国内楼市调控再次加码 房地产行业将会雪上加霜

　　3、中介吐槽贷款难已经导致大量违约

　　银行抬高优惠利率门槛，受到打击的除了购房者还有中介。位于新闸路石门二路的一家中介公司透露，在近期房产交易的法律纠纷中，由贷款难而导致的二手房上、下家间的纠纷占据了较大比例。

　　而不少中介对银行的做法也颇有怨言：“由于信贷额度紧张，一些银行还提高了放贷门槛。除了对购房者资格有严格的审核外，一些银行还对房屋状况等做了明确的要求。如有银行规定房龄20年以上的老公房不能贷款，面积50平方米以下且位置较远的房子也很难获得贷款。”位于闵行区都市路附近兜售楼盘消息的一位中介告诉记者。

　　记者聆听了活跃在市场的多位一线房产营销人员的观点：“目前已经进入四季度，本来就是楼市比较难卖的时点，现在银行又继续上抬贷款门槛，估计2012年楼市‘冬天’要提早到了。”采访中中介还反映，之前首套房贷利率是7折，后来取消7折后恢复基准利率，到现在有增加到1.05-1.1倍，这意味着实际利率成本增加了30%以上，信贷累计叠加效应已经显现，对楼市购买、尤其是刚性需求的抑制作用非常明显。今年冬天不仅来的早，甚至连御冬的“寒衣”都找不到，已经有较大一部分中介提前退出，人员改行，预计不久这一现象还会集中爆发!楼市调控加码，行业雪上加霜!

　　4、政策解读上调利率凸显贷款供需矛盾

　　今年以来，银行层面一直资金面紧张，购房者反映普遍难贷。但为何在此时曝出银行向首套房“开刀”的消息呢?分析人士认为，主要是进入第四季度后，信贷额度已经很少了，这种情况下只能优先满足刚性需求，次要满足改善性需求。“不仅首套房提高了利率，二套房贷款做得更少了。”静安区胶州路附近的一家大行信贷员告诉记者。

　　而一旦上调了按揭贷款利率，个人房贷规模就会因需求的减少而降低，那么，这就会腾挪出不少信贷资金。“抓住收益相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源是银行第四季度调整的倾向。”此外，记者注意到，目前个人按揭贷款的市场需求依然较大，但进入第四季度后，银行信贷额度早已呈现捉襟见肘之势，信贷资源的配置需要再调整，而个人贷款业务中，房屋按揭贷款首当其冲。央行最新统计数据显示，今年9月新增贷款仅4700亿元，较上月明显回落，且创下21个月来新低，这表明政策总体基调依然偏紧，而流动性正是楼市的大环境之一。在准备金连续提高的累积作用、准备金率缴存基数扩大、差别准备金率动态调整以及存款增长放缓的影响下，今年银行放贷的意愿和能力普遍较弱，贷款的供需矛盾状况尤为突出。

　　而房地产个人贷款与开发贷款趋于紧张也反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑，如果房价出现大幅持续下行，银行需要提前拨备资金以抵御风险，这导致银行将继续提高贷款利率与首付比率，从而降低房贷承载的风险。

　　上周五发布的宏观经济数据显示，9月份M2货币供应量增速从8月份的同比13.5%放缓至13.0%，低于市场预期的14.0%;9月份新增人民币贷款4700亿元，也低于此前市场预期的5500亿元不少，较上月明显回落，且创下21个月来新低，这表明政策总体基调依然偏紧，而流动性正是楼市的大环境之一。

　　从各银行2011年中期业绩报告数据来看，14家上市银行中，大部分银行上半年个人住房贷款占个人贷款总额比重均不低于60%。目前房地产个人贷款与开发贷款趋于紧张反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑，如果房价出现大幅持续下行，银行需要提前拨备资金以抵御风险，这导致银行将继续提高贷款利率与首付比率，从而降低房贷承载的风险。除了宏观货币政策的紧缩外，银行自身还面临着严格的新资本监管要求，配置信贷资源也是银行为年末考核未雨绸缪。银行上调房贷利率这一状况或许会持续到明年一季度。