大户型高价房成交受阻 第四季以价换量尤显重要

    总述:10月政策未出 国庆成交可观

    国庆节前为历年房地产政策高发期，故为规避政策风险，东莞楼市9月出现供应井喷，达到史上第二高峰。今年国庆节前未出台楼市新政，包括在9月份传言10月15日前东莞将有新政出台，最终未能实现，东莞楼市处于相对宽松政策环境，以至于楼市成交整体较为可观。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上同（10月10-16日）全市一手住宅网签面积达18.2万平方米，虽环比前一周略有减少，但仍然处于历史高位。从上周网签量可看出，今年国庆东莞楼市成交保持可观。上周一手住宅网签均价约8329元/平方米，虽环比前一周略有下降，但仍然维持在全年平均水平8300元上下。目前楼市成交个盘分化较明显，刚需产品、中低价位产品、优势资源产品成交保持热销，相对而言，普通合拼大户型、普通大户型、定价过高等产品成交受到较大阻力，此类产品价格下调压力较大。截至上周，10月网签均价仍达8400元高位，今年房价控制任务仍然艰巨，东莞楼市亦不能掉以轻心，后市仍存政策收紧的可能性,包括利率上调等银根紧缩政策。故第四季度，“以价换量”将是更多开发商采取的重要策略，在适度让利下，东莞成交量仍将保持可观。

    上周土地动态（2011年10月10日-2011年10月16日）

    一．上周土地供应情况

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（1010-1016）全市共供应4宗地块，总面积约8.7万平方米，其中1宗为商服用地，面积约0.2万平方米；1宗为公共设施，面积约2.2万平方米；另外2宗为工业用地，总面积约6.3万平方米。 

    二．上周商住用地成交情况

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（1010-1016）全市成交1宗商住地，面积约8万平方米，地块位于塘厦镇石潭埔社区，容积率为2.0，被东莞市碧桂园房地产开发有限公司以底价2.41亿元竞得，折合楼面地价约1505元/平方米，该宗地块为东莞实行网上挂牌出让的第一宗地块，也是本年度碧桂园在塘厦拿的第四块商住地，碧桂园自从落户东莞大朗后强势进驻塘厦。

    楼市供求——上周楼市动态小结:

    上周东莞各主要楼盘动态依旧以特价房加推、现场买房享额外折扣优惠等较实际的活动为主；

    2011年的“金九银十”已渐进尾声。尽管“银十”——国庆黄金周东莞楼市开局热闹，但市场观望并未打破。政策前景依然不够明朗，加之前三季度，楼市存货量较大，特别是9月，楼市供应井喷，销售压力明显增大；所以在依旧存在的限购压力、房企本身的库存压力与资金回笼压力的三重压力下，开发商再也HOLD不住了，各种优惠力度持续、加大，“以价换量”成东莞楼市常见的促销手段；而这种促销方法在第四季度的东莞楼市将继续保持甚至放大；

    上周全市商品房销售情况

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年10月10日至10月16日全市商品房共成交2261套，环比前一周1022套大幅增加1239套，签约面积约为21.1万平方米，环比与前一周10.5万平方米大幅增加约10.6万平方米；其中.住宅签约1681套，环比上一周966增加715套，签约面积约18.2万平方米，环比前一周10.2万平方米增加约8.0平方米。全市商品房签约均价8411元/平方米，环比前一周8766元/平方米下跌355元/平方米；上周住宅网签均价约8329元/平方米，环比前一周8637元/平方米下跌308元/平方米。

    各区域销售情况                                      

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 2011年10月10日至10月16日共有30个区域住宅签约成交1681套，其中四大城区共成交487套，约占全市住宅成交的29%。

    大朗镇签约成交372套位居全市首位；南城区签约成交310套排名全市第二；寮步镇签约成交140套全市排名第三。

    价格方面，松山湖以20957元/平方米位居全市首位；塘厦镇以13136元/平方米排名第二；虎门镇以12586元/㎡排名第三。

    上周各类型商品房签约情况   
               
    一）洋房

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（1010-1016）全市洋房签约面积约15.5万平方米；签约套数约1516套，其中市区签约面积约5.1万平方米，签约套数约428套。上周全市洋房主要签约的项目有大朗镇碧桂园签约329套，签约套数排名第一；凤岗镇大运城邦签约77套，签约套数排名全市第二；南城区景湖荣郡签约74套，签约套数排名全市第三，这三个项目签约面积占全市签约面积的29%，签约套数占总套数的32%。

    （二）别墅

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 上周(1010-1016)别墅签约面积约1.7万平方米，共签约42套，主要签约的项目有松山湖锦绣山河签约8套，签约套数排名全市第一；道滘镇沿海丽水佳园签约7套，排名全市第二，东城区中信御园签约4套，排名第三。

    （三）公寓

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(1010-1016)公寓签约面积约0.3万平方米，签约套数约68套，主要签约的项目有东城区怡丰公寓签约45套，签约套数排名第一；虎门镇地标大厦、寮步镇鼎峰品筑各签约5套，签约套数排名第二；大朗镇财富公馆签约4套，签约套数排名第三。

    （四）商 铺

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(1010-1016)商铺签约面积约7988平方米，签约套数约36套，其中莞城区愉景东方威尼斯签约28套，茶山镇新世纪丽江豪园签约3套，万江区葡萄庄园签约2套等。

    （五）写字楼

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(1010-1016)写字楼签约面积仅748平方米，共7套，其中常平镇嘉骏中心签约4套和塘厦镇骏豪商务中心签约3套（上周仅有这2个项目有签约）。

    （六）车 库

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(1010-1016)车库签约套数约475套，主要签约项目有南城区未来世界签约200套，大朗镇万科金域蓝湾签约163套，东城区帝庭园签约54套等。