巨人万科：困惑与反思

“从海拔8844米的高度俯瞰能看到什么？”王石说：“其实，登顶那天云雾弥漫，能见度很低，什么都看不到。”“到山顶的一瞬间是什么感觉？”王石说：“几乎没有任何感觉。”这样的“高度”面前，万科开始担心“大”风险。当中国经济遇到了前所未有的挑战，当万科提交了一份从没有过的盈利下降的年报，站在高处的巨人万科，开始反省曾经走过的路。万科——这位一直在孤独和怨言中前行的巨人正陷入困惑之中。否定与肯定之间，注解行走的意义。

早春，福州市五四北区域的原福泰钢铁厂旧址，看不到丝毫拆迁的迹象，琴亭湖还停留在一个土坑的雏形阶段。

这一地块从2007年9月11日起就以“福州高价地”的身份落入万科的囊中，但是在一期销售完毕后，直到今天也没有动工的迹象。以至于在万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）2008年年报中，这块名为“金色榕郡”的项目被列入万科计提存货减值准备的首位，共计提1.52亿元。

本报获悉，万科有意向当地政府退掉福州五四北地块的剩余土地，目前双方仍处于僵持状态。

“退地”这样棘手的难题，也许只是以万科为首的中国房地产企业在2009年面临诸多的障碍之一。当诸多的历史遗留问题在盛景之后被放大时，不仅是万科，需要在困惑中反思，并寻找答案。

困局

20年来首次业绩滑铁卢早已在预料之中，但12.3亿元的巨额存货减值计提却让整个行业都为之瞠目。分析师们不得不仓促修正对万科的估值，不过长江证券(000783,股吧)地产分析师苏雪晶却早已成竹于胸。

“之前我们已经预期到，万科毛利率下降的同时还将会进一步计提减值准备，因此及时调整了对于万科的盈利预测。”

在苏雪晶此前的报告中，他把万科对高价地的计提减值比作“正在打开的潘多拉之盒”。如何处置这些盒子里爬出的“恶魔”，是万科和一批“高价地症候群”所要面对的难题之一。

2007年9月11日，福州当地媒体称之为“黑色911”。当天，刚刚增发3.17亿股A股共计100亿元和发行59亿元公司债的万科，一掷27.2亿元，拿下了福州市五四北地块，留下了福州本地大鳄和市场人士惊愕的神色。

然而金色榕郡在一期热销3亿元佳绩后，二期却遭遇难产。福州本地消息人士透露，是因为当地政府并没有履行当初的承诺，周边配套设施尚未跟上。

这或许并非全部原因。2月份，王石在《竞争力》杂志撰文首次公开承认，前两年拿了多个高价地“搞得当前的资金链比较紧张”；而在2008年早些时候，由于东莞高价地的困局，万科不得不转让其50%的股权。

万科总裁郁亮在业绩推介会上的一番话却颇有趣味：“（福州）这块高价地项目反正赚不到一分钱，如果找不到办法盈利，我决定养猪！养猪还能挣点租金回来，等到下一个高潮再开发。”

“从海拔8844米的高度俯瞰能看到什么？”王石说：“其实，登顶那天云雾弥漫，能见度很低，什么都看不到。”“到山顶的一瞬间是什么感觉？”王石说：“几乎没有任何感觉。”这样的“高度”面前，万科开始担心“大”风险。当中国经济遇到了前所未有的挑战，当万科提交了一份从没有过的盈利下降的年报，站在高处的巨人万科，开始反省曾经走过的路。万科——这位一直在孤独和怨言中前行的巨人正陷入困惑之中。否定与肯定之间，注解行走的意义。

早春，福州市五四北区域的原福泰钢铁厂旧址，看不到丝毫拆迁的迹象，琴亭湖还停留在一个土坑的雏形阶段。

这一地块从2007年9月11日起就以“福州高价地”的身份落入万科的囊中，但是在一期销售完毕后，直到今天也没有动工的迹象。以至于在万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）2008年年报中，这块名为“金色榕郡”的项目被列入万科计提存货减值准备的首位，共计提1.52亿元。

本报获悉，万科有意向当地政府退掉福州五四北地块的剩余土地，目前双方仍处于僵持状态。

“退地”这样棘手的难题，也许只是以万科为首的中国房地产企业在2009年面临诸多的障碍之一。当诸多的历史遗留问题在盛景之后被放大时，不仅是万科，需要在困惑中反思，并寻找答案。

困惑

3月10日，万科公布2008年年报。

“这是一份虽然略低于市场预期，但用心良苦的年报。”海通证券(600837,股吧)分析师帅虎评价。

的确，万科在重重压力和众目睽睽之下，毫不掩饰地自揭疮疤，计提了12.3亿元的巨额存货减值准备，并敢于承认拿“高价地”的失误和教训，作为“中国最受尊敬企业”之一，万科从另一个角度显示了自己的当之无愧。

但是仅仅承认错误和做好心理准备是一方面，如何走出下一步则更为关键。“业绩上我们不会再有太多的要求，但是在企业发展方面，万科的这份年报和未来的行动是值得我们深入研究和探讨的。”平安证券研究员刘细辉对记者表示。

苏雪晶认为，万科现在所面临的，不仅是一个房地产企业在逆市中的种种难题，更是作为一个典型的中国企业在发展壮大到一定规模后所带来的困惑。

“对于2008年的万科而言，管理、执行力和增长速度方面都出现了瓶颈。”苏雪晶坦言。“三项费用的增长，会使得万科丢失原有的优势，对于一个成长性的大企业而言无疑是致命的。”

几年来，在解决了土地储备、融资问题这些后顾之忧后，万科一直在扩张的大路上高歌猛进，但是无论是驾驭者王石还是旁观者，都警醒地认识到这个房地产巨头将避无可避地遭遇失控的“大企业病”。

年报显示，万科销售费用和财务费用都比去年同期有较大增长，虽然这与2008年万科大力度的促销有关，但也在一定程度上反映了万科在规模扩大之后，在牛市氛围中效率的降低和管理的松懈。

万科对降低成本的重视连潘石屹都忍不住拿来“开涮”，“降低成本是我们应对经济危机的另一办法。万科从去年开始，在办公室开一半的灯，给员工只发圆珠笔芯，不发圆珠笔，这是我们学习的榜样。”

王石对曾经拿到的两块“高价地”也多次流露过悔意。尽管万科在年报中有着合理的辩解，“2007年土地价格出现了远高于房价的大幅上涨，到下半年更达到了历史的顶峰。在这样的情况下，企业除非完全停止购地，否则购入的一定是高价土地。但完全停止购地，这是一个不容易做出的决定……”

“烫手山芋”看似香喷喷，但是容易烫坏心急的人。在顺风顺水的亢奋年代，难免心骄气傲的万科一掷千金拿下“高价地”似乎可以原谅，但是其造成的负面影响却至今难以消除。

当一个巨人由于身体过于庞大、心情过于浮躁而面临失控时，后果很可能是灾难性的，好在这个巨人在一场深刻的调整前停下了脚步，得以清醒心智，看明前途。

“调整给我们带来的第一个机会，其实是让我们冷静下来进行反思和自我完善的机会。”郁亮说。

未来

“万科是怎么发展壮大的？不是谁一手创造的，而是市场给了万科机会，是房地产行业的迅猛发展，而万科又恰好清醒明智地抓住了这个良机。”刘细辉对记者表示，“而现在市场不支持了，维持万科高速增长的动力消失了，万科应该怎么去解决这个瓶颈？”

万科给股东的信中语气深沉，笔触动情，对过去的种种是非做了深刻的反思和梳理，但是对于如何突破瓶颈，如何进一步发展壮大，万科自己也还在“上下而求索”。

早在2005年，当市场尚存疑虑的时候，万科做出了将未来3年设定为高速发展期的决定，事实也验证了万科的这一判断。那么这一次又是一片遍野哀鸿、疑窦丛生的景象，万科将为自身的发展，乃至整个房地产行业定下什么基调呢？

“万科从没有试图超越自身能力和资源去谋求超常规的扩张，反之亦然，在困顿和颓势中，锐见与慎行的万科也绝不会强求靓丽的记录和数据。”这是一位网友对于万科的赞誉，虽然稍显溢美，却不无道理。

无论什么行业，总会从刀耕火种发展到精耕细作，房地产行业经历10年发展后也走到了转折性的路口，万科在年报中旗帜鲜明地率先“拐弯”，提出坚决从“规模效益型”向“质量效益型”转变。

“在低毛利率背景下，公司会将提升产品竞争力、加强成本管理和费用控制作为工作重点，回归市场和客户的原点，尽最大努力提高专业能力，提升组织效能，推进技术创新，为公司的长远发展奠定基础。”在各个场合，这都是郁亮和万科人反复强调的面向未来的基调。

其实，万科2009年以后的棋应该怎么走，关注万科和中国房地产业的人士心中也都有一套“棋局”。

“万科进一步发展壮大需要市场的支持，同时万科也应该抓住市场的每个细节去做文章。”刘细辉表示，“在目前大规模的保障性住房准备投入市场，压缩商品房利润空间的形势下，万科完全可以将工厂化生产和保障性住房有机结合，这是一个值得去尝试的方向。”

“2009年万科将继续积极推动工业化技术的研发和应用，公司将在标准化产品基础上，选择适宜的项目，积极推动工业化与节能环保的研发和应用。”郁亮表示。

在郁亮说这番话的同时，深圳万科第五园项目的四期，已全部采用了工厂化的技术，开始正式对外推出。