东莞楼市银十尾声成交惨淡 住宅签约量下滑四成

    一、一周经济运行和房地产动态

    财政部：全国1-9月房产税收798亿 同比增长23.6%

    10月20日，财政部公布2011年1-9月税收收入总体情况。数据显示，2011年1-9月全国税收总收入完成71292.18亿元，同比增长27.4%。其中，房产税完成798.59亿元，比去年同期增收152.31亿元，同比增长23.6%。房产税收入占税收总收入的比重为1.1%。

    9月份70大中城市17城房价环比下降

    国家统计局10月18日公布的数据显示，9月份全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有17个城市，持平的有29个城市，上涨的有24个城市。与8月份相比，环比价格下降的城市增加1个，价格上涨的城市不变。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。与去年同月相比，70个大中城市中，仅温州1个城市价格下降。

    国土部：84个重点城市土地抵押贷款逾3.5万亿

    10月19日国土资源部发布《2010中国国土资源公报》显示，2010年全国84个重点城市处于抵押状态土地面积25．82万公顷，抵押贷款3．53万亿元。

    首套房贷利率进入上浮时代

    据了解，继建行之后，深圳发展银行北京分行已经在北京地区将首套房贷利率上调10%至基准利率的1.1倍。综观全国，已有十几个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。

    前三季度广东CPI上涨5.5% 9月份同比上涨5.9%

    10月19日公布的最新调查数据显示，2011年前三季度，广东居民消费价格（CPI）累计上涨5.5%，涨幅较去年同期（上涨2.8%）扩大2.7个百分点。从月同比价格来看，除2月CPI同比上涨4.2%，其他8个月份涨幅均突破5.0%，特别是受猪肉涨价及暑期消费等因素影响，7、8月涨幅破“6”，分别上涨6.1%、6.2%；9月份，虽然新涨价因素比8月份增加0.19个百分点，但翘尾因素影响比8月份减少0.46个百分点，当月同比涨幅回落到5.9%。

    东莞前三季度GDP预计增长8% 低于年初设定目标

    10月19日，东莞市副市长邓志广透露说，2011年前三季度GDP预计增长8%，低于年初东莞市政府设定的全年GDP增速8.5%的目标。但他认为东莞市产业经济保持了平稳持续发展。

    二、土地市场

    1、上周土地成交信息：无土地成交

    2、本周待拍土地：首宗网上交易商服用地开拍

    继东莞市首宗商住用地网上交易成功之后，本周又将迎来第一宗网上交易的商服用地，地块位于石龙镇温泉北路东侧，处于石龙老城区。石龙新火车站、新城中心区及轻轨R2线的规划让石龙区域优势进一步得到彰显，本地块体量仅2001㎡，起拍楼面地价为2256元/㎡，寸土寸金的概念更加深入人心。在处于萧条时期的东莞土地市场，8月石龙社区地块经过多轮竞价后以28%溢价率成功逆市而上，成为5月份后土地市场上少数亮点之一，本周石龙商服地块能否继续逆市而上，值得期待。

    3、上周无土地出让公告信息

    三、房地产市场

    1、新增供应：优质项目集中入市  以城区及临深片区为主

    上周有10个项目有商品房新增供应，皆属旧盘新推。新推住宅1047套，合计面积为10.96万㎡，环比上涨612%，以洋房和别墅为主。洋房方面，有万科金域华府二期推150套，面积区间为75㎡-156㎡；花样年•江山推88套，面积区间为76㎡-84㎡；碧水天源枫景台推42套，面积区间为135㎡-176㎡；银湖山庄推196套，面积区间为92㎡-113㎡；深业欧景城推133套，面积区间为66㎡-96㎡；丰泰东海城堡推318套，面积区间为78㎡-98㎡。

    别墅方面，万科琥珀郡推82套，面积区间为251㎡-258㎡的双拼别墅；万科棠樾推82套，面积区间为204㎡-213㎡的双拼及联排别墅。非住宅方面，主推商铺，最为突出是道滘的文一商住城，集中推出205套。从新增的情况来看，上周入市的项目皆为优质项目，以城区及临深片区为主。

    2、成交情况

    2.1 商品房整体签约情况： 住宅签约下滑4成  银十尾声业绩惨淡

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞商品房成交签约惨淡，仅成交1285套。其中住宅成交998套，约10.66万㎡，环比分别下滑41%和44%。7天之内，仅有星期一住宅签约套数在200套以上，其他六天成交都明显下滑，最低为星期天，仅有104套。非住宅方面环比下滑更为突出，仅成交287套，约2.27万㎡。

    究其原因有3点，一是国庆前后的签约量已在前周逐步释放，如新世纪颐龙湾、碧水天源枫景台、金域华府二期、怡丰公寓等项目也基本消化完毕，无法再支撑后续的成交。二是首套利率上浮，购房成本再度增加，抑制了购房者的需求，转入观望期。三是在政策的影响之下，节后开发商推货脚步有所放缓，积极性不高，原本打算入市的新盘延迟开盘， 购房者可选的产品空间缩小。

    2.2 住宅成交量价走势： 住宅量价齐跌  均价再度滑落“8”千大关

    上周东莞住宅市场量价齐跌，成交均价更是再度滑落“8”千大关，为7772元/㎡，与警戒线的距离相差甚远。主要是：一、东莞开发商为冲刺业绩，部分项目降价让利幅度明显；二、镇区上价位比较低的项目新品逐步入市，如谢岗东惠商贸城、沙田狮子洋1号、石碣骏隆君悦天城等，两大原因一定程度上拉低了东莞住宅的成交均价。

    2.3 区域住宅成交：大朗签约持续放量  虎门住宅价格明显下滑

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，大朗镇住宅签约225套，合计2.07万㎡，排名区域成交第一位，大朗碧桂园（189套）是成交主力，均价为5768元/㎡。南城139套位列第二名，主要是景湖荣郡（35套）、江南第一城（25套）、金域华府二期（24套）、中信森林湖兰溪谷（21套）等品质项目所支撑的，均价为9875元/㎡；寮步签约61套，排名第三，是星城国际（15套）、丽景花园（7套）、鼎峰品筑（7套）、鼎峰尚境（6套）、怡丰映玥明轩（6套）等项目所推动，均价为6962元/㎡。

    价格方面，均价过万的区域为松山湖、东城、塘厦三大镇区，而一直价格高企的虎门镇，上周住宅成交仅为7850元/㎡，下滑幅度明显，主要是丰泰东海城堡、虎门国际公馆两大项目的新品入市，降价让利的举动突出，价格与万科紫台、龙泉豪苑、虎门地标等高端项目对比较低，一定程度上拉低了虎门的成交价格。

    2.4 商品房各物业类型签约情况

    2.5 个盘成交排名：大朗碧桂园稳坐冠军之位，连续5周位列第一

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，大朗碧桂园签约186套，稳坐个盘签约的冠军之位，连续第5周排名第一；谢岗新盘东惠商贸城签约41套，位列第二名；阳光海岸二期悦湾发力，签约40套，排名第三。此外，汇商花苑、景湖荣郡、新世纪颐龙湾、狮子号1号销售成绩也不俗，成交套数都在30套以上。

    2.6楼盘活动：以新品加推、营销中心开放、车展、认筹等元素为主

    与前周对比，上周末楼盘活动有所增加，以新品加推、营销中心开放、车展、认筹等元素为主，并没有特别大型的活动闹市，与国庆前后楼市形成鲜明对比。首套房利率的上浮，导致购房成本再度增加，无疑是楼市又一重击，要刺激购房者出手购房，开发商必须在价格上再次让利，楼市或会迎来另一股降价风潮。

    上周加推新品以改善型产品为主，稀缺的公寓产品也有供应，为天利中央花园加推135-151㎡的三、四房；香树丽舍加推27-76㎡的酒店式公寓；金域中央加推32栋120-160㎡的单位，金地外滩8号推90-130㎡三、四房单位，锦绣山河加推150-280㎡的单位，银湖山庄第二批93-113㎡单位入市等。

    3、新开工工程

    上周无项目有新开工

    总结：

    1、国家统计局10月18日公布数据显示，9月份全国70个大中城市中新建商品住宅环比价格下降的有17个城市，持平的有29个城市，上涨的有24个城市。与8月份相比，环比价格下降的城市增加1个，价格上涨的城市不变。另外，值得关注是首套房贷利率上浮，再度给楼市沉重一击。

    2、东莞首宗网上交易商服用地本周开拍，地块位于石龙温泉北路东侧，起拍楼面价为2256元/㎡。

    3、上周有9个项目有商品房新增供应，住宅以洋房和别墅产品为主，所推产品是位于城区和临深片区的优质项目，如金域华府二期、银湖山庄、花样年•江山、碧水天源枫景台、丰泰东海城堡、万科棠樾、万科琥珀郡等。非住宅方面，主要表现在道滘文一商住城，推205套商铺。

    4、上周住宅成交量价齐跌，均价再度滑落“8”千大关，为7772元/㎡，终与警戒线的距离相差甚远。主要是因为开发商为冲业绩，部分楼盘降价让利幅度明显；同时镇区低价位楼盘逐步入市，从而拉低了整体的住宅成交价格。

    5、上周末楼盘活动以新品加推、营销中心开发、车展、认筹等元素为主，但并没有特别大的活动闹市。其中加推新品楼盘近10个，如天利中央花园、新世纪颐龙湾、香树丽舍、锦绣山河•锦园、金地外滩8号等。

    6、上周无新开工工程。