商品房各物业类型签约情况

    2.5 个盘成交排名：颐龙湾一鸣惊人  高端楼盘不甘示弱

    新世纪颐龙湾洋房产品推出，受到购房者的积极响应继续热销，以180套夺得楼盘排名的第一名。取得如此成绩，主要是因为新世纪颐龙湾是高埗镇唯一一个超级大盘，地处中心区，未来升值空间大，再加上近期打88折的团购优惠蓄客，使得购房者纷纷出手购买。金地外滩8号从一开盘就采取低于市场预期的价格入市，成为万江区域的新星，上周加推新品再获佳绩，以59套位列第二名；长安一直高调亮相的高端楼盘莲湖四季豪园以57套，再度跻身楼盘排行前十名，位列第三名。

    2.6楼盘活动：新盘新货集中上市  “金九”竞争愈发激烈

    接近“金九”的尾声，东莞楼市推货节奏越来越来越猛，新盘新货集中上市，给楼市来了一场暴风雨。如碧水天源五期枫景台盛大开盘，主推80-103㎡的二、三房单位；同在大朗碧桂园高层非毛坯洋房以均价5800元/㎡的价格盛大发售；备受关注的南城景湖荣郡78-138㎡二至四房发售；黄江金地湖山大境也迎来首次开盘，主推230-280㎡的联排和独栋别墅。

    此外，优惠促销、超低团购仍然是营销促销中的重头戏，如中信森林湖兰溪谷13栋单位7600元/㎡起，价格下滑9个点，成为城区首个大幅度促销的豪宅楼盘；中惠启动“淘房节”活动，最低可享93%；金域松湖举办“超级团购、超级折扣”活动，二期新品认筹开盘可享受88折优惠。从目前东莞楼盘营销策略上来看，定价策略和价格促销成为最为关键的一步，“以价换量”已成为大部分开发商的共识。

    3、新开工工程:3个项目取得开工许可证  开工量两连升

    上周3个住宅项目取得开工许可证，分布在中堂、塘厦及道滘三镇。新开工产品类型以洋房、车库及办公为主。总开工面积29.3万㎡，其中，住宅新开工24.9万㎡，环比上升46%，非住宅4.46万㎡，环比上升8%。

    进入秋季，开工量出现季节性上升，连续第二周出现较高的增幅。中堂镇新开工地项目地块由同悦大酒店有限公司于2009年11月拍得，楼面地价为708元/㎡。道滘镇洋房大体量开工，洋房面积达13.6万㎡，近年来，随着水乡片区的发展，道滘镇房地产项目开始增加，到底这些项目的供应能否改变道滘镇小产权房主导市场的局面，有待市场的考证。

    总结：

    1、重庆市地税局表示将从10月1日起对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市，接下来能否全国大面积实施，有待考察。

    2、受政策和心理预期影响，东莞房企对土地市场观望情绪浓重，东莞土地市场持续走低，本月目前为止仅公布三宗最新公告信息，公告信息显示，下月进行交易的土地仅塘厦和石龙三宗地块，预计下月土地市场依然低迷。

    3、上周13个项目有新增供应，住宅有4911套，合计新增面积为57.82万㎡，为年度周供应最高峰。如此大的货量集中入市，加上之前的库存量，东莞“银十”楼市将会烽火四起，价格战或将越演越烈。

    4、住宅成交量涨价跌，成交均价再度滑下“8”千元大关，跌至7995元/㎡。在“限购令”和资金紧迫的双重影响之下，东莞开发商在价格有所让步，而且有意将手中高端产品推盘脚步放缓先推中端产品，使得成交均价下滑，避免再度触及房价警戒线。

    5、楼盘活动方面，上周新盘新盘集中入市，是“金九”时期里最为兴奋的时段，如景湖荣郡、大朗碧桂园、碧水天源枫景台、金地湖山大境等楼盘新品集中开盘，“金九”楼市终于上了亮色。且在价格促销方面，各大楼盘更是各有各招数，优惠力度一个比一个猛烈，其中最为瞩目的就是大朗碧桂园高层非毛坯修洋房以5800元/㎡的均价入市，引起全城关

    6、上周住宅新开工量再度攀升，新开工总量地29.3万㎡，分布在中堂、塘厦及道滘三镇，开工量呈季节性增加。