国庆楼盘竞相折价 住宅成交925套均价守8千大关

    一、经济运行和房地产动态

    银行额度告急  商铺贷款提高门槛利率升30%-50%

    银监会近期对炒作商业地产发出内部警示，明令要求“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。在监管层的介入下，商业地产贷款利率近期飙升，商业地产贷款的利率从年初基准利率上浮10%~15%，上浮至现在的30%~50%，以上海为代表的部分区域甚至对商业地产“限贷”。

    广州部分银行首套房贷款利率上浮

    广州部分银行房地产按揭贷款额度明显收紧，大幅提高了首次置业者按揭贷款利率，而且对贷款客户资质较差的客户上浮利率程度更高，放款时间也延长至3个月以上。9月以来贷款额度一直在收紧，预计年尾资金最紧张；紧额度的情况至少要持续到明年4月。部分银行开始首套房贷款利率上浮三成，而且额度有限。

    国土部:开发利用坡地资源 缓解后备资源不足问题

    国土资源部最新数据显示，我国的有效国土开发空间严重不足。国家土地副总督察甘藏春表示，未来将有计划、有节奏地推动低丘缓坡地、山地、未利用土地和工矿废弃地的综合开发利用，缓解我国后备资源不足的问题。

    温家宝:开放金融  让民间借贷“阳光化、规范化”

    最近，温州民间借贷引发的金融风险仍然在发酵。国务院总理温家宝携央行行长周小川、财政部部长谢旭人等财经官员专程去温州调研。对于中小企业面临的困难，温总理提出了四点举措，包括落实并完善对小微企业贷款的差异化金融监管政策，提高对小企业不良贷款比率的容忍度；及重点支持成立专门为中小企业服务的金融机构，明确银行中小企业贷款比例和增速要求等等。此外，温总理提出了“阳光化、规范化”的方向。

    国庆期间四大城市楼市表现：

    北京  商品房成交量日均仅百余套

    国庆前四天，北京十一长假期间的商品房住宅签约套数为383套，二手房住宅签约套数为51套，共计434套，日均成交百余套，分别同比2009年同期下跌了26.2%和3.8%。此外，国庆前四天北京商品房实时认购数据为728套，同比去年同期的1449套下跌了49.8%。业内预计，十一长假，北京楼市将惨淡收场。

    上海  “金九银十”不乐观  房展会折扣虚  看的多买的少

    上海楼市“金九”遭遇惨淡收场，“银十”恐怕也不乐观。在“十一”长假期间举行的“2011上海房地产秋季展示会”上，观望气氛仍然浓重。在市场没有实质性降价之前，部分楼盘的“小恩小惠”已经无法打动多数刚需买家，大面积大幅度的降价不会在10月份出现，成交量短期内难以回暖。

    广州   国庆假期广州楼市量价齐跌 成交下降66%

    国庆黄金周已经结束，受到限购、限贷等政策影响，今年黄金周广州的房地产市场异常惨淡。数据显示，国庆假期前6天，广州一手住宅网签仅584套，与去年同期1749套相比，大跌66.6%，网签均价为10440元/平方米，与去年同期网签均价12199元/平方米，大跌14.4%，不过，海珠、荔湾均价却出现上涨，且涨幅超过30%。区域方面，超过1/3的成交量来自于不限购的增城，其次是番禺和花都，中心六区共计仅成交53套，萝岗零成交。

    深圳  缺乏实质性降价举措  楼市黄金周遭遇“冷”

继“金九”泡汤之后，深圳楼市“银十”似乎同样遭遇了“滑铁卢”。连日来，深圳市秋季房地产交易会出现了客流下滑、看多买少的“惨淡”局面。尽管号称集结深圳、香港、惠州、东莞等城市近80楼盘项目，但深圳21个参展的楼盘中，只有不足四成在销售，其他都以打广告为主，与参展的惠州楼盘诸如推出“4”字头特价房的给力优惠不同，参展的深圳楼盘没有过多惊喜，基本都是给出9.8折、9.7折的常规折扣。

    二、房地产市场成交情况

    2.1 商品房整体签约情况：国庆住宅成交925套  住宅均价坚守8千大关

    国庆黄金周，东莞市共签约946套，合计面积9.69万㎡。其中，住宅成交925套，同比大涨近7成，成交面积达9.69万㎡，比去年同期上涨75%；非住宅成交21套，比去年同期减少43%，成交面积同比增加12%。成交均价方面，国庆七天，住宅均价坚守8千大关，10月5日，更创下9867元/㎡的高价，最终国庆黄金周以均价8399元/㎡落下帷幕，同比上升18%，环比上涨4%；非住宅签约均价也相当惊人，达17553元/㎡，同比涨幅达90%，环比上涨40%。

    2.2 住宅成交量价走势：国庆成交同比增长明显  环比近期差强人意 
 
    瑞峰置业市场研究部监测数据显示，国庆黄金周东莞住宅签约总面积约9.69万㎡，签约均价8399元/㎡。纵向上看，较去年却有大幅度的增长，主要是因为今年十一在“限购”压力之下，部分购房者选择出手；而去年国庆却因“9.29新政”影响而深受打击。横向上看，国庆成交与近几周成交量相比，并没有较大的波动，成交量甚至不敌中秋。开发商的热情推盘却没有给国庆带来冲击性的成交量，主要由于如下两方面原因：第一，宏观经济环境不景气，银行放贷收紧，无论是刚需用户或投资客，出手都相对谨慎；第二，围绕着“限购”与“降价”这两个关键词而产生的舆论环境，一定程度上抑制着购房者的出手冲动。

    在楼盘大尺度让利活动的鼓动及各种消极因素的角力之下，东莞楼市在国庆的成交表现，最终维持在本年度相对平稳的一个状态下。

    2.3 区域住宅成交：大朗爆冷夺冠  区域均价两极奔走

    大朗碧桂园剑指国庆，9月底开盘，刚需户型受万人哄抢，国庆成交272套，最终把大朗推上区域成交冠军宝座。成交火热的南城区不敌大朗，只能以253套的成绩屈居第二，主要成交个盘有：金域华府二期（124套）、景湖荣郡（74套）、御花苑天珑湾（16套）；高埗的独盘颐龙湾继续发力，洋房国庆成交82套，使高埗荣居第三。

    成交均价方面，国庆成交均价程两极分化局面。成交均价过万的镇区共有8个，包括塘厦（25912元/㎡）、松山湖（20079元/㎡）、虎门（11683元/㎡）、沙田（11466元/㎡）等区域。均价过万区域中，大岭山、松山湖、塘厦、沙田等四个区域均价主要是由别墅的成交所推高；其余区域均价主要由区域自身的价格及高端洋房的成交所推高。成交均价低于6000元/㎡的区域共有9个，其中最低的是谢岗，成交均价为3902元/㎡。

    价格分化的出现，一方面是由于区域所在区位的对比优势日渐显现，价值出现分化；另一方面是由于开发商的销售战略所致。

    2.4 商品房各物业类型签约情况：

    2.5 个盘成交排名：大朗碧桂园272套折桂  南城个盘前十占三席

    个盘成交方面，品牌开发商优秀尽显，大朗碧桂园的低价快销战略成效惊人，以七天成交272套的成绩勇冠三军。南城金域华府虽无缘冠军宝坐，但依托其开发商品牌及楼盘区位优势，深得市场认同，最终以124套的成交量在个盘成交排名榜上居于第二位。新世纪颐龙湾独盘垄断高埗市场，以82套的成绩居第三位。另外，光大“景湖”系列的新盘景湖荣郡，表现出彩，成交74套，排名第四。

    国庆成交大热个盘，多为品牌开发商的精心之作，排名前十位之中，南城楼盘占三席，可见，开发商的品牌及楼盘的区位依旧是消费者下注的两大参考重点。

    三、楼盘活动情况：国庆长假“促销跑量”为主线  拉开“银十”序幕

    欢送“金九”，步进充满希望的“银十”，十一长假拉开“银十”的序幕，近50个楼盘活动闹国庆，东莞楼市再度迎来高潮。开发商为快速占有市场，不少新盘新品提前在九月下旬开盘，如景湖荣郡、金地湖山大境、碧水天源枫景台、大朗碧桂园二期、新世纪颐龙湾洋房产品等，且在一定程度上支撑了“银十”的成交量。而在国庆期间，东莞楼市除联华•半山湖、江南第一城三期、中房龙域盛大开盘之外，其他都是消化存量为主。

    在活动形式上，“促销跑量”是主线，折扣优惠、特价房、一口价、限量特惠等字眼随处可见。如果说八月份降价相对含糊，那么九月、十月降价促销是绝对的明确，开发商已达成降价让利的共识，如万科金域华府二期加推75-170㎡单位，送95折再送38800元超级优惠；江南第一城三期望族新品100-160㎡单位开盘，购买即95折；金域中央、领尚天地更是打出85折优惠等比较大幅度的价格让利，而精英世家、香树丽舍、鼎峰品筑、星城国际二期、花城广场、滨江豪园、富通天邑湾等楼盘都推出了特惠或一口价单位，优惠促销充斥着整个东莞楼市。如此大范围、大幅度的降价让利刺激了不少购房者出手购买，成交业绩尚算理想，为“银十”开了个好意头。

    总结：

    1、银行额度频频告急，银监会明令要求“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”，广州部分银行首套房贷款利率上浮，态势恐将蔓延，融资渠道更加趋紧。

    2、国庆期间，北京、上海、广州、深圳四地楼市依然“惨淡”，成交量冰冻，北京“以价换量”的期望落空，上海、深圳的楼盘折扣则被指“无诚意”，在限购限贷的双重打击下，广州成交更是下降66%。

    3、东莞国庆住宅签约总面积约9.69万㎡，同比增加75%，区域均价两极走，开发商促销策略与各种消极因素共同角力，东莞楼市国庆签约均价8399元/㎡，保持平稳水平。大朗碧桂园9月底开盘大热，国庆签约272套，排名榜上锋芒尽露。

    4、十一长假东莞近50场楼盘活动闹市，以“促销跑量”为主线，折扣优惠、特价房、一口价、限量优惠等字眼充斥整个东莞楼市，预示着降价已成为开发商的共识。同时，在产品推货情况来看，开发商为抢占市场先机，大部分早已在九月下旬推盘布点，因而，十月份以消化存量为主。